[摘要] 市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。
市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。
中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。
相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。
结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。
虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。
这成为制约楼市成交的直接因素，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份各主要城市的新房成交量依然低迷。
深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。
这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空，但目前成交低迷态势尚未明显波及房价，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。
受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响，广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象，加快入市步伐，但这仍未能在整体上有效提振成交。
根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。
在房贷持续收紧的情况下，当前市场上购房者观望情绪较为浓厚，一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。
有媒体援引万科副总裁毛大庆的一次内部演讲称，从24个重点城市成交金额看，目前北京和上海情况略好，广州和深圳以及其他城市情况并不理想。
毛大庆在这份演讲资料中指出，不少城市的销售情况都是在恶化的状态上，多数存消比在上涨，有9个城市超过24个月，比如深圳存消比为29个月，上海和杭州为33个月。万科则以平均21个月为一条风险警戒线。
中原集团研究中心认为，从“五一”假期的市场表现，可以明显看出今年市场的整体下行趋势，继“金三银四”未现之后，5月市场开局仍不乐观。
目前，市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。深圳中原地产预测，目前市场环境不乐观，迫于资金回笼压力，开发商将“走量”摆在位，入市项目定价普遍不高，促销力度也有增加的趋势。
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多地楼市价格在春节之后就已悄然转变风向，一线城市商品房成交萎缩，二三线城市楼盘大量滞销，部分开发商开始降价促销。与此同时，部分地方政府则或明或暗地出台“救市”举措。业内人士指出，今年并未有新的房地产调控政策出台，房价调整与政策关系不大，是市场发展的必然结果，这也表明当前高房价已经逐渐失去购买力支撑，脱离经济基本面。
一线城市隐现拐点
今年“五一”期间，一线城市楼市降温迹象明显。数据显示，5月1日至3日，北京一手房成交总量为200套，创2009年以来的值，二手房成交仅31套。而根据链家地产[微博]的统计，扣除保障房数据后，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调，仅为每平方米2.5万元左右，环比下降超过10%。
北京楼市隐约出现价格拐点。位于通州区的“东亚印象台湖”将二期住宅入市价格从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米起，且产品由原先预期中的毛坯调整为精装修。通州中粮万科公园在去年年底曾将价格预定在30000元/平方米到32000元/平方米，目前价格则为26000元/平方米。北京城建海梓府从3.6万元/平方米降为2.88万元/平方米。林肯公园的单价从3.6万元/平方米直接降到3.2万元/平方米。
上海楼市价格虽然仍旧坚挺，但个别销售不畅的高端楼盘开始价格回归。4月底，位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现“跳水”，该楼盘推出60套特价精装修房源，均价为36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。
