[摘要] 一组数据揭开了国内一些教育地产的资本属性。截至2013年6月，教育部发展规划司公布的近300所全国独立学院中有201所的主办方有房地产开发企业的投资背景，约占独立学院总数的68.8%。“几乎没一家开发商是想从独立学院收取学费的，通过土地进行教师公寓、校院配套和装修等项目的开发才是投资者的真实意图。”
(来源：中国建设报)一组数据揭开了国内一些教育地产的资本属性。截至2013年6月，教育部发展规划司公布的近300所独立学院中有201所的主办方有房地产开发企业的投资背景，约占独立学院总数的68.8%。“几乎没一家开发商是想从独立学院收取学费的，通过土地进行教师公寓、校院配套和装修等项目的开发才是投资者的真实意图。”四川一位不愿透露姓名的独立学院院长认为。
教育用地与住宅用地价差大
“按照教育部26号令规定，独立学院是民办高等教育的重要组成部分，不属于开发性地产。但在中国，由于教育地产的概念非常含糊和混乱，因此造成了很多房地产开发企业以涉‘教’的名义绕道拿地，让一些公益性的教育地产，变成了一种纯投资的行为。”江苏省教育厅一位人士认为。
为什么那么多开发商对公益性的教育地产有兴趣？一位业内人士认为，无利不起早。从表面上看，是一些开发商想利用办教育表明他们的公益事业和社会责任，但实际上，一些开发商办学的名义是圈地拿项目，因为教育用地与住宅用地的价格存在着很大价差，而且在税费政策方面也享受一定的待遇，因此让开发商有空子可钻。
苏州大学原副校长殷爱荪一语道破开发商爱好教育地产的门道。他说，苏州一家房地产开发公司曾拿下一块土地，原来是准备搞别墅项目的，后来因国家政策不让搞别墅，这家房地产开发企业就绕道以办学为由，改变了这个地块的属性，摇身一变成为了教育地产。后来又拿这个地块到银行抵押贷款，再出手给另一个投资人，这样挪腾后，连同债权债务全部转给了旁人，自己从中顺利脱身。
这样的例子并不少见。新疆一家开发企业原来与新加坡的一家教育机构在青岛合办了一所语言学校，但由于办学模式出现了分歧，办学处于停滞状态，后来选择了与当地一所知名大学合作办学院，才算把这块资产盘活。中国海洋大学原党委书记冯瑞龙透露了相关情况。
企业与高校合作办学的另一个目的，是可以低价征得教育用地，获得优惠政策投入基本建设，学校能不能赢利不重要，关键是投资方出资的土地和房屋能不能增值。浙江大昌教育发展有限公司一位负责人表示。
一位业内人士认为，这几年，一些外行的开发商在办学上毫无建树，但由于原来拿到的地块变成校址后了好几倍，因此获利不菲。
正是由于资本的逐利性，因此一些高校也放下教育的架子，开始与开发商合作办学。按照教育部规定，普通高校一般只能办1所独立学院，但浙江大学、中山大学、四川大学等211学校都办了两所独立学院。
据了解，北方一家以地产为投资重点的集团，成为5所独立学院的投资方；另一家在美国纳斯达克上市的教育产业投资集团则利用在中西部更优惠的政策，投资控股了3所独立学院。显然这些跨地区的投资，远非普通的教育地产那么简单。
4000万元变成7亿多元
更夸张的是，湖北省一所独立学院在申请转让的过程中，整体资产评估为7亿多元。但该学院的原出资人注册资金仅为7000万元，实际投入资金只有约4000万元。那么学校资产这几年为什么能增值得如此快？奥秘就是评估中的“土地增值部分”，这样一转让，投资人的实际资产就翻了数十倍。难怪有一位教育人士认为“哪里有比这更好的买卖？”
在土地增值的诱惑下，江苏有11所独立学院由房地产开发公司及类地产的投资资本控股。
另以北京的5所独立学院为例，3所投资者有房地产开发公司背景。有分析说，如果通过银行贷款自办一所3000人规模的独立学院，扣除征地、基建等硬件投入，其学费收入结余10年即可全部还清本息，剩下的土地、房屋和其他固定资产就是投资人自己的。
但据了解，当初办那些公益性的教育地产主要是高校资源不够，但现在这方面资源已经过剩。因此国土部门应调整这方面的政策，避免开发商绕道拿地，让一些教育地产回归公益属性。一位专家表示。
不过也有人认为，不改变现有的办学政策和投资取向，教育地产回归公益属性很难。“一些发达国家往往是通过捐赠把大学办成名校，而中国的企业总想扩张，用投资的理念去办学，这就是本质上的差别。”宁波市教育局原局长黄士力说。
(来源：北京商报)“宅基地换房既有合理成分，也存在问题。”日前，国土部副部长胡存智在“2014中国城镇化高层国际论坛”上如是说。因部分试点宅基地换房城市操作的不规范，腾退出来的宅基地引发小产权房滥建等多种新问题也让各界对宅基地换房的合理性产生质疑。胡存智已明确表示，国土部不仅不反对宅基地换房，反而已经在推动这项工作了，为政府的态度确定了基调。
