[摘要] 虽然链家地产否认在“宇宙中心”五道口工作的员工徐文博2013年获得150万元佣金，且仅在公司排名第七。但是作为短期内能挣大钱的行业，房产中介在去年绝对又是一个丰收年，按数据推算仅二手房佣金就超过90亿，在业务最好的3月份，房产中介的业务员甚至“一个月挣了半年的钱”。
（来源：北京青年报）虽然链家地产否认在“宇宙中心”五道口工作的员工徐文博2013年获得150万元，且仅在公司排名第七。但是作为短期内能挣大钱的行业，房产中介在去年又是一个丰收年，按数据推算仅二手房就超过90亿，在业务的3月份，房产中介的业务员甚至“一个月挣了半年的钱”。
日前，有报道称在“宇宙中心”五道口一家链家门店工作的资深房产中介徐文博，2013年获得150万元，但这一水平仅在公司排名第七。不少网友感叹，难怪房价降不下来，原来都被中介挣走了。
中介年150万元并非不可实现
对于徐文博的水平，北京青年报记者向链家地产进行了求证。链家表示，徐文博只是一名普通的员工，也没有拿到150万元，网络上流传的数字并不准确。虽然房产经纪公司内部有排名，但这一体系并不对外公布。
房产销售本来就是一个收入跨度很大的行业。如果按照经纪行业来推算，150万元的，可能对应着约2.5亿元的成交量，如果每套房产折合400万元，大约是60套房产，也就是要平均每月销售成功5套。对于有较高客源储备的超级销售，这一水平并非不可实现。但对于普通销售，平均一个月1至2套销售成交已经是不错的水平了。
做房产中介到底能挣多少钱？一般而言，从业经验在3年左右的，月收入大概在7000元至10000元左右。据记者了解，房产中介公司一般采用低底薪、高提成来吸引业务员。“在我们店（大望路店），每个月都有人挣三四万元。”在北京工作5年的房产中介张诚告诉北青报记者。
当然，新人或者拓展不力的地产中介，在北京生存也不易。“一般新人一个月2000元工资，正规一点的公司还给上社保，大多没有公积金。而小公司基本连社保也不上。”张诚说，很多新入行的业务员，一没有客户，二没有房源，只能拿着公司买的客户名单玩命打电话。“运气好的头一个月就能开单，有些腼腆的，两个礼拜的培训压力下就崩溃了，自己哭着走了。”
卖一套400万的房子能提2万多元
房产中介工作压力大，但收入弹性也很大，这也是现在为数不多对学历要求不高、入行没什么门槛的行业，并且有可能短期内挣大钱。因为这一行业实行高额阶梯提成。
以大望路一家中介公司的提成规则为例，提成按照分成至少8个档，大致在8%至32%之间。比如在8000元以下，则只能按照8%来提取。如果一个中介这个月只是租出去一套6000元/月的房子，按照通常中介费为一个月租金来算，个人只能提取480元。
但如果他很幸运卖了一套200万元的房子，按照目前2.7%左右的来算，中介公司可以收入5.4万元左右，那这个中介就能够根据不同的分级逐级提取，业务员总计能够提取9700元左右。
如果业务员能够卖掉一套400万元的房子，则个人就能够提取约2.2万元的。“有些小一点的公司，规定了10万元以上档的提成比例为50%，换句话说，超过10万元，每增加1万元，业务员就能够拿走5000元。”
这几年北京房价大涨，买房需求旺盛，网上经常有“中介月入两万，轻松超过CBD小白领”的帖子，但千万不要认为中介这活儿好干。月收入2万元到底是什么概念？就是要完成10万元的规模。如果是租房的话，就是出租15套租金在7000元/月的房子，平均两天就得完成一个成交。
去年3月一个月挣了半年的钱
“去年业务的时候是3月份，这一个月买房人、卖房人都很有诚意，基本上要哪天看房都能约得上。无论是公司还是业务员，大都是原先任务量的300%。”这个月突然二手房买卖业务量暴增，主要是因为北京调整调控和限购政策，大批卖房人担心征收20%所得税会导致房价下跌，着急出手。而买房人也担心购房资格调整，未来买不了房。