其官方网站数据显示，金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证，总套数为113套，降价之前只卖出7套。之前50000元/平方米的单价也被业内认为是“虚胖”，大幅高于同地段楼盘。房产中心数据显示，4月上海住宅网签5564套，环比下降27.35%，比去年同期下降23.35%；共计成交面积环比下降24.70%，比去年同期下降25.41%。
深圳市规土委日前公布统计数据显示， 4月深圳的新房住宅成交2936套，环比增加4.2%，同比减少25.5%。广州4月份一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比大跌16.7%。广州全市均价14714元/平方米，同比上涨8.87%，环比下降5.1%。
为加快销售，广州众多在售楼盘推出“零首付”的优惠促销活动。房天下统计数据显示，5月份广州预计有155个楼盘推出优惠促销活动，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动，通过分期付首付，拉长首付款支付周期，或者由开发商垫付部分首付。
二三线城市促销降价
楼市在4月份延续降温态势，百城房价疲态初显。中指研究院[微博]发布的数据显示，4月份，中国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%。这也是百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，当月55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。
长三角地区楼市降价范围进一步扩大。5月1日，宁波奥克斯盛世缔壹城二期推出房源每平方米直降3500元至5500元，从一期14700元/平方米的成交均价，降至11000元/平方米。房地产经理人联盟理事廖百年表示，盛世缔壹城房源量较大，大幅降价对宁波地产市场造成的影响不可小视。在其之后的新楼盘必会保守开价，可能在原价基础上适当下调。
据统计，今年“五一”小长假3天，杭州楼市共计成交174套，其中主城区成交57套，余杭区成交72套，萧山区成交45套，成交表现为2008年以来最差。
成都楼市自今年3月起不断传出降价消息，由雅居乐和星河湾联合开发的成都高端楼盘“铂雅苑”，其精装房单价从开盘时的18000元/平方米降至13000元/平方米，毛坯房单价降到7000元/平方米。仅仅一天，就创下高达7.2亿元的销售神话。3月27日，九龙仓·御园二期新推200余套房源，每平方米降价5000元左右，200多套新房源全部卖出。“五一”期间，建发鹭公馆降价活动启动，推出单价不到7000元/平方米的特价现房，同时所有现房都赠送价值1500元/平方米的精装。
长沙房地产研究中心数据显示，今年一季度，长沙市内六区网签面积为240万平米，同比下跌28.9%。令开发商忧虑的是长沙库存急剧攀升的趋势，截至4月1日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米，库存总套数接近24万套。若加上下辖的4个县，库存量更大。
长沙的开发商也不断推出降价促销活动，蓝光地产开发的COCO蜜城项目，价格从8000多元/平方米降至6000多元/平方米。万科白鹭郡从一期开盘价8500元/平方米带精装修，已经下降到6300元/平方米。目前，长沙众多楼盘采用推特价房方式暗降房价。
3月以来，杭州、长沙、常州、无锡、郑州、
放松调控恐难扭颓势
天津等多地均曝出政府通过座谈会形式征求意见，拟调整现有的房地产政策以刺激楼市，涉及限购松绑、购房入户等。
无锡市宣布，从5月1日起，在无锡市购房达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。杭州市发改委也宣布，房企涉及大幅价格调整之前，需向政府部门通报。试图缓解之前开发商竞相降价促销的窘境。
南宁市则成为放松限购的省会城市。从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士认为，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的信号。
尽管部分城市限购政策有所松动，但房地产贷款则持续紧绷，影响到限购放松的实际效果。目前，各地商业银行基本取消了首套房利率优惠，部分银行甚至要求首套房贷款利率上浮10%，且对个人信誉要求更加严格。一位股份制银行房贷部业务人士称，目前楼市看空情绪渐浓，在总行层面收紧政策之下，地方支行放贷都更加谨慎。
浙江杭州有开发商表示，银行一方面缩减开发贷规模，项目开发放缓；另一方面在房源销售环节，个人房贷进一步收紧，新房销售缓慢，无法按期限回笼资金。如此一来，导致开发商融资承重，循环贷款愈发艰难。
亚豪机构市场总监郭毅认为，银行信贷持续收紧，购房者实际购买力下降，市场供需形势正在发生变化，未来房企不得不选择舍价换量。
有开发商对中国证券报记者表示，楼市行情已经隐现拐点，今年并未出现新的调控政策，房价调整跟政策关系不大，是市场发展的必然结果，这说明而今高房价已经逐渐失去支撑力量。
