[摘要] 随着一些区域龙头房产企业（如浙江兴润和惠州光耀等）的破产、行业标杆企业绿城转让控股权、中小房企老板“跑路”、非主业上市公司退出地产业务，本轮楼市调整周期下的房企退出潮来得很凶猛，看来倒闭和破产规模或将创纪录。有的专家甚至认为，从行业集中度的趋势考虑，未来将有九成房企会退出市场。
(来源：上海证券报)随着一些区域龙头房产企业（如浙江兴润和惠州光耀等）的破产、行业标杆企业绿城转让控股权、中小房企老板“跑路”、非主业上市公司退出地产业务，本轮楼市调整周期下的房企退出潮来得很凶猛，看来倒闭和破产规模或将创纪录。有的专家甚至认为，从行业集中度的趋势考虑，未来将有九成房企会退出市场。
每遇楼市调整周期，都会逼退一批从事房地产业务的企业，特别是一些实力相对薄弱、资金链脆弱的中小房地产企业。但是，随着政策松绑或楼市回暖，房地产业又总会成为众多企业眼中的“香饽饽”。根据中房协与兰德咨询发布的数据，我国房企数量从2003年的3.7万家增加到2007年的8.6万家；在2008年楼市进入大幅度调整期后，房企数量降到6万家左右；在2009年扩大内需的刺激下，房企数量又上升到8.5万家左右，目前基本维持在8万以上的规模。
目前，国民经济23个大行业中都有涉足房地产的上市公司。在前两轮上涨周期中，实体企业纷纷涉足房地产主要有几个方面的原因：首先是高利润的刺激。过去十年，房地产行业的净利润率在15%至30%之间，净利润增幅在各行业中的排名从未跌出前五位。由于实体行业产能过剩、竞争激烈、外需疲软、融资成本上升，净利润增幅与房地产行业差距一般在10个百分点之外，房地产对其他行业的虹吸效应很突出。
在前2轮房地产上涨周期（2003-2007、2009-2010）中，土地溢价显著，而银行贷款和资本市场对房地产融资大门敞开，房地产融资功能突出：一方面，资本市场给予相关上市公司较高估值，凡与房地产挂钩的上市公司，在融资或再融资时都可获得超募。而上市公司的母公司若有国有背景，则一般会通过土地注入上市公司来间接融资；另一方面，非上市企业既能以土地来抵押获得银行贷款，也能获得土地持有期的溢价。
第三个原因是地方政府的助推。地方政府招商引资往往会给予企业更多的土地、办公场所作为优惠条件，间接刺激实体企业进入房地产。例如，很多企业都将多余的土地拿来开发房地产，很多产业园区里的科技型企业基本上都有一块不菲的租赁。同时，地方政府在土地整备、区域开发上，也需要更多的企业进入房地产市场，特别是一些融资能力强、与地方政府关系密切的地方龙头企业或上市公司。
更强大的推力还在于，过去10年房地产上涨周期中，楼市给人的最强烈的感觉就是“没有卖不出去的房子”。只要能搞定土地和融资，盈利就是铁板钉钉的事情，房地产经营无任何技术含量。对于很多企业来说，整合政府资源比经营更重要，依靠政府在土地、规划和税收方面的支持，并用土地抵押来融资，就能轻松获得超额。因此，哪怕是一些硬生生挤入的外行，也能活得非常滋润。
但是，本轮调整周期开启后，房地产的诸多优势正在趋势性消退。首先，行业净利润连续4年下滑，2013年的净利润水平只有16%。在银行、信托等传统融资渠道开始减配房地产、利率上升周期开启、楼市走向过剩的背景下，行业净利润水平将继续下滑；其次，土地的融资功能急剧衰退。目前，上市公司涉足房地产的，不仅融资之路基本被堵死，而且估值大幅缩水，其实体主业的正常融资也大受连累。除一线和少数二线城市外，绝大多数城市的土地市场开始去泡沫而成为融资禁入的城市；再次，行业开始规范，综合体优惠政策越来越少，国土部禁止地方以补贴形式减免土地出让款，商办用地禁止变相开发住宅，工业用地不能随意改变功能等一系列规定下，地方政府助推作用在减弱；最后，在过剩时代，基于差异化需求的产品设计、良好的营销和管控、挖掘增值业务（物业管理、智慧社区和房地产金融等）是房企核心竞争力的关键。再靠产品复制和公关政府已难以为继。
过去两轮调整周期中，楼市下调因政策推力所致（而非需求下滑），因而房企退出更多表现在项目转让或股权转让，那时想接盘的兼并方或收购方大有人在，所以房企没有出现大批破产或倒闭。而本轮楼市调整情形大不同，并非因政策挤压所致，而是行业趋势性下行（非周期性下行），单纯追求资产盈利的时代告终。尽管部分房企破产会以兼并收购的方式体现，特别是占据区位价值较好的一些公司，但无人接盘式的破产倒闭案例会大幅度增加，或许会有地方政府救助，但这一趋势无法阻挡。就此看来，或许房企破产倒闭潮才刚刚开启。
一些先知先觉、顺应形势的龙头房企已在快速转型，如万科正逐渐告别“快周转”的传统盈利模式，转而向城市配套综合服务商、下沉社区转型，挖掘与房地产相关却被遗忘的城市公共服务配套、社区服务、社区生活增值服务等。当然，一边在退出，另一边也有新来者，如保险（放心保）、商业性医疗企业等进军养老地产，商业银行、商业零售、互联网企业和影视传媒等进军商业地产、产业地产、旅游地产和文化地产等。这些新来者有三个考虑：一是打通上下游产业链，寻找房地产产业链整合，如保险、医疗企业进军养老地产，以打通上游医疗保险、中游养老地产和下游老年康复护理等；另一个意图就是出于近年来房租上涨的考虑，为将成本内部化而进入房地产，典型的就是商业银行、商业零售企业；三是打破传统盈利模式，掌握新的细分市场，如互联网企业、平安银行进入房地产电商等。目前，排名前50位的房企所占的市场份额仅有三成，可见有实力转型和找到新机会的新来者毕竟是少数。据此可判断，未来退出市场的将是大多数，而且多数将以无人接盘式的倒闭破产形式退出。
