[摘要] 继马航失联事件重挫国人赴马来西亚投资楼市的热情之后，近日韩国济州道新任知事发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。
（来源：每日经济新闻）中国开发商的海外投资之路注定不平坦
继马航失联事件重挫国人赴马来西亚投资楼市的热情之后，近日韩国济州道新任知事发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。
“对于海外购房来说，的影响是政策的不确定性，一旦购房者意识到投资的风险会随着政策变化而增加的时候，投资将非常谨慎。之前的马来西亚、现在的济州岛都会出现投资萎缩。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示。
业内人士表示，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。对于游戏规则的变化，企业应将其视为常态，不必回避，应通过调整适应来解决。
多个项目因此受挫
原本要在今日（24日）举行开工仪式的济州神话历史公园项目，也因此被按下暂停键。根据韩联社报道，济州道本月20日给蓝鼎济州开发公司发来通知，称通过对上月30日申请的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可进行核查发现，建筑许可申请面积和开发事业承认面积之间存在一定差异，要求8月29日之前进行完善。
根据韩国当地媒体此前的报道，2013年4月，韩国济州国际自由城市开发中心（JDC）与中国开发企业蓝鼎集团就JDC核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假村开发项目，签署了大规模投资协议备忘录（MOA）。根据协议备忘录，蓝鼎集团将综合开发可亲身体验并欣赏济州及北欧神话的主题区、游乐设施、度假村等设施。“神话历史公园”项目是在西归浦市安德面一带，以济州独有神话与历史为背景营造世界水平的体验型主题公园的项目。
然而，就在该项目计划举行开工仪式的前一周，新当选的济州道知事元喜龙在6月17日突然表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机性中国资本，并要求将该项目后期的审批等全部移交给新的济州道厅。
蓄势待发的项目被踩下急刹车，项目整体开发推进将面临新的挑战。昨日 （23日），《每日经济新闻》记者致电蓝鼎国际（00582，HK）投资者关系部相关人士，该人士表示，具体的情况正在了解中，有进一步的消息后会与我们沟通。
“目前蓝鼎方面也在与当地政府进行沟通，据反馈的信息沟通的还是很顺畅的。”一位接近蓝鼎国际的知情人士表示。
而面临重新审核危机的并非这一个项目。据韩国《朝鲜日报》报道，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟无法突进，元喜龙公开表示，将对之前道厅颁发的许可证书“一一检验并从头开始”。
对此，绿地方面昨日向《每日经济新闻》记者表示，此次被提及的“梦塔”是一个超高层的项目，目前状况需要进一步确认。而绿地此前在济州岛投资的绿地健康旅游城项目进展顺利，不受影响。
房企海外投资风险隐现
韩国济州道投资环境突然收紧，对于中国企业来说无疑是一次考验。目前进入韩国的有绿地、蓝鼎等企业来说。绿地作为国企，且在投资济州道之前有过政府层面的沟通，此次事件的影响也许有限，而其他中国企业能否顺利突围，还有待进一步了解。
此前在接受 《每日经济新闻》记者采访时，绿地方面就曾表示，在韩国的中国房企如果不熟悉当地的法律，不了解其投资领域的一些特殊政策，很可能会导致“水土不服”，最终投资失败。因而从济州项目一开始就聘请了韩国律师事务所作为“外脑”，借用“外脑”的专业性弥补了企业自身不足，避免走弯路。
此前由于韩国的行政手续复杂，一定程度上影响到了绿地在韩项目的进度。直到张玉良在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时，特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度，对方也作出了相应改进。