在这种大环境下，为了赶在3月31日前签约，买房人、卖房人主动去中介洽谈，中介公司、房屋产权登记中心连续加班，上演了一出二手房成交狂潮。根据当时北京市住建委发布的数据，3月北京市二手住宅成交总面积达到415.03万平方米。
该数据远远超出了2013年1月、2月二手住宅成交的总和，大致相当于2012年二手房最火的12月成交量的两倍。据称，链家在北京光二手房买卖就收了接近7个亿。“那一个月，公司天天夜里灯火通明，签约室都不够用。”
随着政策落地，4月份二手房成交骤然下滑，买卖双方如同说好了一样，都消失了。4月北京二手房住宅网签套数合计仅5212套，这一成交量是最近15个月来的，相比3月份下降了88.1%。
“我有一个感觉，3月份是客户追着我们挣钱，为了配合我们的时间，客户都是请假完成签约。但是4月就不一样了，卖房的不着急卖，买房的也不着急买。不过也无所谓了，3月份一个月挣了半年的钱，加上政策不好，许多中介公司都给员工放假休养。”张诚告诉记者，3月份的时候，他成交了6套房，总计成交1500多万元，自己挣了17万多。
卖房、租写字楼最挣钱
在房产中介，租房业务虽然看着热闹，但业务员收入非常有限。接到一个租房需求，一般至少要带看5套左右的房子，工作量不小，但挣的钱不多。不过，中介公司却能够从租房业务中挣不少钱，这是因为行业中有一个违约率问题，大多数租客都不会如期结束合同，多缴的租金、押金大多都归了中介公司。
在这个行业里面真正挣大钱的是手中积累大量客户委托的中介，这些客户经理一般有5到10年从业经历，很多业主买完新房之后就认识了他们，他们直接将房子委托给老牌业务员，后来的中介很难插手。“如果手中有30至50个忠实客户，基本上个人就可以开中介公司了。”
而且这些早期买好小区大房子的人大多实力雄厚，很多后来都把炒房当作主要投资渠道，不停买卖。“曾经有一个客户在三年之内通过同一个业务员，买卖了7个商铺。”此外，业务中主做写字楼租赁业务的中介也比较挣钱。
“以东三环附近的万达广场为例，可以注册的商住两用能够租到5.5元/平方米·天，而类似梅地亚中心、蓝堡中心这种普通写字楼，也能租到7块钱左右。一般公司租赁面积都不会太小，都在200平方米以上，这样一个月成交一笔收入就是4万元左右。如果遇上一些中型公司，面积需求更大，收入也更可观。”整体而言，主做写字楼租赁的员工，一个月薪酬2万元左右难度不大。但写字楼租赁对中介个人素质要求也相应更高一些。
挣大钱得靠大客户
据北京市住建委网签数据统计，2013年二手房全年总成交量为162746套，环比2012年的14.35万套上涨13.4%。这也是最近3年的点。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年北京二手住宅交易均价为28800元/平方米。如果平均房屋面积为80平方米的话，这一年北京二手房超过90亿。整体而言，今年又是一个丰收年。
行业虽好，但个人却也辛苦。“中介无非就是两头撮合，一头找房源，一头找客户。有空就打电话，每天上百个，直到把自己负责的区域打遍，然后再从头开始打。为了能遇上客户，积累客户信息，得拎着宣传牌去路口、小区门外和业主搭讪，夏天晒得一层层脱皮，冬天的时候全冻透了。有时候，不同公司为了争个好一点的位置，还容易起冲突。”
虽然中介收入弹性大，但不少房产中介感觉自己职业发展空间不大。“一般人做好了当个经理，还得担很多的销售任务。回去也不太好意思和亲戚介绍自己的工作，总觉得别人眼光怪异。”而对于房产中介而言，一旦从事了这个行业，想要转行很不容易。“企业里要求的那些办公技能基本不会，收入高的工作自己做不了，收入低的不想干。总之这个行业是起点低，竞争激烈，但要挣大钱都得靠贵人相助，这个贵人就是大客户。”
相关阅读：
相关阅读：
地产商钱紧刀压脖子“走私”港资中介生意火
