[摘要] “房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。
（来源：每日经济新闻）“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。
事实上，在经历了一系列的金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。
在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下，地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现，从利用银行理财产品成立房地产基金，收购旗下的商业地产项目，到利用信托产品做一级土地的开发，再到供应链融资、预售款融资等，在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年，金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。
可以预期，2014年地产行业将更为金融化。只是在最需要资金的支持，也最容易变身为金融产品的商业地产领域，房地产企业还很难绕过现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。
房企“金融化”将成趋势
数据显示，继2011年万科销售额跨入千亿元后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争的格局加剧。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续的发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”的发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。
“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。种是通过入股银行、保险（放心保）等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务的；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权的”，黄立冲表示。
龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日，万科公告，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款的环境，对公司间接起到协同的作用，同时有利于发展社区金融。
“如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款，获取利润可观的贷款”，黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，即便最终无法成功的探索出社区金融的经营模式，至少能通过入股银行获得较低的融资成本，所以万科的做法是比较安全的。
向资产管理者转型，即学习所谓的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同的基金，轻资产运营，并在各个环节获得。比如，在项目开发阶段，企业引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。
黄立冲认为，虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上转型资产管理者的难度，它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力，同时也要有金融投资的能力，像凯德自身便拥有资金募集能力，与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史，无论是人才还是经验，与国外的投行相差甚远，这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。
财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示，很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资的，而非介入到实体开发当中，像九龙仓入股绿城与龙湖，新世界与华人置业入股恒大地产，均获得不错的，对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型同样可获得理想的。
商业地产尚难资产证券化
尽管房地产与金融结合越来越紧密，但在睿信致成总经理薛迥文看来，现阶段的房地产金融创新，大多停留在为房地产公司拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募还是PE，其本质均是通过股债结合的方式，为开发商提供高息融资，且服务于“快入快出”的住宅市场。在金融化需求的商业地产领域，通过资产证券化实现退出却仍然遥遥无期。
“一直备受业界期待的房地产投资信托基金（REITs）至今还未开闸，这导致投资人不得不将商业项目分拆出售套现，渴望持有商用物业的公司发展举步艰难”，薛迥文认为。
据悉，REITs是一种以发行凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合按比例分配给投资者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地从2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确的表态。
黄立冲认为，除了政策因素，目前商业地产要实现资产证券化，更大的障碍在于其租金仍处于较低水平，国内很多商业物业的甚至跑不赢银行贷款利率，由于这些物业投资主要依赖于银行贷款，形成国内持有型商业地产投资往往是“负回报”，要实现金融创新基本不可能。
“国内商业地产资产证券化要实现，除非租金水平涨一倍，或者是物业价格跌一半，租金才会对投资者产生吸引力”，黄立冲认为，近年来内地一些不动产物业为了借道香港上市，开发商为求套现不惜自行补贴投资人，这些房地产信托基金往往答应在一段时期内给予投资者相对较高的回报水平，但由于物业一直无法提升，这些房地产信托基金即便能上市，后期走势也不容乐观。
此前，海印股份曾经尝试国内首宗商业地产资产证券化。但截至目前，这一计划仍未获批。观点地产网报道称，就在2013年12月26日，海印股份证券部人士透露，根据相关部门的意见，海印股份资产证券化目前需要补交一些材料，获批时间尚无法估计。
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（来源：每日经济新闻）投资房地产信托不再只有固定，沪上信托公司引入有限合伙形式，信托计划的投资者通过直接参与项目权益投资，以参与股权的形式分享项目，其最终取决于商品住宅的销售情况和最终售价。
