[摘要] 随着马年春节的日渐临近，包括北上广在内的一线城市，正一点点从喧嚣模式，调整到静音模式。 从网友们晒出的照片中，可见道路空旷，地铁冷清，商户们大多歇业，平日里喧嚣拥堵的城市，一下变得空寂清静，这些大城市似乎进入了短暂的休眠期。
（来源：燕赵都市报）随着马年春节的日渐临近，包括北上广在内的一线城市，正一点点从喧嚣模式，调整到静音模式。 从网友们晒出的照片中，可见道路空旷，地铁冷清，商户们大多歇业，平日里喧嚣拥堵的城市，一下变得空寂清静，这些大城市似乎进入短暂的休眠期。
路上行人少，地铁空，公交车有座位，路也不堵。
流传已久的关于北京春节“空城”的网络段子，描述留守北京的人们，对这种变化的欣喜之情———我开车走二环，去双井，去国贸，去四惠，去复兴门，去西单，去哪儿都10，我三环来回开，我天天儿早八点坐地铁，一人占三个座……”虽充满调侃之情，仍可以看出人们对一线城市人口过分饱和，大城市病加剧，让身处其中的居民生活质量降低的不满。
而每年春节时，一线城市纷纷上演的“空城计”，更像是一年一度的启示录。
以北京为例，据2013年的统计数据，预计节前离京人数有望达900多万，相当于官方统计北京2000多万的常住人口近一半。这意味着，北京春节期间，现有的城市资源，将由留守的一半人口分享，这自然意味着更为宽敞的道路、更为舒适的公共交通。而再看看平时的统计数据，按照目前北京市执行的《北京城市总体规划(2004年-2020年)》，北京市2020年适宜人口规模为1800万人，而截至2013年末，北京常住人口已经达到2114.8万人。这意味着北京提前7年达到未来的环境资源承载极限。
除掉春节过年的7天，一线城市人口过快增长，环境污染、交通拥堵、资源紧张等各种“城市病”似乎始终是摆脱不的顽疾。人们抢着、挤着进入一线城市，背后的根源还在于城市资源配置上的巨大差异。一线城市鉴于政治、经济、文化中心的地位，“近水楼台先得月”地获得许多国家政策层面上的支持。
而一线城市春节期间不断上演的“空城计”，则让人们意识到，虽然鉴于优质资源的吸引，中心城市流失人才现象严重，但故土难舍的情结、钢筋水凝土的都市森林，会让人们在不需要就业、入学等硬性条件配套的时候，毅然决然地用脚投票，选择回到故乡，去过一个有人情味、有乡土气息的、记忆中有乡土特色的春节。
这不禁让人畅想，如果每一座城市都有属于自己的独特魅力，都有足以吸纳人才的吸引力，城市间的发展日渐均衡，而不是几座一线城市几家独大，是否意味着人们的乡愁，不必非得留到春节时才有时间缅怀，留到抢春运火车票时才有时间纪念？
习近平总书记曾经在讲话中提到，“积极稳妥推进城镇化，合理调节各类城市人口规模，提高中小城市对人口的吸引能力，始终节约用地，保护生态环境；城镇化要发展，农业现代化和新农村建设也要发展，同步发展才能相得益彰，要推进城乡一体化发展。”而要想让一线城市不再上演春节“空城计”，每年春运不再变成全人类规模的迁徙，这背后离不开对于中小城市的建设，给每所城市赋予平等获取资源的机会，让人口流动更为合理，让乡愁不再是一年才能回忆一次的奢侈品。
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（来源：东方早报）预言一 开发商加码海外
2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。
刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。
仲量联行称，2013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中国2013年的海外房地产投资额较2012年增逾30%。
国内开发商纷纷进军海外，这对国内楼市意味着什么？自己用脑。
预言二 长效调控机制浮现
2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。
在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。
首创集团董事长刘晓光预测，在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。
中国房地产学会副会长陈国强的观点是，新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，对房企而言，眼下多研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是‘20岁到49岁的年轻劳动力’，以及‘35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献。未来，中国的房地产市场还有很多机会，只是这些机会因为人口结构的变化而跟以前有所不同。”
5年前，多数性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。2014年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有多达4个项目面世。
数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。
花样年控股集团董事局主席潘军断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。
预言四 地产“金融化”
1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。
这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。
开发商缺钱了？不！部分业内人士的观点是，开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。
说得很白了，开发商是为了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。
据不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已有约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2014年得到延续。
预言五 不动产统一登记制度上路
建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革，2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。
按国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记；而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。
预言六 个人住房信息系统联网
原计划去年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还是人为障碍。
即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进，势必抑制部分灰色的多套房需求，中短期内会有少量出售二手房的行为发生。
预言七 房地产税立法