（来源：中国证券报）临近年末，从银行间市场到实体企业，钱紧阴云密布。这让取道香港“走私”资金有利可图，由此产生专门的中介机构，在内地求资无门的企业与香港低成本资金之间牵线搭桥，每单生意可获0.5至2个百分点的。动辄操盘数亿元，这类中介的生意可谓红火。
多渠道融资受阻
过去两个多月，陈山（化名）脑子里都不断被“钱”字困扰。“再帮忙想想办法吧，实在没辙了。”他已经记不清多少次对朋友重复过这句话。
今年9月，陈山所在地产公司通过竞拍获得一块“”，尽管最终代价达6亿元，不过就项目区位以及周边在售项目价格来看，公司老板对此结果相当满意。据陈山说，他们拍下的是商业地块，容积率为4左右，交通便利，临近的住宅项目已超过1.5万元/平方米，商铺均价则接近5万元/平方米，而他们的项目成本折合均价还不到5千元/平方米。
然而，意想不到的事情发生了。作为公司投融部门的主管，陈山几乎跑断了腿儿，磨破了嘴儿，但两个多月也没能从银行拿到一分钱贷款。“虽然好几家银行都给了我们公司差不多10亿元授信，而且上半年我们从银行得到过贷款，但是现在银行的朋友说，这次无论如何都批不下来。”陈山沮丧地说。
某国有银行广东分行人士表示，从下半年开始，开发贷一直都在收紧，基本上以消化存量为主，没有再批新贷款额度。
广东另一家国有银行公司业务部人士透露，很多客户都提出上浮利率，提高质押率，以获得新贷款。虽然他们很想把项目做下来，但是因为上级不批，自己爱莫能助。
“原本老板给我的资金成本底线是11%，银行渠道无望，老板将资金成本线提高至16%。”陈山说。摆在他面前的、资金成本在16%之内的融资渠道并不多，一是信托，二是券商资管。
以信托为例，融资成本大概在12%至16%，如果项目做成，资金一般可在数周内到位。事实上，鉴于受困银行渠道融资，部分地产商在11月通过信托渠道融资量急速增加。
数据显示，11月房地产信托成立规模总计230.73亿元，环比10月增加86.6%，平均年预期率为9.6%，再加上其他费用，平均融资成本应在12%左右。
相关阅读：
港资房企加速抛售 瑞安半月套现70亿逃顶还是整合
（来源：北京商报）或许正如李嘉诚所言“我不会去赚取最后一个铜板”，香港房地产公司抛售旗下内地物业的动作正在加速。就在不久前，深耕内地房地产业多年的瑞安集团接连抛售了手中的三处物业，被认为是继李嘉诚后港资房企对于内地房地产业大地震的又一敏感反应。是正常的资本运作还是内地房地产业由盛转衰的前兆，引发了业内人士的集体思考。
瑞安抛售物业
12月初的“全球商业地产亚太博览会”在国家会议中心亮相，瑞安房地产旗下的中国新天地商业管理团队作为重要的参展商出席了本次活动，并带来了旗下的大型项目上海虹桥新天地项目参展。
就在这次展会之前的11月29日，重庆瑞安天地房地产发展作为卖方及上海新天地与买方阳光人寿保险股份订立框架协议，出售瑞安旗下的重庆天地B11号地块的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层(零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼及46楼除外)，总建筑面积约11.95万平方米，连同815个地下停车位，成交价格为24.12亿元。这在当时并没有被媒体以及市场人士所注意。
不过在这次暂短的北京之行中，瑞安集团旗下的中国新天地执行总监谭佑华曾表示，在瑞安集团打造新上市平台中国新天地的同时，将会抛售一些非核心资产成为了其后瑞安连续抛售物业的伏笔。
随后的12月3日，瑞安集团旗下另外一家公司瑞安建业发布公告称，公司间接全资附属公司广智有限公司与买方泓泰有限公司签订协议，根据该协议的条款，向买方出售销售股份，并转让现有股东贷款及清偿项目公司沈阳中汇达房地产有限公司欠付卖方境内联属公司的债务，总代价为11.68亿元。