上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟指出，此类产品设计的期限相对较长，以期大致覆盖房地产市场的一个完整周期。
“房产项目即便遇到市场低谷，也有充裕的时间从谷底走出。如果太短，比如三年，项目很可能恰好在市场的谷底到期，投资者就会遭受损失。当然，如果项目提前达到双方预期，也可以提前结束。”
有限合伙形式
2013年10月，上海信托曾推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人(GP)，负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元，信托资金用于认购有限合伙企业的有限合伙份额，成为合伙企业的有限合伙人(LP)。投资者作为有限合伙人(LP)参与房产项目运作，享受项目分红，不参与项目管理。因此，在具体在分配上，投资者信托完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。
上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟介绍，采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。
据了解，以有限合伙制募集资金已经成为海外创投的主要方式。从行业内的实践经验来看，有限合伙企业主要有以下两大优点：按照国家有关税务和《合伙企业法》规定，有限合伙企业不必再重复缴纳所得税，选择有限合伙制而不选择公司制形式，可以避免双重税赋；其次，分配机制灵活，有限合伙的或利润分配完全由合伙人之间自由约定，不受出资比例的限制。
项目设置综合考虑地产周期
不过，业内人士指出，购买地产类股权投资信托风险需考虑地产周期波动，比如限购导致房产最后销售不利，或者房价大幅下降。
对此，上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟认为，以“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”为例，投资者赚钱是大概率事件。
“因为这个项目位于中环线间，地段好，这个区域的新房供应量有限。而万科拿地的楼板价都接近2.2万元/平方米，最终售价超过4.5万元/平方米是大概率事件。所以，综合分析，我们觉得投资者赚钱是大概率事件，只是少赚和多赚的问题。”张锡麟认为。
据了解，上海信托和万科合作开发的项目位于张江高科技园区中区内。住宅和非住宅类的比例分别为73%和27%，物业类型包括花园洋房、公寓、商业、SOHO和酒店式公寓。
作为对照的是，比张江板块更为偏远的外高桥板块，受自贸区概念影响，目前房价已经达到了3.5万元/平方米左右，部分高品质项目价格已 过4万元/平方米。
“投资者的投资期限是最长为五年，这也是有规划的。我们认为5年左右的时间基本能够覆盖房地产市场的一个完整周期，房产项目即便遇到市场低谷，比如像2008年的行情，也有充裕的时间从谷底走出。如果太短，比如三年，项目很可能恰好在市场的谷底到期，投资者就会遭受损失。当然，如果项目提前达到双方预期，也可以提前结束。”
地产短期不会发生系统性风险
今年可以说是房地产信托的“多事之秋”——不少房地产信托计划到期无法兑付。出现这种情况后，信托公司通常有几种处置方式：要么按照预先约定的预期率，对投资者支付本息，然后信托公司处置抵押物、找房产商打官司收回款项；要么信托公司再发行新的信托计划，借新还旧，让项目延续；还有的信托公司会把项目转卖给其他公司……
张锡麟认为，这些出问题的房地产项目有两大共同特点：项目自身品质有瑕疵，比如房型不好、地段过于偏远等，使得房产卖不出去。第二是房产项目多位于三四线城市。这些地方的房地产市场交易不活跃，可投资空间有限。
从宏观层面看，中国房地产市场短期内发生系统性风险的可能性不大。
穆迪中国学术顾问委员会第二次会议11月9日在北京召开。委员会成员包括中国知名学者及穆迪亚太区高级管理人员。与会者也讨论了这一问题——中国的房价一直在上涨，而且该趋势仍在继续，尤其是一线城市。房价近些年快速上涨已导致部分观察人士担心中国房地产市场可能会存在泡沫。
众所 ，金融资产泡沫难以识别。在中国房地产市场，对此的评估因为中国经济高速增长和城镇化程度提高的影响而愈加复杂。毫无疑问，这是房价上涨的部分原因。此外，与M2的增长或替代投资(例如中国艺术品)的价格等其他指针相比，房价上涨似乎并不过高。另一方面，中国普遍缺乏具有流动性和相对高的其他投资工具，这也可能是推高房价的原因之一。过去10年房价上涨的情形在某些方面与日本泡沫经济破灭前的几十年相似。
穆迪中国学术顾问委员会讨论了可能会影响中国房地产市场未来发展方向的各种因素。例如，放开资本账户管制及降低经济增长预期将缓和房价进一步上涨，而对城镇化和通胀的预期则会产生与此相反的效果。另外，进一步明确农民产权等其他因素从长远来看也可能将增加建设用地的供给。但是，总体上与会者认为短期内中国不大可能发生房地产市场崩盘的情况。然而需要注意的是，该市场易受宏观经济政策重大调整造成的意外后果的影响。
事实上，梳理近十年房地产融资格局，一个清晰可见的趋势是，房地产公司正在逐渐摆脱对银行的依赖，借道海外融资、信托、基金、券商资管等工具，走上一条多元化的直接融资之路。
“房企高度依赖银行贷款单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。而在国内，随着金融托媒加剧的趋势，房地产信托发展迅猛，据业内人士判断，中国信托业目前规模已达10万亿，其中一半以上的发行是与房地产有关。
有着“新兴市场教父”之称的邓普顿新兴市场团队执行主席马克·麦朴思(MarkMobius)，今年秋季在接受媒体记者专访时也谈到，中国投资者的选择是购买地产类的基金或是REITS(房地产信托)，它们的投资足够分散，且程序和缴税环节也不用操心。
此外，数据表明2013年的中国房地产市场信心已显著回升。2013年的前10个月，商品房和住宅销售均价分别为6384元/平方米和6006元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.6%和8.4%，与1~9月相比，涨幅分别表现为持平和缩小0.1个百分点。
百城价格指数显示，10月100个城市住宅平均价格连续17个月环比上涨，涨幅为1.24%，较上月扩大0.17个百分点，同比上涨10.69%，连续第11个月同比上涨。
其中，在房地产市场活跃成熟的上海，房地产交易比较活跃，但不像其他中国城市那样大起大落——这可以从居民住宅价格反映出来，上海居民住宅价格一直维持着上升通道，但价格稳中有涨，比很多其他城市更具可持续性。
更多的投资者看好房地产市场，一是因为中国的中产阶级人数高达3亿且仍在继续增长，二是因为年轻一代比前几代人更有财力和意愿为提高住房条件和生活品质而花钱。
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