中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。
说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能铺开，而立法需要好几年时间。
不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。
预言八 融资成本激增
仅2014年1月份的前20天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民币。
除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。2013年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右；而万科在2013年4月份所发美元债，年利率只有2.6%。
有投资界人士提醒，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。
预言九 养老地产爆发
养老地产爆发，这是个近几年一直在发酵的话题，尽管眼下仍看不到真正的爆发点，多数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。
2013年12月24日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有6个养老产业项目在建。
包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在范围内布局养老地产项目，平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。
据不完全统计，已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示，预计2015年，城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照单个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上需要至少建设4500个项目。
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一二线城市6天诞生3地王 预计将延续升温趋势
（来源：证券日报）
一位接近方兴地产人士向记者表示，方兴将把该地打造高端住宅，但方兴认为，从单价、总价和溢价率方面比较来看，该地都算不上上海新地王。
1月28日，上海和广州两地的土地出让纪录将2014年土地市场开年就推向高潮，广州、上海两地同一天卖地收入超过了159亿元。
其中，广州卖地进账58.3亿元，保利地产先后以8亿元、16.6亿元分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价新高纪录;而上海则拍出了总价101亿元的住宅用地，被业内认定为上海住宅用地总价地王。
“2014年1月23日至今，在6天时间内，广州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，这一轮地王出现的力度超过历史纪录，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。
售价或达8万元/平方米
1月28日，现场经过28、154轮激烈厮杀，最终方兴地产以101亿夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，成为上海住宅用地总价地王。
“此前，上海成交总价地块为新鸿基217亿元获得的徐家汇地块;单价为华侨城52783元/平方米获得的苏河湾地块;溢价率为临港新城地块，溢价率高达445%。”上述接近方兴地产的内部人士向记者表示，方兴认为，从单价、总价和溢价率方面比较来看，该地都算不上上海新地王。
此外，该人士还向表示，该地块位于上海内中环间，距离上海市中心人民广场6公里，临近1号线及南北高架，属于上海大宁国际社区核心位置，区域配套完善，并拥有上海大学等优质教育资源。鉴于此，方兴地产称，将把该地块打造成高端住宅产品，成为中国第五座金茂府。
“方兴地产目前在北京、苏州等地运作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府项目都属于市场高端豪宅，因此运作上海大宁地块对于在高端市场有经验和竞争力的方兴地产来说，风险相对小很多。”张大伟向记者表示，该地块周围中高端物业售价目前已经接近5万元/平方米，因此该项目预计未来售价将超过7万元/平方米。
“从该地周边的住宅项目看，方兴的项目未来入市价格在8万元-9万元∕平方米的可能性很大。”专家也向记者表示，此外，预计2014年上海高端物业政策会有所放宽，方兴地产或许瞄准了这一政策趋势，从而积极补仓。
不过，严跃进也向本报记者强调，该地块总价和单价都较高，运营该项目需要充足的资金，而且未来上市价格定价也对将项目取得预售许可证和销售情况都有很大影响。
一、二线城市6天现3个地王
事实上，据中原地产监测数据显示，2014年开年之际，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。
1月23日，深圳前海地块再受热捧，商业用地T201-0080宗地公开招标出让以134亿元、楼面地价28113元/平方米，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。该地块由美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心摘得。
同日，杭州单价地王也再度诞生。融信投资集团以33.84亿元夺下去年由于市场过热而被暂停的杭州西湖区翠苑单元地块，折合楼面地价为2.94万元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理储备中心最近发出公告，暂停出让4宗用地。张大伟认为，这与北京土地市场1月份的活跃行情显然不无关系，预计未来一周，上海仍有可能诞生单价地王。
张大伟称，2013年以来各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一、二线城市只要出现土地交易，价格就飙升。
更为值得注意的是，大部分地王地块的楼面价已 过了区域内在售物业价格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已经秒杀了在售的绝大部分物业。
对此，有业内人士称为，以近期主要城市的地王为例，如果想达到房企预想的利润空间，那么未来入市定价最起码要高于现在周边在售物业平均价格一半左右。此外，大型房企普遍预判，2014年地产行业资金链偏紧，同时，融资成本正在节节攀升，届时入市地王或将面临利润被侵蚀，甚至消化缓慢等风险。
不过，尽管如此，目前从土地市场看，2月份预计也将延续升温趋势。实际上，据中原地产监测，目前北京挂牌待售土地规模已经达到了242万平方米，预计累计土地出让金将突破300亿元。
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