[摘要] 分析人士指出，“地王”频出，说明资本进入房地产的意愿十分强烈，特别是在一线城市，一些地产商狂炒地皮到了“赴汤蹈火，在所不辞”的地步。
连日来，北京、上海、杭州、苏州等地相继飚出新“地王”，一时间，有关房价上涨的呼声不绝于耳。
分析人士指出，“地王”频出，说明资本进入房地产的意愿十分强烈，特别是在一线城市，一些地产商狂炒地皮到了“赴汤蹈火，在所不辞”的地步。
土地大幅谁受益？
案列：武汉一块企业用地，两年前以2.5亿元被地方政府收储，再以8.8亿元卖给开发商，超过6亿元差价进入地方财政
湖北武汉有一块企业用地，两年前以2.5亿元被地方政府收储，再以8.8亿元卖给开发商，这超过6亿元的差价稳稳进入了地方财政，房价只涨不跌与地价有什么关系，卖地收入又与政府财政有何关系？其中的奥妙耐人寻味。
2011年9月，武汉长江融达电子有限公司与湖北省科技投资集团签约，由湖北科投将其厂区171亩土地以2.5亿元的价格收储。两年之后，这块地又以超过3倍的价格通过土地交易市场公开出让。
记者查询武汉市土地交易中心数据发现，171亩地被划分为三块，其中近136亩用于住宅开发，通过“招拍挂”出让给三家开发企业，合计成交价超过8.8亿元。与收储价相比，价格增加了6.3亿元。
分析人士指出，虽然这块地整体价格并不高，但巨额抬价将计入房地产开发成本中，最终转嫁给购房者。
长江融达副总经理刘宪辉说，公司土地原是国有划拨，在2002年改制时，变更为出让土地，并以股份作价补齐了相关的税费。原本计划自行联系买家出卖，保利、信达、中电等10余家房企也多次上门洽谈。经过再三权衡，最终，董事会还是决定卖给湖北科投。
据分析，湖北科投是武汉市东湖新技术开发区直属独资国有企业，履行投融资平台职责，同时，东湖开(小区网论坛)发区土地储备中心也挂靠于湖北科投，代表开发区负责土地整理储备。此次土地出让收入大部分进入财政，少量由湖北科投用于后期土地整理。
东湖新技术开发区土地储备中心常务副主任戈小兵认为，长江融达直接卖地是行不通的。土地用途、容积率的调整和规划都需要国土规划局来办理，只有取得选址意见书、规划设计条件证后才具备交易资格。
房地产各占几何？
数据：2012年，土地出让金为28517亿元，占当年房地产业销售6.4万亿元将近45％
武汉市化工区八吉府街向家尾村支部副书记向禹星告诉记者，他们村先后有2000余亩土地以每亩13.8万元左右的价格，被“土地储备中心”转手以25万元左右价格卖给企业。为此，许多村民认为不合理，怀疑村干部从中作梗，经常要求向上级反映情况。
据报道，广州大学城2004年期的征地面积18平方公里，平均每平方米的征地补偿价格不超过100元。2009年，这一区域的土地平均价格猛增到每平方米两万元以上。中间只相隔五年，差价却高达200多倍。
业内人士指出，自从2004年土地出让实行“招拍挂”制度以来，我国大多数城市建立了土地储备中心，由政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中获取几十倍甚至上百倍的差价。“这些最终形成地方政府财政收入的一块——土地出让金。”
中指研究院房地产专家李国政告诉记者，根据国家统计局、财政部、人民银行等部门公布的数据，2012年，土地出让金为28517亿元，占当年房地产业销售6.4万亿元将近45％。“这个数据并不十分准确，加上各种税费收入以及银行房贷所得利息，一些地方政府拿走的不菲。”李国政说，如此巨大的土地，谁不眼馋？
[专家观点]
既是买方又是卖方土地储备制催生垄断
虽然并非所有土地必须经过收储，但实际上只要被土地储备中心列入规划的地块就难逃被“倒手”的命运。武汉一位房企老总说，“理论上，土地所有人可以自由交易，但只要土地储备中心看中的土地，你不卖给他，规划部门就通不过。”
