[摘要] 转型探路：从“坐等房价上涨”到“包租公”,事实上，行业的变化，已使得一些敏感的地产私募基金正在谋求新模式的突破
事实上，行业的变化，已使得一些敏感的地产私募基金正在谋求新模式的突破。前海力汇基金管理公司执行总裁陈宇表示，2012年规模百亿的地产商才50多家，2013年已经达到71家，其中有6家已经达到千亿，随着大中型房地产公司不断成长扩大的同时，中小型房地产发展的空间实际遇到瓶颈，相对于行业的整合来说，必然会有巨大变动。在这个过程中，对于基金来说，包括前端的投资基金，对于基金的要求也发生变化，对商业模式提出更高的要求。
深圳华睿信资产公司董事长范喜贵坦言，房地产基金在专业领域方面，住宅地产的黄金时代已经过去，有关方面也不允许在住宅市场上高利润的回报，要想相对获取高的回报，一定要走到更前端，走到城镇化拿地的阶段，这块有开发的利润。
“我们要承受可能发生的行业转折，期限可能在5年，一两年的债权我们尽量少做，因为没办法应付周期的波动，所以我们基金要不同于信托，尽可能往早期走，往真正的股权基金走。”范喜贵说。
亦有地产私募基金在产品设计上做文章，深圳吾思股权投资基金公司董事长李志刚透露，产品结构设计方面会出现一些结构化金融产品，比如一只基金可以设置出ABC三档，A可以对应风险，但是相对较低，C是风险，但相对较高，“我们认为只要风险与相匹配，即便发生风险，也是情理之中或者在可控、可预测范围内的就不叫风险。”
国泰君安地产分析师孙建平给房地产私募基金建议，目前商品房率下行或机会成本上行，但是中期不至于步入熊市。可以从单纯靠房价上行的资本利得转向，从一次性高回报转向长期稳定回报。在这样的思路下，要从选业绩转向选开发商，注意交易对手方的风险;其次要选区域和项目。
“房地产企业从原来传统单纯做开发角色越来越有一种房地产和金融密切捆绑、共同发展的需求。我接触了很多企业，他们都有跟银行、基金公司紧密在一起更深度结合的需求，在这种需求之下，我觉得房地产基金仍有很好的发展空间。”建银精瑞资本副总裁刘东表示，很多传统金融机构，比如银行、信托公司没有办法满足的诉求，比如产业用地、城镇化发展包括一级土地整理等等，传统银行没有办法提供金融支持的需求，可能有更多的房地产基金会慢慢起到替代的作用，会发挥更重要的作用，从这个意义上讲，空间还是比较大的。
业内人士认为，地产私募基金行业高速发展的前提并没有变化，包括城镇化快速进程、住宅去投资化、地产金融化。“这三个前提没有发生变化的情况下，对于地产基金虽然近期有一些楼盘或者有一些区域房价出现波动，但是这种现象我觉得不足以说明地产行业出现了过大的风险以及地产基金未来的发展趋势受到很大影响，所以在刚才说的三个趋势或三个前提没有发生大改变甚至有越来越向好的情况下，我觉得地产基金应该之后会有更多发展的机会。”新能资本创始合伙人、总经理唐朝军说。
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