[摘要] 进入“银十”，上海自贸区辐射区域楼市成交上涨势头开始放缓，不过价格依然坚挺。业界称，目前仍处“起涨点”，根据后期视自贸区规划，未来风险和收益处于平衡状态。自上海(楼盘)自贸区概念提出以来，区域辐射板块房价上涨幅度高达15%-20%，部分楼盘价格出现30%左右甚至更高的涨幅。
进入“银十”，上海自贸区辐射区域楼市成交上涨势头开始放缓，不过价格依然坚挺。业界称，目前仍处“起涨点”，根据后期视自贸区规划，未来风险和处于平衡状态。
自上海(楼盘)自贸区概念提出以来，区域辐射板块房价上涨幅度高达15%-20%，部分楼盘价格出现30%左右甚至更高的涨幅。
随着时间的延续，投资热潮趋于平淡。进入“银十”，整个楼市成交上涨势头开始放缓，不过价格方面依然坚挺。
业界认为，目前自贸区辐射板块房价尚处于“起涨点”，未来3年成交均价在当前的基础上涨幅至少在30%左右，高于上海其他地区增长幅度。
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时表示，目前看来还是概念多，炒作多。不过，在投资者看来这是一个非常好的机会，因为未来政策还很不明朗，过快上涨的房肯定为投资者带来一定风险，但也有可能政策非常好，也会带来高。
楼市成交势头趋缓
随着时间的推移，自贸区辐射板块成交趋缓。10月以来，辐射板块新房成交面积较9月下滑明显。
来自21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，截止10月22日，上海自贸区主要涉及的外高桥(600648,股吧)、临港新城、川沙和祝桥四个板块，合计成交新房面积为6.1万平方米，较9月同期下滑36.9%。而在整个上海市场，截止22日新房成交面积较9月同期仅小幅下滑1%，自贸区辐射板块新房成交面积的下滑程度远大于全市整体。其中，仅祝桥板块由于9月下旬新增房源供应，10月以来新房的成交出现明显增长，达0.7万平方米，9月同期的成交量仅220平方米。其余三个板块成交量均有不同程度的下滑。其中，川沙板块和外高桥板块10月以来的成交量均不足9月同期的4成，分别为35.5%和36.7%。
二手房市场方面，外高桥、临港新城等板块在9月份成交皆出现集中释放的现象。数据显示，外高桥板块9月共成交356套房源，环比提升70.3%，9月成交总量远高于去年165套的月均水平。同时，相比今年3月成交高峰月，及2013年前8月月均成交相比亦高出近百套。而同样的情况体现在临港新城板块。
不过临港新城的这一火爆销售情况，进入10月并未得到延续。据安家房产临港店一位业务员称，10月以来，上门询问客户相对减少，成交也较9月相对放缓。即便如此，板块内的行情相较9月之前仍然好很多。成交趋缓的现象在外高桥二手房市场上没有出现。21世纪不动产上海锐丰高桥季景路店区域经理安涛告诉《东地产》，外高桥板块行情一如既往的好。不论是成交量，还是价格，基本与9月保持一致。
中原地产外高桥门店经理宋沪雄说，外高桥板块二手房市场近期仍然呈现“量价齐升”的特点。目前，单个门店月成交量相当于2012年的总和。
价格涨幅明显
尽管新房市场的成交量出现明显跌幅，但开发商对于自贸区楼市依然看好，价格上表现较为坚挺。
据21世纪不动产上海区域市场研究部不完全统计，自贸区辐射板块10月以来和9月成交均超过5套的楼盘共有12个，其中9个项目房价上涨，占比达75%，平均涨幅3.7%。
据上海中原研究咨询部对受自贸区辐射的外高桥、祝桥、临港新城板块成交数据监测结果显示，三个板块10月前21天的新房成交均价与今年上半年的月均成交价相比，基本超过10%以上。其中，涨幅的是临港新城板块，成交均价涨幅达到36.86%。该板块前3个月基本处于零供应状态，10月份保利湖畔林语苑全新上市，项目报价在1.9-2.4万元/平方米。
二手房方面涨幅更为明显。据汉宇地产金地未未来分行和俱进分行两家门店经理介绍， 10月份房东心态持续强势，除选择惜售、跳价等方式常常出现外，一部分业主已经考虑长线持有或由售转租。以幸福小镇为例，此前挂牌价格维持在2.4-2.5万元/平方米，自贸区落地后，现价格已上涨至2.7-2.9万元/平方米，价格涨幅达3000-4000元/平米。
安涛说，板块内业主跳价两次以上的情况常常出现，可以达到四连跳。“8月底门店挂牌的一套房源，位于富特新村，面积57平方米，原挂牌价格为105万元，后来业主分别跳价108、110、120万元，累计涨幅达15%，但最终仍以115万元成功出售。”
仍处于“起涨点”
事实上，自贸区是一个中长期的概念。目前而言，除了政策规划外，交通出行、配套设施、供需比例等多方面因素并没有出现明显改善。短时间内房价上涨过快，显然是预期推动的结果。
多位市场分析人士接受《东地产》采访时表示，这种情况下，短期内过快的涨幅需要时间进行沉淀，尤其对于部分生活配套、出行并不完善的偏远板块。
从长期来看，自贸区对楼市仍然是利大于弊，随着自贸区建设，人流聚集效应逐步显现，或将带动楼市进一步攀升。
“自贸区在中国是一个性的东西，稀缺必然会带来价值。这种价值能够在什么时候兑现，兑现多少程度，远不是我们能够揣测的。因为从中央角度出发，自贸区是带着推动改革的政策利好，政府希望它成功，也会全力支持它成功。相对应的就是，一旦资源集中某个地方，衡量投入的土地和房地产必然会出现极大的上涨动力。”中交地产华东公司市场拓展经理姚伯均对《东地产》分析称。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，根据大虹桥板块的案例分析，上海自贸区的土地价格在短期内会快速上涨，未来3年自贸区及同区位土地价格将翻番。而商品住宅价格在3年后，成交均价在当前的基础上涨幅有望在30%左右，将高于上海其他地区增长幅度。
上海乘星行总经理李骁告诉《东地产》，未来自贸区域中发展要素所有载体都是房地产。不过，之所以叫“试验田”，其实还是存在不成功的可能，这样一来投资者就存在风险。如果成功，也需要一个长时间积累的过程，反应到房地产市场也需要很长时间。投资者还需要理性，不要过分透支概念预期。
复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民(博客，微博)则认为，目前自贸区的楼市还处于起涨点，后续将会更高，主要是买方对于后市预期看好。卖方将房源挂牌出来发现很多有买家接盘，即便涨价，还是有人接，其实是市场的结果。但是判断这个价格是不是“虚高”，主要看自贸区会不会成功，不能看到有涨价现象就盲目判断价格虚高。“国家对于自贸区的规划只能成功，不能失败。在目标确立的情况下，我认为后期房地产仍然会有涨幅。”
对于普通投资者如何布局自贸区，有业内人士指出，相比于住宅价格快速上升后带来的风险，商业类的投资其实更具成长性。一些具有投资前景的项目，以临港新城鸿音广场为代表，目前仍处价格洼地，随着自贸区稳步推进，区域国际地位的提升，人气和客流的持续增加，自贸区内商业租金与国际接轨将是大概率事件。
11月大型看房团报名：
首席投资公寓 旭辉梅溪时代12459元/平方米[岳麓]旭辉梅溪时代0套在售 房天下会员交3千享89折减3千
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