可见，对于中国房企海外投资来说，的风险莫过于陌生的政策环境。这也要求开发企业必须做好深入的前期了解及考察。
对此，世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。政策风向的变化或将影响项目的进度和进一步投资计划的安排。对于游戏规则的变化，出海的中国企业应将其视为常态，不必回避，通过调整适应来解决。
国际房地产顾问机构莱坊高级董事及估价咨询主管林浩文指出，济州岛中资开发企业项目投资收紧，对于中国房企出海投资具有警示意义，“海外项目不能照搬国内的操作模型，需要一定的弹性，而且一定要做好前期调研。”
在林浩文表示，越来越多的开发商由于国内限购、海外投资成本较低等因素出海，也有很多盲目收购项目后才发现隐藏许多问题，“如果是类似于欧美一些成熟的市场，风险其实相对较低，反而是一些新兴市场如东南亚等国家，由于之前购买力几乎都是国内市场支撑，快速的国际化会让其产生抵触。这也是风险所在。”
打击房企进军韩国信心
值得注意的是，除了要加强对于中资项目的审查，济州岛方面还表示将进一步提高外国人置业的门槛。
元喜龙的职务交接委员会20日对外宣布，以后外国人要获得济州道居留权，除了购买5亿韩元(约合50万美元)以上的房地产外，还必须另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”，以“改善”济州道的投资移民制度。
显然，门槛在不断抬升。早在2010年，济州岛曾颁布投资移民政策，对投资函购济州岛等指定地区的休闲娱乐设施的外国人，将给予居住权。其中，在济州岛内购买休闲停留设施花费50万美元以上，即可获得韩国移民身份。
如此对比来看，虽然购房的门槛金额并无多大的变化，都在50万美元左右，但此前外国购房人在五年后将可以无条件移民，不仅享受国民待遇而且不用服兵役。
伴随着越来越多的中国开发商将视线锁定在济州岛，当地也感到了危机。报道称，目前以寻求永居权为目的在济州购买度假村等房产的外国人有500余人，主要是中国人。但是济州当地的市民团体担忧，不动产投资移民制度可能引发中国等外国资本“无节制购买土地和胡乱开发”。此外，济州道已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛人数总数的1%，约6000人左右。
“未来济州岛购买人群将发生变化，之前的济州岛移民条件较低，但更换新知事后，原来中国开发商开发的项目，针对的客户入籍要求将提高，这种情况下，将明显影响在售项目的销售。”张大伟对此表示。
对此，卫民不动产蔡为民在接受记者采访时表示，如果韩国地方政府对中国房企表现出抵制态度，将会打击尚未进入韩国但有意投资的企业信心，对现有的项目应该不会造成太大的影响。
他进一步指出，中国企业、游客刚刚涌入韩国时，提振了当地的经济，也受到了欢迎。随着时间推移，中国游客、移民、企业开始形成较大规模，占用了当地的教育、医疗资源，推高了物价，因而引起了当地居民的反感。
济州新上任的地方官员近期做此表态，很大程度上反映了当地的民意。所以，中国房企出海还需谨慎，应避免短时间内大规模扩张。
（来源：中国经济网）
“今年中国房企海外投资总额将高于去年，甚至有望。”全球多家物业管理机构向《证券日报》记者表示，美国、英国、澳大利亚、马来西亚、西班牙等国家有望受到中国资本的青睐。
目前中国多地楼市受降价潮侵袭，但房企出海举动频繁，多家房企在海外抢地，追加已进入国家的投资额度，甚至抛出巨额投资计划。记者不完全统计，从2014年1月1日到6月22日，绿地、万达等7家房企出海投资额度或将超过600亿元，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。
对此，莱坊北京副董事研究及咨询部主管张婧婧表示，一线城市房地产市场的强劲需求虽然吸引了众多房地产开发商，但较高的拿地成本也抬升了地产商的进入门槛。鉴于此，房地产企业为了保持较高的发展速度不得不开始谋求新的发展方向，出海到其它国家进行房地产开发是其重要的扩张战略。
海外投资规模剧增
上述纳入统计的7家房企分别为绿地、万达、碧桂园、雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股。从这些房企的投资计划来看，绿地、万达海外扩张规模较大。