业内人士指出，3月份以来房地产成交呈现下调趋势，房地产投资增速明显下滑，房价环比下调城市数量增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深，如果市场无法回暖，这种深度观望情绪或将持续较长时间。
价格博弈仍将持续
□本报记者 张敏
“房源挂了两个多月，连个看房的人都没有，这种情况我完全没有想到。”从今年2月开始，刘先生将位于北京望京区域的一套房源挂出，但直到4月底的两个多月间，不仅没有实现成交，中介人员还反映，只有询价却无人看房。
无独有偶，位于北京市西六环的某高端项目负责人王先生，最近也遇到了定价难题。“我们将要在5月开盘的项目属于三期，虽然拿到预售证不成问题，但如果定价太高，怕不好卖；如果定价下调，又担心老业主不满。”王先生说。
上述两个案例可谓是近一段时间以来北京楼市的缩影。即便在整体供不应求的北京市场，“卖方掌握定价权”的格局也已发生改变。对于其他城市而言，出现降价、滞销等情况便不难理解。今年以来，杭州、南京等地项目率先出现降价，随后“降价潮”又蔓延至北京、广州等一线城市，而后又出现在长沙、武汉等地。值得关注的是，在区域市场中，最初出现降价的项目，基本都实现了“以价换量”的结果，但此后跟风降价的项目，却大都销售不佳。
为什么出现上述情况，市场需求释放殆尽了吗？实际情况并非如此。我国房地产市场经常会出现供需双方此消彼长的现象，即当市场供应不足、房价出现上涨压力时，需求往往争相进场；而当市场供应旺盛，房价上涨乏力甚至出现下降时，需求方则容易出现观望情绪而暂时离场。相比之下，真正意义上的“供需两低”和“供需两旺”甚少出现。
之所以出现这种奇特现象，与国内楼市的发展阶段不无关系。自我国推行住房市场化改革的十多年来，房地产市场规模迅速扩大，房价“只涨不跌”的观念深入人心。因此，即便房价出现下调，“买涨不买跌”的需求方仍然笃信这种波动不会长久，并以暂时的观望等待低点入市，进入下一轮上涨周期。
如今的北京楼市，恰恰属于这种“供应增加、需求观望”的情况。一方面，4月的最后一周，市场出现“单周入市17盘”的供应高峰；另一方面，“五一”小长假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低点。
但可以想见的是，经过一番市场博弈之后，需求进场只是时间问题。上述两个案例正是市场博弈的一个侧面。就北京楼市而言，利好过度透支、房价背离购买力已成共识，出现价格下调的现象并不令人意外。尤其是在未有大的调控政策出台的背景下，体现了市场自发调整。
但真正的问题在于，这种调整能持续多久？如果降价更为迅速，市场调整的过程就相对较短，需求也能够更早入场；如果卖方严守价格阵地，那么市场调整期拉长，需求的积压也就越多。待博弈结束之时，即便市场供应有所增加，恐怕也难以满足需求的释放，并带来更为强烈的房价上涨压力。
萤火虫之城
□本报记者 任明杰
预期并不是一条没有尽头的路。
记者的老家在小县城X城，三年前父母在县城的空中花园小区买了一套房，从此便成为记者每次回家临时落脚的地点。虽然只是一套房子，但这里却特别有“家”的感觉，因为一到晚上，偌大的小区只有记者等寥寥几家的房子亮着灯，犹如夜空中的一只只萤火虫，指引人们回家的路。实际上，在记者的老家X城，像空中花园这样入住率低下的小区并不少见。
几年前，随着经济的发展和城市化的快速推进，X城的房价经历了一轮扶摇直上的过程，以记者老家的空中花园为例，三年前的房价只有3100元/平米，现在已经涨到4100元/平米，小区的车库更是从8.5万元/个涨到了15万元/个。
记者叔叔家的小区则更具代表性，前几年购买时只有2100元/平米，现在价格已经翻了一番还多，小区里的独栋小别墅更是连番上涨，而记者叔叔也每每指着自家房子对面的那排小别墅，对自己几年前的一念之差痛心不已。
或许是有此前车之鉴，就在前年房价处于快速上涨时期，记者叔叔又在自家小区以4700元/平米的高价购置了一套180平米的房子，以做投资之用。但是，售楼小姐小李告诉记者，从去年开始，X城的房价便陷入了停滞，一年来原地踏步，而过年回来之后，房子也开始难卖，变相降价的现象屡屡出现。
记者的叔叔在投资回报落空之后，无奈只好把房子出租，但180平米的房子一年租金也只有15000元。实际上，X城的房价在陷入停滞之前虽然一直上涨，但房租价格却依然很低，这也从另一个侧面反映出X城楼盘空置率居高不下。
在X城，像记者叔叔这样预期过高导致投资落空的人并不在少数。虽然城镇化快速推进，但X城也还只是一个小县城，加上每年大量供应的楼盘，以及3700元-4000元/平米的房价，小李表示，X城的房价已经没有更大的上涨空间。
另外，在X城，一个很有意思的现象是，大量逐渐富裕起来的农民开始在城市购置房屋，但并不做居住之用，而很大程度上是处在“放风筝”的状态，很多农民只是为自己养老考虑，或者为可能进城工作的儿女购买一份所谓的“保险”，但这份“保险”能否兑付却成未知数。
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