[摘要] 关于政策, 我们认为,未来调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变,而这种变化将更有利于保持需求稳定释放,保持房价和投资稳定,降低行业波动性。
关于政策, 我们认为,未来调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变,而这种变化将更有利于保持需求稳定释放,保持房价和投资稳定,降低行业波动性。
预计2014年基本面将较2013年降温,但降温更可能体现在增速上,而不是数的大幅衰退。我们认为市场降温的理由是:(1)部分城市针对需求的政策面收紧;(2)房价上升对购买力的负面影响;(3)2014 年供应增加将缓减供需矛盾;(4)信贷边际改善效应减弱。但,我们仍可找到更多理由来说明市场不会大幅度衰退:(1)2020年之前适龄购房人群仍在高位;(2)“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求,这还不包括每年新进城市人口住房需求及已有住房人口的改善需求。(3)目前需求主体刚需化,对政策敏感度不高。(4)目前12 个城市提高限购门槛或提高首付,其住宅销售面积占仅13%。若其住宅销售面积下降10%,拖累住宅销售增速仅1.3 个百分点,影响相对有限。(5)房价涨幅比较高的主要是部分一二线城市,三线城市以及整体看,价格涨幅并不大。(6)尽管信贷对房地产销售的边际改善将减弱,但如果整体新增信贷仍有所增长,则中长期居民贷款也可能随之增长,那么对住房销售仍是有利的。(7)截至11 月,住宅新开工面积增长10%,意味着2014 年供应增加幅度不大,还不足以单方面大幅改变供需格局。
(8)房企短期资金状况较好,对房价的控制权仍较强。(9)地方财政的土地依赖依然突出,且2014-2015 年是地方偿债高峰,对房地产的维稳意愿仍很强烈。因此,我们假设2014 年商品房销售均价涨幅将回落到5%(预计2013年增9%),则2014年商品房销售面积可能实现6%增长,对应商品房销售金额将增长11%。
投资策略与建议:目前市场处于长短期悲观情绪叠加,长期担忧是行业大周期拐点到来,短期担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。但经过2013 年大幅下跌,地产股PB 及相对PB均进入历史极低水平,悲观情绪已得到充分释放,2014年机会在于:现实可能不及市场预期的悲观而带来的修复机会。对行业长期,市场可能忽视或低估了两个利好因素的影响:一个是存量城镇化的巨大潜在住宅需求。第二个是二胎政策放开的积极影响。
短期(2014年)基本面可能会降温,但更多可能体现在增速上,而非值的明显衰退。大企业在2014年仍有充足的推货,同时市占率可能继续上升,销售增长将具有较大确定性。对于2013年高地价对盈利的侵蚀 ,客观存在,但我们也要看到房企盈利不是来自地价,也不是来自房价,而是来自房价和地价的差价。而且地价也有周期。
因此 ,我们认为,中短期悲观情绪大概率将修正,在这个位置上,2014年地产股整体趋升的可能性更大。我们推荐成长性和业绩确定性较高的开发类龙头荣盛发展(002146,买入)、金地集团(600383,买入)、招商地产(000024,买入)、万科A(000002,买入),建议关注“从投资布局进入深耕收获期并积极转型资产管理”的轻资产服务类公司世联地产(002285,未评级)、以及依托大股东有望获取优势资源并具有“横琴、自贸区、国企改革”等主题概念的格力地产(600185,未评级)。
风险提示
中长期居民贷大幅紧缩;经济增长明显变差,对三四线住房需求影响;区域房价快速上涨引发的区域调控政策风险;地价上升可能压缩房企盈利能力。
（来源：21世纪经济报道）临近年末，想不“收听”任志强频道都难，大大小小的论坛都邀请他去做演讲。更何况，他还有自媒体平台--微博。
但若非当面听他讲话，一定有些精彩被过滤掉。“(十八届)三中全会精神不知道能落实多少，但肯定比今年(2013)好。”华远地产董事长任志强预测，2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。
其一是GDP和房地产市场的关系。任志强说，如果宏观经济转好，地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，地产将会被视为重要推动力。
不止任志强一个人持此观点。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，在经济增长面临趋势性下滑的约束下，如果新的经济增长点难以跟进，为了维持适度的高增长率，宏观政策进行反向调节的压力会大于以往。
从历史来看，如果GDP增长率超过10%上线，经济有过热倾向，房价上涨压力较大，房地产将受持续的抑制。2010年和2011年基本处于这一种情况中。相反，如果增长率低于8%下限，经济出现下行风险，房地产的逆向调节作用开始显现。
尽管决策层一直致力于经济增长“去地产化”，但改变过去的惯性并非易事。虽然GDP增长率下滑渐成共识，但中央和地方政府对增长率下滑的接受程度却不一致。许多地方为了保持高投资总量，对房地产及“土地财政”的依赖仍难以改变。任志强一针见血地指出：中组部指出不能仅以GDP作为干部提拔依据，但反观被提拔的官员，所在的区域经济发展都不错。“对于地方官员来说，缺乏激励机制的局面一直未能改变。”他说。
对于2014年宏观经济走势，多数机构认为，中国经济增速将与今年持平或实现缓慢降落。梳理各大券商的2014年经济增长率目标，多数券商均预期国内生产总值(GDP)增速将位于7.2%-7.5%之间。国信证券认为，这意味着中国经济将进入中高速增长的新常态。
少数券商对经济增速“看高”，其中高华证券将经济增速目标定在7.8%，理由是，2014年由发达市场引领的全球经济复苏，预计将为中国改革提供良好的缓冲并以相对较低的成本向前推进。更重要的是，2014年经济增长质量将提高。
世界银行前首席经济学家、北京大学教授林毅夫预计，未来15年中国经济增速仍有年均7.5%至8%的潜力，主要来自于技术创新和产业升级带来的生产力水平提升。
任志强的观点则是宏观经济不会太好，也不会太差。
第二条主线是供给。根据中指研究院1月2日发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示，300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%。任志强判断，土地供应量增加的趋势会持续。
已有一些城市明确表态要增加土地供应。比如，北京市国土局近日宣布，今年北京将通过更多的方式提高中低价房源土地供应，其中季度将推出约150公顷住宅用地。2013年北京的土地市场共成交经营性用地140宗，面积1575公顷，相当于去年同期的2.5倍。南京(楼盘)市也明确表示增加土地供应。
然而，促进供给与需求的动态平衡是中长期才能完成的任务。一方面，任志强指出，通常土地两三年后才能上市形成供应，市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，虽然去年11月以来，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有18个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求。从整体上看，2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，2014年的房地产市场仍然会维持上升趋势。
第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他对改革充满了期待，并提醒媒体人，2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯着房价。主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。
关于改革，南京市提出，逐步建立全市统一的城乡建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，逐步建立不动产统一登记体系。
任志强同时预测，市场化方向明确以后，证监会会逐步放开房企融资的审批，审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业，20个以上的500亿企业，市场集中度会越来越高。
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