[摘要] 很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题。
很多中国客户向我咨询时，有一些常见的问题反复地被提到，看来他们都被这些类似的问题所困扰，或者在某些方面存在误解。由于中国和美国房地产市场的形态和模式存在很大的不同，所以不能用中国式的思维方式来考虑在美国买房的问题。在此笔者专门针对这些问题写一篇短文，为大家澄清一些问题。
一、购买新房还是二手房？
在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。
在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如，在圣马利诺市，住宅主要是在1920年至1940年间建造的；而在奇诺岗市，住宅是集中在1987年建造的。
如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不夠完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。
当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。
二、房子是不是越老越不值钱？
答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。
一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有汰换更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子,几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持著适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。
这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而。
总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏,经济衰退，房子的价值也有可能下降。
三、买学校附近的房子好不好？
在美国，是否购买学校附近的房子，要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。
如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵，基本上两相抵消。
另外，学校附近的租客大多是学生，他们大多对房子不夠爱护，间接造成保养成本上升；所以综合考虑，学校附近的房子並没有特别了不得的优势,也可以说它的优势已反应在房价上了。
四、选择城市屋还是独立屋？
城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。
如果购房用于出租，城市屋的租金率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。
如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。
以下是对城市屋和独立屋的不同之处的总结：
较项城市屋独立屋价格差别不大，从十几万美元到五六十万美元不等差别大，从二十几万美元到几千万美元占地面积较小比较大出租较高较低潜力较小较大
五、该买在那个城市？
首先确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等,建议你一定要仔细查想我们咨询。
1）中间价代表了一个地区的一般房价水平,买在那里要跟著你的预算走,不要勉强买一个地区里的房子，那将给你自己出难题,很难找到,即使有，那也是屋况非常糟糕的房子。因为美国的房地产市场是一个很透明的自由竞争的市场，房屋的价值基本都反映在价格上了，如果有套房子比周围同等条件的
房子价格低很多，那肯定因为这套房子有些致命的缺陷。
2)从独立屋单价来看.“独立屋单价”,意思就是中间价房子它的每平方呎单价多少钱,这个数字就是每个地方中间价的比较,简单说就是城市房价高低比较的直接数据,,每个不同城市都有著不同的价位差距。
3)从居住面积来看,不同城市，房屋的平均居住面积可能有很大的不同，而同一座城市内，可能大多数住宅的居住面积相近而形成特性。从”城市行情表”看不到各个城市的房屋呎吋大小,但是我们可以用独立屋中间价除以独立屋单价,就换算出各城市中间价房屋的面积.当然一个城市里面的房屋面积是有大有小,而且相差的很大,这意味著你可以用不同的预算买在不同的城市及不同尺寸的房子。
4)从房子种类来看，最常见的是独立屋(国内称別墅),城市屋(国内称连排別墅),公寓(国内一般房子)三种,有些城市絕大多数是独立屋,如圣马利诺,伊市,也有城市屋,公寓多於独立屋的城市如尔湾,有不少的城市没有公寓式建筑,或者公寓只用来出租而不是单独出售,因此,想在什么城市买什么房子,
不妨先向专业房地产经纪人问清楚。
5)从屋龄来看，美国不同城市的住宅屋龄有很大的区别。例如，圣马利诺市的房子大多是上世纪20年代到40年代建的；尔湾市的住宅建筑年代在1965年到2005年之间；
奇诺岗市的房子集中在1987年至2005兴建；核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年间。因此，如果想买比较新的房子，你就该选接近现在年代开
发的城市。如果想去有古色古香历史感的城市生活，那就选择较早开发的城市了。
6)从学区分数来看，华人买房特别重视学区要好,尤其是有孩子上学的家庭,学区学校一般分为高中,中学,小学,一个房子拥有三级学校都是高分的必然,房子卖价自然水漲船高,所以我们有一个简单的结论–房价贵的地方通常表示学区好。但是好的定义並不一定相同,满分1000分有人认为800分就是好,也有的900分还嫌不夠好,所以你想比较每个城市里每个学校成绩,看看那些城市符合你的要求,你的标准,最后对照这些城市的价位及单价,选出你认为性价比的地方。
在选择城市的时候，当然还有其他的因素，比如个人喜爱,地缘因素（自己的亲戚朋友生活的城市）等，这些因素也很重要，应当考虑进去，这里不再敖述。
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