为什么推进宅基地换房
用宅基地换房成为了近年来不少城市趟路新型城镇化的一大主要途径。所谓宅基地换房，就是农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，无偿换取小城镇内的住宅，迁入小城镇居住。在胡存智眼中，宅基地换房的合理性就体现在农民的财产被转换成房子了。
此前，进行宅基地换房试点的天津市发改委副主任委员邵宁曾表示，宅基地换房实施前，天津城郊农民宅基地非常分散，占地较多，宅基地集中以后统一建设房屋给农民居住就能节约出很多土地，“与原先的面积相比，宅基地换房后能节约1/2-2/3的土地，大大提高了土地集约化程度”。邵宁称。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强也表示，早年间，一家一户自行在宅基地上建设的住房通常都以平房、小院为主，也就是两三层的小套房，非常容易形成土地浪费和无序建设的问题，由政府选定开发商建设类似城市住宅一样的楼房，对于土地的利用无疑更充分了。
而目前正在进行宅基地换房的辽宁省抚顺市市长栾庆伟从更宏观的角度表示，在推进城镇化过程中，政府会面临资金、户籍、基础设施建设等瓶颈问题，结合实际来看，宅基地换住房是有效解决这些问题的一个办法，即把老百姓宅基地连地带房子进行价格评估，或者政府、开发商在集体建设用地上投资盖房子后根据这些房屋的价格、面积为农民分配一定面积的住房，以此来提高土地利用效率和质量。“在引导农民逐渐进入城市的同时利用腾退出来的土地发展经济，比如建设工业园区、基础设施或公共服务，会令城镇化进程推行得更加顺利。”栾庆伟坦言。
换房过程中需要“防”什么
将宅基地换房后，下一步，如果要令其中节约出来的土地增值，邵宁认为，主要的两大途径就是用于商品房开发和示范工业园区建设。实际上，虽然土地被“换”出来了，但问题也随之一起被“唤”出来了。“如何能让宅基地保障作用，即本集体经济组织成员所拥有的这种作用能够继续保持，同时又能够适应市场需要是宅基地换房要解决的关键点。”胡存智坦言。
陈国强告诉北京商报记者，现在正在做宅基地换房试点的城市都基本规定，腾退、节约出来的原宅基地作为集体经营性建设用地，可以复耕或用做其他用途，但就是不能做房地产开发，因为一开发就会产生小产权房，为小产权房的无序建设提供新的机会。
“但如果不做房地产开发，而用做工业、旅游用途，其实并不能带来多大的经营效益，节约出来的土地增加的租金等收入分摊到每个农户身上微乎其微。”亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存坦言。因此，由于从中央到地方都还在寻找利益化与有序建设方面的平衡点，有消息称，不少地方政府开始有意地放慢了宅基地换房的速度。
此外，近年来，多项政策都强调，宅基地换房要充分尊重农民意愿。陈国强坦言，这是由于此前多地都曾出现农民不情愿地“被上楼”现象。“农民原本可以利用自己拥有的宅基地建院子，晒麦子等农业劳作都可以在院子里进行，用宅基地换了住房之后，农民不仅要自己解决这些农业劳作问题，还常常受到配套设施和服务欠缺的困扰，而且增加了不少生活成本。”陈宝存表示。据悉，山东省平原县王庙镇王庙村此前还发生过农民搬上楼之后两年，小区都没建围墙、大门的情况，居住安全无法得到保障，甚至连物业都没有。
宅基地换房的政策实施进程
■2005年 天津市华明镇成为国家首批宅基地换房试点。
■2008年 十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。
■2009年 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》出台，明确规定土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
■2013年 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 》保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
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