(来源：新京报)种种迹象显示，已有越来越多的开发商放下身段，加入降价大潮，首开常青藤的例子绝非个案。在北京的局部区域，由于供应激增，使得各项目间的销售竞争压力骤然加大，为程度地集聚市场购房需求。
部分项目低价入市
“从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。”张大伟表示，目前，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
记者了解到，作为项目扎堆的房山区，上周开盘的项目均以平价甚至低于上期价格入市。据悉，中国铁建·原香漫谷在4月开盘推出2-3居产品时定价为14500元/平方米，本期同样产品直接调低至14000元/平方米。昔日“日光盘”万科长阳半岛，此次开盘不仅赠送万科标准的非毛坯，还推出全款直减5万房款的优惠。
不仅是刚需项目，一些定位中高端客群的楼盘也悄然推出了优惠。位于北京东四环与五环之间的常楹公元，据其销售人员介绍，目前其37平方米和57平方米的一居房源正在进行团购，团购价格在24000-26000元/平方米，同时还赠送每平米4000元的非毛坯。而根据资料显示，该项目开盘时价格为32000元/平方米。
品牌房企抢跑
而在范围，以价换量的情况更是不胜枚举。为了给半年报做最后冲刺，越来越多的品牌房企开始通过各种促销手段来增加销售活力。近期，保利地产在南京、常州、无锡、连云港，四个城市启动了六月“飓风行动”。据了解，该活动期间，购房人只需支付定金后即可办理签约手续，并且年内不必办理银行贷款，首套房于2015年3月底补齐首付后申请银行放款，二套房于2015年11月底补齐首付后再申请银行放款即可。其相关负责人接受媒体采访时表示，“零首付”只是为了冲刺半年任务的短期政策，降低购房门槛，是公司在雄厚实力的基础上对现金流做出的一定让步，并无降价一说，且活动仅20天，到六月底结束。
与此同时，绿城集团近期也以“20周年感恩回馈老业主”的名义，向老业主赠送总金额价值达300亿元的优居优享卡，根据绿城集团的宣传资料，上述赠送优居优享卡的活动，除浙江外涉及沈阳、黄石等多个省市，将有15万绿城业主获得上述优居优享卡。每户绿城老业主发放总价20万元面值的优居优享卡。
■ 新动向
东坝一项目酝酿优惠7000元/平方米团购
位于曾红极一时“新贵”的东坝区域，老盘首开常青藤即将推出92-98平方米非毛坯三居户型，共90套房源，用于和房天下合作的“移动购房节第三季”。据悉，此次活动将针对其核心会员，补贴从5000-10000元/平方米不等，补贴后折合均价为35000元/平方米，与区域楼面地价形成倒挂。
值得一提的是，该项目此前网上报价为均价42000元/平方米。而在2013年，经过众多房企的拼抢，东坝区域楼面地价因此水涨船高。至去年11月，恒大拿下东坝南区地块，据测算，剔除限价房和自住房后，该地块普通商品房楼面价已 过50000元/平方米。
据知情人士透露，“由于常青藤拿地时间较早，即使折让一些价格也没有太大问题，但对于区域内的其他项目会造成一定的压力。”
■ 探因
库存压力大 房企加速推盘
对于正在酝酿的团购活动，首开常青藤相关负责人在接受记者采访时表示：“目前市场整体情况确实不太好，因此打算尝试拿出一部分房源来参与这次活动。”他表示，这项活动意在“试探”市场的底线，能否最终执行还需要看蓄客情况，目前市场反映还不错。
库存压力已成为不争的事实。亚豪机构统计数据显示，6月第二周（6.9-6.15）共有中国铁建·原香漫谷、中粮万科长阳半岛等6个项目开盘入市，共提供1108套房源。这已是北京楼市增量供给连续9周保持在千套左右，而去年同期的单周供应仅在400、500套左右。
至此，截至6月15日，二季度新房市场的总供应量已达到1.6万套，远超1季度1.3万套。
供应量加大的同时，市场的去化速度却在降低。据中原地产统计，2013年约有90%的项目可以做到日光，而在2014年2季度，全北京平均开盘去化速度只有52%。整体市场降温趋势已经形成。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，作为上半年的最后一个月，在房企半年报业绩压力下，部分开发商必须加快推盘速度，以实现良好的销量和销售额。另一方面，在楼市成交低迷、库存持续攀高的双重压力下，开发商纷纷采取“平价跑量”的高周转策略，以加速资金回笼。
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