[摘要] 近日，据审计署发布公告称，1979年至今，土地出让收入一直是我国地方政府主要还债来源。笔者认为，这将导致我国地方政府债务风险与房价高度绑定，增大金融风险。
（来源：每日经济新闻）◎项峥（中央财经大学经济学博士）
近日，据审计署发布公告称，1979年至今，土地出让收入一直是我国地方政府主要还债来源。笔者认为，这将导致我国地方政府债务风险与房价高度绑定，增大金融风险。
目前看，其他国家地方政府举债主要有两种模式：一是发行市政债，以美国和印度为代表；二是银行贷款，以英国和法国为代表。部分国家，如日本、德国，兼有两种模式举债。客观上，地方政府债务无序增长存在较大风险隐患。不管是何种举债模式，各国政府对地方政府的举债规模均会进行限制，以免引发金融市场风险。美国市政债发行完全市场化，市场将自发形成地方政府债务增长的限制机制。日本政府规定，如果地方政府预算赤字太高、以往发行债券需要偿还比例太高、地方税收未超过90%比例，以及地方公务员工资比较高的地方等不被允许发行地方债券。印度在2005年实施财政改革计划，规定了邦政府的年度举债上限，以约束举债规模；同时建立邦政府债务预警与纠错机制，若邦政府超过举债上限，必须在14天的透支期偿还所有债务，否则其债务资金账户将被冻结，印度储备银行将启动自动扣款机制。
房产税是各国地方政府偿还债务的重要来源。美国地方政府也在相当程度上存在类似“土地财政”的现象，主要是县级政府土地收入超过地方本级收入，一般占地方财政收入的70%~80%。英国、加拿大等国家均建立起较为完善的房地产税收制度，房产税是地方政府的重要收入来源。
虽然房产税与土地出让收入均是地方政府债务偿还的主要来源，但两者对房地产市场的作用机理完全不同，其主要区别有以下几个方面：
一是偿债便利程度上存在极大差异。通常，房产税是按年计征，每年规模大体相等。而土地出让收入是一次性收入。因此，在地方政府债务偿还上，我国地方政府几乎可以随时启动土地出让计划，来缓解债务偿还问题。而美国等国家地方政府则需要测算房产税的增长态势，有计划地安排债务偿还。
二是偿债能力上存在差异。依靠房产税偿还地方债，其财务信息较为透明，市场可以准确的评估其偿债能力。而我国地方政府拥有丰富的土地资源，随时可以通过拆迁改变土地属性，并在一级市场进行出让，因而偿债能力较强，举债约束较少。
三是房价波动对地方政府偿债能力的影响不同。在实施房产税的国家，虽然房价也会出现波动，但总体波动较小，对地方政府的房产税收入影响较小。而依靠土地出让收入，房价将直接决定土地出让收入。
四是地方政府对二者在房地产市场运行的态度存在差异。在实施房产税的国家，房价上涨虽然也能带来房产税收入增长，但总体影响较小，因此地方政府主要通过创造良好的商业环境，建造完备的基础设施，实现其正外部性。而依靠土地出让收入的地方政府，不管其承认与否，维持一个相对高位的房价，是实现土地出让收入化的必然要求。
今年上半年房地产市场普涨格局已经形成，6月份70个大中城市新建商品住宅价格仅温州同比下降。特别是部分城市上半年土地出让收入超过去年全年，地价上涨推动房价上涨的作用不应该被忽视。而其中一个根本原因在于，我国地方政府债务偿还已经与土地出让收入高度绑定，这是一个极其难解的棘手问题。
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（来源：南方报业集团）近期，关于城镇化与房价的话题持续高温热议。其中，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
这一番话的背景是，2013年上半年房价全线回暖。根据国家统计局本月15日发布的数据显示，今年上半年，房价平均涨幅高达11.2%，仅次于2009年21.2%的增速，达到第二高点。
而且，呈现量价齐升状态，商品房销售面积同比增长28.7%，上年同期为下降10.0%，其中住宅销售面积增长30.4%。
商品房销售额同比增长43.2%，上年同期为下降5.2%，其中住宅销售额增长46.0%。值得注意的是，增长最快的是三、四线城市，中指研究院发布的数据显示，三、四线城市上半年房地产成交量同比平均增幅达到53%，远超一线城市40%的平均增幅。
普遍认为现时的中国房地产存在泡沫，并担忧其似欧美、日本一般爆裂。而继新型城镇化概念推动以来，不少观点认为要解决农民工定居落户问题为房地产业发展带来广阔机遇。
李铁亦认为，中国城镇化率刚刚过半，户籍人口城镇化率只有35.5%，所以对城镇化住房需求还有很大空间，并指出因为中国的房地产泡沫成因不同不可简单与欧美日进行类比，进而提出一、二线城市不仅不会崩盘还会上涨的观点。
我国的高房价成因的确与一般发达国家不同。地方政府垄断土地供应，依赖土地财政，一直是高房价不可推卸的原因之一。工商联曾有统计调查显示整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。另一方面，由于缺乏住房保障，对商品房的刚性需求一直居高不下。某网站今年三季度的居民购房意愿调查显示，有43.3%的受访者有购房意愿，其中有一半为刚需。房子成本高又有大量刚性需求者，房价自然难降，尤其是有资源聚集优势的一线城市。
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只是，将来进一步推高房价的是不是城镇化？可以说不是，也可以说是。
说不是，是因为推高房价的不是传统意义的城镇化，即农村人口转化为城镇人口，所带来的住房需求。即使是大量的农村务工人员涌入城市，在现行的户籍制度与社会保障措施的约束下，也很难实现农村人口向城镇人口的转化。更何况，房价指的是商品房价格，农民工即使要定居也无力成为商品房的消费生力军。
说是，则是因为的确是城镇化概念为推高房价带来了机会。恰逢地方政府钱袋子紧又有地方债压顶，于是抓住城镇化概念推出各种新区、特区计划，努力推地。上半年房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。同时，开发商看准这些核心地带的开发将会产生聚集效应而推高该地带房价，所以拿地的积极性很高，这就是最近各地抢地颇多地王频现的原因。当土地成本上涨而对楼市预期又看涨的时候，房价就会走高。
今年以来，房价全线上涨，但未来有可能进一步推高房价的不是城镇化带来的住房需求，而是城镇化背后土地财政的“再发力”。即使中国房价高企成因与别国不同，但只要是泡沫就会有爆裂的一天，目前地方债危机压顶尤需注意。
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