[摘要] 随着2014年的到来，2013年各家房企的销售业绩也呈现在大家面前。在房企“千亿俱乐部”扩容至7家的同时，销售业绩达到百亿级别的房企数量也增至71家。
（来源：证券日报)随着2014年的到来，2013年各家房企的销售业绩也呈现在大家面前。在房企“千亿俱乐部”扩容至7家的同时，销售业绩达到百亿级别的房企数量也增至71家。
纵观2013年的房地产市场，虽然经历了年初“国五条”调控收紧的短暂影响，但此后仍延续了火热的销售走势；市场整体维持了量价稳步上升，商品房销售额同比增长约30%，销售均价同比上涨约10%。
根据中指院的报告显示，2013年百亿级房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元。其中有20多家房企的销售首次突破百亿元，数量为历年之最，使得200亿元以下的百亿企业也较为集中，共有33家，成为百亿级阵容扩军的主要力量。整体来看，百亿级房企内部的竞争分化格局愈发明显，500亿元以上的企业仅仅十余家，成为推动行业发展的领军企业，领先优势更加巩固；而更多的企业介于100亿元到300亿元之间，且规模差距较为接近，可见这一阵营未来的竞争将日趋激烈，企业将持续迈入分化发展的新格局。
另一方面，对比不同区间企业群体的销售平均增速，千亿企业销售额平均增长45.57%，500-1000亿企业平均增长43.18%，而100-500亿企业则平均增长37.59%，而商品房销售额增速为30%左右，销售规模越大的企业增长速度越显著。可见，“越大越快”的竞争格局已更为明显，引领着行业集中度稳步提升。业内还预计，万科、绿地均有望在明年进阶两千亿量级，行业延续强者恒强的竞争格局。
同时，在市场调整不断深化的2013年，各级城市的房地产市场逐渐发生分化，与三四线城市出现消化动力不足相比，一、二线城市首置和首改的刚性需求进一步释放，楼市供需两旺，成为多数房地产企业回归和深耕的战略要地。百亿级企业普遍选择在一、二线城市持续深耕，其业绩贡献来源也主要是一、二线城市。
其中万科虽已完成布局，但持续关注重点一、二线城市，并加强拿地规模和推盘力度，年内一、二线城市销售贡献占比大于三四线城市，仅上海一个城市就达到10%以上；保利在广州的销售占比超过15%、京沪两地超过8%；中海多年坚持聚焦一、二线城市，销售贡献率分别超过两成和六成，其中上海和苏州超过10%。
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（来源：北京商报）随着2013年大幕落下，房地产企业年度销售排行榜单也最终出炉。
不出业内预料，万科以年销售额1740.6亿元高居榜首，这也是其连续四年破千亿元。绿地、万达、保利、中海则紧随其后，轻松破千亿。而恒大、碧桂园则首次跻身“千亿俱乐部”，晋级销售榜集团。此外，销售第二阵营中世茂、华润、融创的表现也可圈可点，成为第二集团领军企业。
业内预计，房地产也将延续强者恒强的竞争格局，行业集中度将持续上升。2014年，万科、绿地有望进阶2000亿量级。
千亿房企实现扩军
与2012年相比，千亿级别以上房企数量已由3家增至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。
2013年，万科和绿地分别以1740.6亿元和1660万平方米各自领衔销售金额榜、销售面积榜桂冠。在金额榜上，绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿阵营；在面积榜上，碧桂园、恒大、万科紧跟绿地，保利、万达也迈入千万平方米行列。
万科全年实现销售额1740.6亿元，同比增长23%。但业内分析，在傲人业绩背后，万科多元化战略取得多项突破更值得关注，企业持续加码海外扩张，战略性控股徽商银行，成功运营大型购物中心。
绿地去年全年销售1625.3亿元、1660万平方米，分别同比增长51%、41%。在老牌龙头房企中，绿地业绩增速更胜一筹。在战略开拓上，绿地不但成功赴港借壳上市，还投资逾百亿美元将海外业务拓展到亚、澳、欧、美四大洲；同时，其在二线重点城市累计投建了十多个大型“产城一体化”新城项目，被业内普遍关注。
恒大去年实现销售额1082.5亿元，如愿迈入千亿俱乐部。在经营战略上，企业一改专注三四线城市开发，倾力介入一二线城市，企业渴望获取更高利润的态度坚决。
碧桂园凭借全民营销策略，以激增131%的方式创下行业从400亿元到千亿元行业奇迹。而去年8月，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘劲销6000多套、91亿元，一举成为马来西亚的房地产开发商。
第二集团势头强劲
除了碧桂园业绩增长幅度令人咋舌，占据第二集团领军地位的世茂与融创去年业绩也令人叹服。
