[摘要] 目前，中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草了《写字楼综合评价标准》。在经过历时两年多的起草、修订、多轮研讨、企业实地测评后，即将正式通过行业标准认证，成为中国第一个商业写字楼行业标准。
近日，三湘都市报的一则“长沙现有写字楼7成已过时”调查报道，被各大网站转载。一石激起千层浪。
“为什么说长沙的写字楼过时了？”，“什么样的写字楼才能适应未来城市需求？”当下，好的写字楼的评判标准究竟是什么？公众对这些问题整体上认知还不够清晰。
目前，中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草了《写字楼综合评价标准》。在经过历时两年多的起草、修订、多轮研讨、企业实地测评后，即将正式通过行业标准认证，成为中国个商业写字楼行业标准。
9月15日上午9点，由湖南省金融办主办，三湘都市报承办的“湖南省第三届金融博览会主题活动之一—中部写字楼高峰论坛”在三湘都市报五楼会议室举行。
论坛特邀《写字楼综合评价标准》主创专家：写字楼标准制定发起单位、中国房协商业地产专业委员会副秘书长王泳、中国建筑业协会智能建筑分会副会长关雪梅、写字楼标准制定规划设计组组长、北京蓬德建筑设计事务所有限公司总建筑师、原中国建筑北京设计研究院副院长董少宇。
出席此次论坛的开发商代表有：楷林（长沙）置业执行总经理司亚蔚、楷林（长沙）国际副总经理邓风、华悦城执行总经理王岳、湖南泊富地产发展有限公司副总经理佟铁锋、湖南标志地产副总经理朱薇安、华创国际广场的运营副总监常金国等。
专家权威解读《标准》细节
《写字楼综合评价标准》即将正式通过行业标准认证，成为中国房地产个商业写字楼行业标准。本次论坛中，标准主创专家们提前与在场嘉宾分享了《写字楼综合评价标准》的制定过程和具体的考量细节。
王泳：我们共分为规划设计组、机电设备组、运营管理组三个小组。标准制定过程中，我们对商业地产的现状以及国内外相关的写字楼评价标准进行了一系列客观全面研究分析，多家一线商业地产也参与了该标准的制定，目的就是为了使《标准》切合实际，具有前瞻性和可持续性。评价标准将从规划设计、装饰装修、公共设施、软件服务四个方面进行阐述，每部分突出细化并合理配比分值。
关雪梅：商务写字楼等级评价标准内容包括区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施、服务与运营这五大类。我主要从室内环境与设备设施这方面和大家探讨一下。在机电设备这块，我们制定的标准是按照的安全、舒适、节能、环保四大原则来制定的。
安全设施方面是现在普遍最关注的问题，我们也将从多个方面进行分值考量。比如，每万平米有多少个摄像点，摄像点清晰度是多少，人员识别系统是否严格，外来人员是否规定了特定等待区域，防爆设施是否到位，有没有智能疏散系统等。
董少宇：今后的建筑总体发展都是向着第三次工业革命，以绿色人文为主。设计建设中要考虑以后运营的成本，当然有些会像卖住宅一样，把写字楼一卖了之。但如果自持，远期运营成本决定资金。写字楼建设过程中要考虑到能源上的消耗，目前，写字楼建设当中普遍存在设计上的不够严谨，施工当中程序上的一些浪费。另外，我想提醒一下的是，商务写字楼要避开住宅思维开发方式，住宅属于生活，而写字楼属于生产。
一线写字楼开发商与专家高端对话
随着长沙新一代标杆写字楼崛起，10月17日至19日期间，湖南省第三届金博会“首届长沙写字楼开发建设成果展”上，长沙写字楼将集中亮相。本次论坛上，《写字楼综合评价标准》主创专家们也聚焦本次金博会，与长沙标杆写字楼的项目负责人们现场对话，碰撞出高端写字楼设计的新火花。
司亚蔚：
目前，二线城市写字楼离一线城市还有一定差距，在可实现度更高的情况下，专家能不能给二线城市写字楼一些建议？
王泳：我们这次制定的标准不是强制性的，而是引导性的行业标准。 我们参照酒店管理模式，来做等级评价标准，比如三星级、四星级、五星级、以及白金五星级标准，每一个级别都有硬性必然的指标。因为每个地方的条件不同，所以我们只是画了大的条框给大家引导，具体还要看每个地区的具体情况。但是重要的是舒适度的要求，有舒适度才会有市场，比如根据市场要求，二三线城市达到四星级已经足够了。那么就可以参照四星级目前行业标准要求以及使用者的感受的市场要求来选择自己的产品定位。
王岳：
把五星级酒店放在写字楼里，在设计时，要考虑一些什么？
董少宇：大堂要分开。酒店和写字楼的管理是不同的，一种是水平分开 一种是垂直分开。以上海金茂为例，酒店大堂不在首层，在楼层中设立酒店大堂。这样而言，电梯配置就能按照分区不同，下面是写字楼的电梯配置，大堂以上就是酒店的电梯配置。做到互不干涉。
佟铁锋：
我们泊富国际不同于在做的其他几个项目，写字楼已经基本建成了。刚看了《商务写字楼等级评价标准》的规范内容，特别齐全，这样对项目的指导意见就很明确了。而针对每一个项目，专家深入的实地指导应该会更有实际作用。
朱薇安：
在《标准》中，除了常规配置外，还有哪些自选动作，比如设计上的特色，服务上的特色，可以为项目加分？
董少宇：有创新有特色也会有加分项。比如在上海一个写字楼的测评中，某个写字楼采用了可以实现10％—20％节电的“冰蓄冷”技术和高端绿色节能技术“呼吸幕墙”技术，这些创新和特色都能在测评过程中加分。
常金国：
我觉得有一个标准对写字楼市场是一个好事。首先，对于我们写字楼开发商来说，在设计产品上有一个指导。另外，有一个评价标准，也能更容易让产品得到客户和市场的认可。我觉得就写字楼测评来说，应该分为两几个阶段，前期设备到位后，后期管理能不能跟得上，是否能够增值保值都是要考虑的问题。
王泳：《标准》中写字楼的认证也是分两个阶段。根据前期规划设计阶段，我们采取预认证。后期，根据运营管理、人员管理、设备设施、客户服务等方面是否真的能达到这个星级标准来最终确定。
邓风：
我回长沙一年多时间，我和许多同行和客户交流过写字楼业态在城市的发展状况，在沟通过程当中，很大一部分回馈给我的信息都是写字楼业态已经到了容量瓶颈。
我跟大家推荐一组数据。去年，长沙市房管局备案成交的写字楼27万多方，在同样属于二线城市的郑州市，2009年市场投放量有70多万方，2010年投放量达到110万方，成交将近100万方。实际上，长沙市高端服务业发展状况远远超过郑州，跟武汉不相上下，但是目前高端服务业的载体还不够。我个人认为，在长沙，写字楼业态还有5—10年的黄金发展期。
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