[摘要] 央行5月12日“窗口指导”维稳楼市之后，大部分商业银行在首套房贷款审批和放款进度上有所提高，停贷城市有所减少，首套房贷款需求压力一定程度上有所缓解。但是，几乎所有银行在房贷上的谨慎程度并没有松懈，总体额度仍然偏紧，利率优惠全无，几乎全部上浮利率。
央行5月12日“窗口指导”维稳楼市后，大部分商业银行在首套房贷款审批和放款进度上有所提高，停贷城市有所减少，首套房贷款需求压力一定程度上有所缓解。但是，几乎所有银行在房贷上的谨慎程度并没有松懈，总体额度仍然偏紧，利率优惠全无，几乎全部上浮利率。融360在报告中称，在其调查的21个城市中，截至5月23日，仍有14个城市出现停贷现象。作为一线城市领头羊的北京，房贷市场的紧缩，令市场的交易量也变得清淡了很多。今年5月京城房贷市场的成交量较上月同期下降了10%，这些现象说明，央行喊话后房贷市场变化不大，甚至一些城市房贷不松反紧。
从监管部门的角度看，主要是监督银行业务是否合规合法，而不是直接干预银行贷款，包括贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低等。央行赖以影响银行信贷量的手段主要是通过自己掌握的三大工具：利率、公开市场业务和存款准备金率。去年下半年以来，商业银行对房贷异常谨慎甚至停贷，把房贷视为鸡肋。央行也只能通过召开座谈会的形式给予口头提示或曰窗口指导，而不能强制甚至下发文件要求银行加速放贷。这折射出央行的开明，说明央行确实不想直接干预银行的具体业务经营。
同时，我们注意到，真正监管银行贷款的另一个监管机构——中国银监会日前表态，对银行房地产贷款监管没有丝毫松动，包括土地、房产开发贷款和个人购房贷款。并且还用了一个狠词：“没有讨价还价余地”。专司银行业贷款监管的银监会如此态度，说明后半年房贷难言宽松，而且汲取和预防去年6月20日“钱荒”的教训，监管部门对房贷可能控制得更紧。
从商业银行角度看，无论监管部门如何窗口指导和喊话，最终银行必须根据“三性”原则来决定是否放贷，即安全性、流动性和效益性。然而，土地、房产开发贷款和个人购房贷款三大房地产贷款几乎都很难符合“三性”原则。从安全性来看，目前房地产处在低迷期，房价逐步下行使得楼市风险已经凸显出来。在这个当口继续发放贷款，背离贷款“三性”之首的安全性要求。
从流动性看，个人购房贷款占房地产贷款80%以上，央行喊话也是要求加快首套购房贷款发放进度。个人购房贷款一般在10-30年期限，流动性非常之差。同时，目前银行通过存款几乎吸收不来资金，大多是通过理财产品和同业拆借吸收资金，而这两类负债期限大多在一年以内，这就造成房贷上出现严重的资金来源与运用的期限错配现象。在银行流动性管理越来越难、越来越成为风险点时，房贷已经严重背离“三性”原则的流动性要求。
从盈利性角度分析，银行发放住房贷款的盈利性在下降甚至仅仅能够保本而已。问题出在银行资金来源成本的较大幅度增加。在低成本的存款资金来源陡降的情况下，银行大量发行理财产品吸收资金的成本都在5%左右，而房贷基准利率在6.55%，利差仅仅1个百分点上下，银行保本都难。从盈利性原则看，房贷品种越来越难以符合要求。
在背离“三性”原则发放贷款，银行岂能愿意？监管部门也不能强制。如果强制要求银行放贷，那么，将来造成贷款风险，谁负责任呢？央行负吗？监管部门根据政策变化、市场变化、宏观调控需要等，影响商业银行信贷业务的手段只能使用三大货币工具，通过三大工具增加或者减轻银行的资金成本、放松或者收紧银行准备金来影响其信贷业务。
通过以上分析，担忧“定向降准”被银行截留用于房贷看来是多余的。下半年房贷松动的可能不大，房地产贷款难、贷款贵的问题难以有所缓解。在基本卡死房地产流动性情况下，房价不降都难，房地产理性回落的大方向势不可挡。
相关阅读：
房价下行限购放松 仅一成网友计划年内买房
（来源：中国证券报）作为传统销售旺季，五、六月的楼市对于房企上半年成交业绩至关重要。然而2014年的楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。业内人士认为，由于市场供应增加、成交明显回落，不少城市去库存压力重重，而成交低迷的局面在未来一段时期仍将持续。受此影响，楼市调价风正全线蔓延，房企上半年的销售业绩堪忧。
六月楼市开局惨淡
经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷后，楼市传统的“红五月”爽约，而6月则迎来“开门冷”。
据中原地产监测，端午小长假，54个城市合计住宅签约7958套，较去年端午假期成交下滑27%，较今年五一假期成交环比下降了15%。
继五一小长假成交创下历史新低后，北京楼市在刚刚过去的端午假期再创七年来的成交新低。亚豪机构数据显示，5月31日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面积3.03万平方米，创下了自2008年端午开始放假以来七年间的值。