世茂房地产全年实现销售额670.7亿元，同比大增46%。公司2012年进行一系列产品改革和营销变革，连续两年实现高增长之余在2013年上半年毛利率仍有两个百分点的回升，是房企中为数不多量价并驾齐驱、业绩毛利率同步上扬的企业。值得一提的是，世茂2013年上半年新开工1430万平方米，远高于其他房企，为企业今年冲刺千亿目标提供了坚实基础。
融创中国全年实现销售额508.3亿元，同比大增43%。得益于区域深耕、高周转快销、中高端定位的组合策略，业绩持续几年保持高增长态势。去年，企业加快土地扩张，前11月收获逾500万平方米土地储备，持续深耕北京、天津、重庆、上海及杭州五大区域。
在核心一二线城市持续领涨房价的态势下，今年业绩预计继续快速增长。融创城市深耕和大盘操作的能力超类拔萃，去年前三季度，企业单城市产能和单项目产能分别高达45.5亿元和12.1亿元，在房企业绩排名中分别位居第5位和第7位，远远领先其他大型龙头企业。虽然从数据来看2013年企业盈利能力有所下降，如果去除融绿项目对企业的影响，今年的利润率增长可期。
销售额及面积实现双升
2013年以来，房地产市场增长迅速，大型房企销售势头足。据统计局公布的数据显示，今年1-11月，商品房销售金额69946亿元，同比增长31%，而前50强房企销售总额达到21355亿元，同比增长36%，增幅超过水平。50强房企中，碧桂园业绩增速亮丽，全年达成销售金额1097.3亿元，同比增长131%，同时，绿地及世茂房地产业绩涨幅均在40%以上。从集中度上看，大型房企实现金额、面积集中度双双提升。
金额集中度方面，2013年全年50强房企金额集中度较年进一步提升。其中，10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时 20及 50企业同比分别增加0.63个及0.79个百分点。结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。
龙头房企拿地刷新历史纪录
随着房企们销售业绩的屡创新高，龙头房企在土地市场上的表现也尽显强势。
据北京中原地产研究中心统计数据显示，截至2013年12月22日，十大标杆房年内拿地金额已经达到了3077.8亿元，刷新历史新高，预计全年将突破3100亿元，同比涨幅超过100%。
同时，十大标杆房企的拿地销售比也将突破36%，创下近三年来的新高。
2013年品牌房企拿地规模和金额大幅增长。2013年前11个月，十大代表性企业累计拿地面积为10435万平方米，同比增长47%。具体来看，一季度企业延续2012年下半年拿地积极态度，随着一二线城市优质地块推出，二三季度企业拿地热情有增无减，9月达到全年水平。总体上，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与2012年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。
集中度继续上升
专家指出，从2014年的市场大势来看，成交持稳是大概率事件，房地产企业仍在上演“强者恒强”的竞争格局。从房企发展趋势看，今年 50门槛有望达到200亿元，行业集中度将进一步上升。
其次，千亿、百亿级企业将继续大幅扩容。如无意外，今年将首现双“两千亿”格局，万科、绿地将双双进入2000亿行列。千亿俱乐部有望扩容至8-9家。截至2013年底，超百亿元销售额企业达73家，今年有望突破100家。
同时，未来企业将更注重有质量地增长，包括更关注利润增长及品质与质量上的全面提高。
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多房企销售业绩破百亿 企业分化发展迈入新格局
（来源：中指研究院）房天下产业网讯：中指研究院[微博]1月1日发布《2013年中国房地产销售额百亿企业榜》，2013年,在房地产市场稳步上行的背景下，房地产企业积极顺应主流需求、密切关注核心市场，通过优化产品和城市布局结构，在关键节点积极推盘。【下载报告】【更多报告】根据中指研究院监测数据，全年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。
6家房企跻身千亿军团，百亿企业扩容至71家，行业集中度稳步提升，加速企业竞争格局持续分化。
经过一轮房地产市场调控的洗礼，市场份额再度向综合实力雄厚、品牌特色显著的房企集中。2013年，百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元。万科等6家企业组成阵容强大的千亿俱乐部，市场领军优势凸显，已显著拉开与第二梯队的距离；其后位列500-1000亿元之间有万达、华润、世茂房地产、绿城、融创等5家企业，300-500亿元区间也仅有龙湖、金地、招商等8家企业；而年内有20多家企业销售首次突破百亿，数量为历年之最，使得300亿以下的百亿企业非常集中，共有52家。