仅2014年以来，不包括今年3月份在澳大利亚追加购买的两个项目，绿地在英国、马来西亚以及加拿大拟定的投资额度已 过240亿元。此外，2014年1月份，万达宣布将投入20亿英镑-30亿英镑在英国投资文化旅游商业综合项目。6月4日，万达集团旗下中国香港上市的子公司万达商业宣布成立合营公司万达欧洲，并以22.5亿元人民币收购了西班牙马德里的地标性建筑西班牙大厦。
事实上，千亿元级房企去年布局海外市场的动作就较为密集，但今年中小企业也开始加入进军海外市场的队伍，包括雅居乐、新华联以及开源控股等企业。据记者了解，雅居乐今年1月份首次出海，在花费4.3亿元试水马来西亚房地产市场四个月后，又追加8.55亿元投资加码该地的度假地产项目；而开源控股因之前的投资公司财务状况不佳，董事会在物色其它投资机会后，瞄准了旅游业，6月16日，公司以3.45亿欧元总价收购法国巴黎香榭丽舍万豪酒店及管理公司。
据莱坊的监测数据显示，2014年1月份到3月份，中国流向海外房地产市场的投资额共24.59亿美元，其中，美国7.37亿美元，中国香港6.49亿美元，西班牙4.53亿美元，英国3.2亿美元，澳大利亚2.56亿美元，韩国4400万美元。而2013年，中国流向海外的跨境房地产总投资为128亿美元，同比增长166.9%。
另一组公开数据显示，在过去五年中，中国跨境房地产投资快速攀升，自2008年的约6900万美元增至去年的逾160亿美元。而莱坊的监测数据也显示，从2009年到2013年五年间，中国海外房地产投资的年均复合增长率为83%，其中很大一部是亚洲区内的跨境投资。
此外，从中国房企海外投资布局来看，2013年中国对外39.1%的房地产投资流入亚洲，21.8%流向伦敦，10.5%流向澳大利亚。其中对亚洲的投资主要是对开发项目的投资，占65.8%， 2012年该占比为15.3%，的投资地为马来西亚柔佛占总比的57.5%，其次是新加坡。
不过，英国、美国、澳大利亚等国家的热点城市更受中国房企的青睐。瑞士信贷数据显示，目前中国已成为澳大利亚房地产行业第四大外来投资方，上一财年投资额达54亿澳元。
对此，高力国际预计，今年中国跨境房地产投资总量将倍增至逾300亿美元，而且未来跨境地产投资将不仅聚焦于美国、欧洲和澳大利亚等区域的门户城市，还会扩展至这些城市的周边。
值得关注的是，有业内人士认为，除了地域上的扩张之外，中国房企在投资业态上也开始呈现多元化布局，并与相对应领域的国外发展商合作，提高开发效率的同时，也在降低投资风险。
海外投资业态多元化
事实上，在过去五年中，办公楼是中国机构投资者海外商业地产投资的资产类别，但目前来看，中国房企对住宅开发用地的兴趣正不断增长。
仲量联行全球资本市场研究部总监David Green Morgan指出，随着中国主要的住宅开发商寻求海外投资机会以应对国内经济和房地产市场增速放缓的局面，2014年一季度，中国机构投资者对外住宅开发投资额同比增加80%，由去年首季的6亿美元升至今年首季的11亿美元，其中英国、澳大利亚和美国中国机构投资者的青睐。
事实上，中国房企敢于在政策、法律等风险下，花巨资投资海外住宅物业，中国买家的强大购买力是关键。
张婧婧表示，较多投资者反映，其海外置业的一个最主要原因是海外房产与北京市等一线城市房价水平相当，甚至更低。比如位于伦敦东区的公寓每套总价多集中在35万英镑-55万英镑之间，折合楼面均价约每平方米人民币6万元上下，租金在5%左右。而在北京市，租金仅为2%-3%左右。据美国房地产经纪人协会发布的数据显示，2013年中国买家在加州购买房产的中位成交价格为42.5万美元，折合人民币260万元。而在北京市，五环内的商品房每套总价平均已达到290万元。
值得注意的是，即使中国房企开始在投资海外住宅上加大扩张比例，但其也做出了多元化业态布局的尝试，万达、绿地、碧桂园等综合实力强的千亿元级房企在海外投资的项目开始呈现多元化态势，无论是已经落地的项目，还是投资计划，均开始倾向于投资集酒店、住宅、商业等多元化业态于一体的项目，甚至包括文化旅游统合体项目。
对此，张婧婧表示，中国房地产企业抓住海外地产市场从底部上升的时机，通过收购海外成熟商业项目，或者与国际商业物业集团合作，迈出国际化的步，打响了国际知名度，也可以帮助企业在国际资本市场上获得融资。
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