在一片观望气氛中，包括一线楼市在内的成交量正出现明显下滑。中原地产监测的21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房销售情况不容乐观。
成交连续低迷后，去库存已经成为众多城市所面临的难题。6月初13个主
要一二线城市合计住宅库存面积达到8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，较2013年同期上涨幅度达到26.6%。
仅以北京为例，5月北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米。按照北京市住房和城乡建设委员会披露的数据，截至6月2日，北京市期房住宅库存为40605套，现房住宅库存为34350套，合计库存达到了74955套。这一住宅库存量已经处于2013年1月以来的高位水平，而今年年初时北京楼市库存仅维持在5.5万套。
“整体市场去库存压力明显增加。”中原地产分析师张大伟认为，楼市已开始进入周期性调整。
“三到五月份的供应量大但成交低迷，使楼市库存量直线上升，房企库存压力正在不断加大。”亚豪机构副总经理任启鑫预计，未来楼市将步入调整阶段，供需逆差将进一步加大。在自住型商品房形成实际成交之前，未来成交量低迷的现状仍将存在。
楼盘调价快速蔓延
销售低迷之际，楼市价格已明显松动。这股调价之风不仅停留在三四线城市，甚至已向一二线城市蔓延。
中指研究院发布的百城价格指数显示，5月100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
可以看到，5月新房房价环比下跌的城市达到62个，较上月增加了17个。跌幅位居前列的城市仍集中在三四线城市，其中汕头、呼和浩特和宝鸡的环比跌幅在3%以上；秦皇岛、日照、芜湖、张家港等城市的跌幅在2%-2.5%之间。
值得注意的是，价格调整已经不仅仅局限在三四线楼市，重点城市的房价走势也在5月“转向”。统计显示，5月北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，这是连续环比上涨23个月后的首次下跌。其中仅北京、天津出现环比上涨，涨幅分别为0.69%、0.08%。同时，5月十大城市主城区二手住宅平均价格也下跌了0.83%。除天津、南京环比上涨外，其他8个城市的二手房价均环比下跌。
中指院分析师指出，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，这些“以价换量”的措施有利于促进市场成交，但一定程度上也促使房价下降。
近期北京不少刚需盘便以低于预期的价格开盘入市。5月31日，房山某楼盘以18500元/平方米的价格推出了最后一期产品。“虽然与一年前的售价相比上涨了近两成，但是这批房源的预售证取证价格是每平方米25000元，实际开盘价格仍低了不少。”一位地产业内人士直言。
“从春节之后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风。”张大伟预计，未来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。
上半年销售难言乐观
进入6月，房企即将面临上半年销售业绩“期中考”。然而在楼市观望日益浓重的氛围下，房企上半年销售难言乐观。
为了完成年度任务，很多房企都选择在6月增加开盘量。据统计，北京楼市预计在6月上市的项目达到35个，依然维持高位。张大伟表示，保利·春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、中国铁建(4.46,0.00, 0.00%)·青秀尚城、润泽公馆等项目都将在6月份入市，供应量将再次明显上涨。
不仅如此，北京两大自住房项目也有望在6月上市。业内人士称，当前北京已有11个自住商品房项目启动了网上申购，供应房源数量1.8万套。在未来7个月的时间内，还将有4-5万套自住房上市。
“在信贷未见放松、自住型商品房提速供应的双重压力下，一向以刚需为主的北京商品住宅市场的买方特征日益明显，这将倒逼现有商品住宅项目加速进入下滑通道，尤其是供应同质化的郊区，或将进入实质性的以价换量阶段。”任启鑫坦言。
在市场低迷的情况下，房企销售压力重重。统计显示，截至5月中旬，20大标杆房企合计年内销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额的28.3%。房企在2014年面临销售下滑的挑战。
“标杆房企的销售都已经放缓，小企业难度将更大。”张大伟表示，我国房价在经历近两年持续上涨之后将进入调整阶段。由于房企半年度考核即将到来，6月众多房企都将面临“最后一搏”，预计房企6月调整价格的数量将明显增加。
相关阅读：
房价下行限购放松 仅一成网友计划年内买房
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