紧接着12月4日中午，瑞安房地产发表公告声明，旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，出售待售股份估计约为33.23亿元。
纵观此次交易，主要是由瑞安集团旗下两家上市公司完成的，分别是瑞安房地产和瑞安建业，从业务划分上，瑞安房地产主要从事商业地产运作，而瑞安建业则负责住宅项目开发。完成三次交易后瑞安系共获得了约70亿元的收入。
逃离还是整合
对于连续抛售手中的商业物业，不少业内人士认为，这与瑞安集团一直在整合旗下商业地产物业、打造新的上市平台中国新天地有着密切关系。
事实上，瑞安方面有个三年计划策略，其中之一便是出售相关物业回笼资金，即通过整体出售集团的非核心办公楼及零售物业以提高资产周转率及缩短投资回报期。而通过出售资产所套现的资金，据瑞安披露将用在偿还债务及物业开发。
不过据业内分析，资金的重要用途是开发瑞房旗下新天地商用物业。
中国新天地是瑞安房地产旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。该公司自2013年3月1日开始营运，彼时市场普遍认为，该安排是瑞房为分拆新天地在香港联交所独立上市做准备。
“新天地上市之前还要做一些铺垫，大概时间是在2015年，希望将武汉、重庆以及佛山天地打包在其中，同时还会发展一些新的项目。”谭佑华向记者表示。
但是联想到不久前李嘉诚曾连续抛售了广州和上海总价值410亿港元的物业，瑞安集团的动作就被赋予了更多的解读。
“这次与我们合作的是两家险资企业，他们看重的是瑞安房地产在项目运作上的成熟经验，会给项目带来未来的潜力，在购买我们物业的同时也成为了我们的业主。”中国新天地公关部负责人黎小姐向记者表示。
当问及此次抛售是否是看空内地房地产投资市场时，黎小姐表示，国内的房地产企业没有经历过金融危机的考验，对于市场过于盲目乐观。这次瑞安出售一些非核心资产，采取轻资产的运作方式，与经济的周期规律有着一定联系。
正如李嘉诚在回答抛售资产时所言“我不会赚取最后一个铜板”，黎小姐将瑞安出售资产比喻为股市操盘，不会一直持有，有合适的机会就会出手，当然也会在合适的机会再次买入。
转衰迹象显现
在李嘉诚抛售广州和上海物业之后，万科董事长王石曾经发表评论称：“精明的李嘉诚先生在卖广州、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
“其实在我们的圈子里对于楼市的潜在危险已经有了初步判断，大有山雨欲来风满楼之势，主要是现在一线城市不断上涨，而二三线城市却出现下跌的市场表现不太正常。”盛富资本总裁黄立冲向记者表示。
其实反观瑞安地产的出售动作不止上述3宗，瑞安建业还分别于今年3月出售广州番禺项目，以及6月出售沈阳项目一期写字楼。
“从外资进入中国房地产投资的周期来看，与房地产业的发展有着密切联系。一般而言外资的投资周期一般分为5年、5+1年以及5+2年，轮进入期是在2003年左右，撤出在2008年金融危机左右，随后再次进入，现在来看又将进入一个外资投资房地产业的衰退期，这一方面与外资的投资回报周期有关，另一方面也会受到市场预期的影响。”誉翔安合伙人 向记者表示。
在投资者眼中来看，内地房地产一直有着不错的投资，但是周期性明显，目前此轮的衰退期已经到来。
不久前，高盛集团经济学家曾指出，大部分房市的繁荣景象虽可能持续至明年，但2015年可能看到某些泡沫破裂。尽管没有明确地把苗头指向中国内地，但是随着房企与国际资本市场的关系越加密切，受到的冲击将会非常严重。
“在未来的一段时间内，外资出售物业的案例将会增多，而接手的可能主要为内地险资企业和一些中资企业，如最近SOHO中国在上海接盘的不少项目全为外资所售。”向记者表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