戈小兵表示，按照我国土地制度规定，土地所有人可以自行通过土地交易中心挂牌，并缴纳4％的契税、5.8％的营业税以及增值税。 “但土地交易中心有权优先收购，如果看不中，才会给他人办理手续。 ”
专家指出，原本为了控制土地价格而生的土地储备制度在一些地方开始“走样”，逐渐成为土地市场的“二道贩子”。
华中科技大学土地管理系卢新海教授说，一些地方政府打着“土地储备”的旗号垄断土地市场，既是买方，又是卖方，从中获取巨额差价，直接推高了房价上涨。
"地王连续剧"巡演：甩出一手好地 房企争相投入
“9月5日是中国土地市场上具有纪念意义的一天。”昨天，上海、杭州的地王纪录均在一天内被刷新，业内人士发出如上感叹，并将这个日子封为“地王日”。事实上，“地王日”还有前奏，9月4日下午，北京也诞生新地王，每平方米7.3万元的楼板价让外界无不感叹“帝都土贵”。
土地市场的持续火热，除因地方政府甩出一手好地，房企手头宽裕和乐观预期也是重要因素。“无土地，不发展”的准则之下，资金充裕的各家房企争相投入“土地竞备赛”。
地王连续剧
备受关注的上海徐家汇中心地块昨天上午开拍，起始总价高达175.26亿元。这一被“雪藏”18年之久的市中心稀缺地块，在开拍前便已将地王头衔收入囊中。
经过半、近百轮的竞价，港企新鸿基旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元、溢价24.2%的价格摘下该地，楼板价达每平方米37264.4元。据悉，该地块不仅成为今年上海总价地王，也是上海自实行土地招拍以来的“史上价”，在也仅次于2009年末以255亿元成交的广州亚运城地块。
上海徐家汇中心地块打响“地王日”枪后，同处长三角的苏杭土地市场也激战正酣。
昨天下午，杭州“百亿”——华家池三地块正式开拍，总起价为97.3亿元。该地块位于风景秀丽的浙大华家池校区，市中心区位加上得天独厚的湖景资源和人文底蕴，吸引了绿城、滨江、万科、中海、融创、世茂、华润等知名房企竞逐，阵容堪称空前，甚至被媒体戏称为“决战华家池”。
最终，三地块分别以56.2亿元、36.7亿元和43.83亿元被绿地、世茂和滨江拍得，总成交金额为136.73亿元，总溢价率为40.52%。
苏州金鸡湖两地块也在昨天下午开拍，最终被世茂斥资47.25亿元收入囊中。其中，一幅地块成交总价24.15亿元，成交楼面价每平方米15011元，溢价率74.24%；另一幅地块成交总价23.1亿元，成交楼面价每平方米15151元，溢价率76.8%。
据统计，仅9月5日，上海、苏州、杭州、重庆、武汉5个城市共收入土地出让金410亿元，称之“地王日”名副其实。
事实上，“地王日”早有前奏。前天下午，北京农展馆地块已刷新单价纪录。该地块地处东三环畔，CBD核心区，是东部城区近年来为数不多的住宅类地块，稀缺性不言而喻。去年11月，该地块就曾挂牌入市，成为准地王热门候选，后因故暂停出让，今年8月重新入市。最终，经69轮拍，融创以21亿元、配建27.8万平方米医院面积获得这块金贵的东三环宅地。经计算，农展馆地块溢价率为16%，楼面价为每平方米35501元。考虑到配建的医院成本，楼面价高达每平方米73099元。
另据消息，昨天下午，万科以53.99亿元夺深圳史上的“工业地王”——南山区T501-0069地块、深圳留仙洞总部基地，溢价率为49%。这是万科在深圳首获产业办公用地，佳兆业和中海地产也参与了本次土地的竞拍。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