百亿企业销售额平均增长38%，千亿企业平均增速为46%，“越大越快”趋势凸显。
2013年，千亿企业销售额平均增长45.57%，500-1000亿企业平均增长43.18%，而100-500亿企业则平均增长37.59%，而商品房销售额增速为30%左右，销售规模越大的企业增长速度越显著。可见，“越大越快”的竞争格局已更为明显，引领着行业集中度稳步提升。
1.把握主流需求，主打首置首改产品促升业绩
全年销售额在500亿以上的企业，面向首置需求的普通住宅产品和主要面向首改需求的中端产品并重，更加全面地覆盖了刚需市场。
在我们监测范围内的数据分析显示，千亿集团中的万科、保利地产、恒大三家企业普通产品占比与中端产品占比几乎相当，各为45%左右，两类产品总占比基本在90%范围以内，碧桂园的两类产品占比略有差距，普通产品占比略高，超过了50%。在市场回暖、首置首改需求持续释放的背景下，通过完善产品线对刚需市场的首置首改进行全面覆盖，全力拉动了企业销售业绩的上扬。
全年销售额在100亿-500亿之间的企业，更倾向于依托面向首置需求的产品保障业绩发展。
以富力、佳兆业、首创、荣盛为代表的百亿企业，普通产品占据较大比重，特别是佳兆业、荣盛两家企业，普通类产品占比均在70%左右。当前首置类产品市场热度居高不下，以较低的套总价匹配性价比相对较高的产品，吸引了大量首置客群，一大批房企借此实现了业绩的快速增长。
2.布局主流市场，百亿企业城市深耕优势凸显
截至2013年末，百亿企业平均进入城市达到21.1个，其中一线城市2.1个、二线城市9.5个、三四线城市9.5个，布局更显平衡。百亿企业充分挖掘市场潜力，精准把握重点城市市场特点并坚持深耕，实现业绩突破。
持续深耕核心城市，百亿企业一二线城市业绩贡献巨大。
百亿企业普遍选择在一二线城市持续深耕，其业绩贡献来源也主要是一二线城市。万科虽已完成布局，但持续关注重点一二线城市，并加强拿地规模和推盘力度，年内一二线城市销售贡献占比大于三四线城市，仅上海一个城市就达到10%以上；保利在广州的销售占比超过15%、京沪两地超过8%。
从十家百亿代表房企土地投资情况看，一二线城市城市仍是未来发展的核心聚焦区域。
这十家企业2013年新增土地储备面积一二线城市占比69.9%，万科、绿地、保利、中海等标杆房企继续深化一二线城市布局，而恒大地产年内逐步向一、二线城市倾斜，拿地面积占比为48.48%，其中一线城市土地支出占37%，显示出恒大在充足资金保障下回归一线城市的决心。这种持续聚焦一二线城市的发展策略，也将对企业未来的业绩增长产生重要的影响。
3.灵活定价、适时推盘，策略领先保障经营效益
百亿房企在持续优化城市布局及产品结构之余，及时调整销售策略，通过准确拿捏推盘节奏、灵活调整价格浮动区间，获得了瞩目的销售表现。
紧跟市场增长放量趋势，适度提价，量价齐升。
百亿房企品质出众，提价不改产品高性价比特性，市场地位难撼动。2013年市场成交持续向好，万科、保利、恒大、碧桂园、融创、世茂等标杆企业抓住时机，适度提价，2013年前11月销售均价分别比2012年全年增长了5.3%、2.5%、12.97%、5.94%、20.86%和14.23%。从价格调整时间来看,其中多数企业销售均价增速最快时期出现在上半年，万科一季度销售均价同比增速达到13.8%，恒大及世茂二季度同比增速则分别达到17.84%和22.7%。
踩准全年主要营销节点，及时推货，有的放矢。
基于准确的政策解读及市场预判，百亿企业2013年全年推盘时机抓取符合市场趋势。上半年百亿企业从4月份开始推盘量明显增加，并于6月份达到推盘高峰值；下半年百亿企业则从9月份开始加大推盘规模，并于12月份达到新一轮推货高峰，在推盘节点的选取上与政策及市场整体变化趋势保持一致，推盘时机与节奏把握得当。万科、中海、恒大、融创等百亿房企通过对市场预期的准确判断，在上半年的二季度以及下半年的四季度两个较佳入市时点，及时在北京、上海、广州等重点热销城市对万科城、中海紫御豪庭、恒大雅苑、望京•金茂府等热销楼盘进行加推，均取得了较好的销售业绩。
新年已经开启，百亿企业仍要在严厉的调控环境中卓绝奋进，把握市场机遇、深耕战略布局城市、强化与革新企业经营及品牌管理，以更加灵活有力的销售策略，应对不确定性的市场波动，增强自身的行业竞争优势。而千亿企业将更加积极地进军多元业务领域、加强产品创新、试行海外投资等，为后千亿时代的扩张和增长夯实基础。在此背景下，“变革创新，跨越发展”正成为标杆企业新一轮发展中的核心主题。同时，从长远发展看，房地产企业发展面临的政策与市场波动依然存在，企业要实现成长与成熟，还须进一步提升风险意识，注重规模突破与稳健增长的合理均衡，真正铸就常青基业。
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