[摘要] 摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌7月5日在朗润格政论坛上表示:“在中国,房地产的下滑对宏观经济的影响要大于对金融体系的直接影响。”
如果房地产增速从20%到个位数,这样对整个宏观经济的调整是最为让人担心的。
摩根大通大中华区首席经济学家朱海斌7月5日在朗润格政论坛上表示:“在中国,房地产的下滑对宏观经济的影响要大于对金融体系的直接影响。”
朱海斌说,在中国如果需要分析房地产市场实体经济影响的话,我们会采取的框架是更具中国特色的。中国更倾向于从宏观向金融传导的形式,而不是美国从金融向宏观传导的思路。也就是说,在中国如果区分金融体系的效益和宏观方面的效益,我们理解从短期来看,宏观效益远远大于在短期之内对金融体系的影响。
宏观效益部分,看整个房地产对于中国GDP的贡献率,基本上业界比较认同的指数是房地产行业对GDP的贡献率大概是12%—13%,1/8左右。如果加上跟房地产市场相关的行业,钢铁、水泥、家具、电器,大概接近20%。
从房地产投资对经济的影响来看,也有一个基本判断,就是如果房地产投资的增速下降一个百分点对中国经济影响是0.3个百分点,间接影响也是0.3个百分点,总体影响就是0.6个百分点。房地产市场现在是中国最担心的一个宏观经济风险,去年中国房地产增速投资在20%多,今年前5个月房地产投资增速已经回到了15%,也就是已经跌了5个百分点。按照我们的计算的话,这5个百分点对今年经济增速影响已经是0.6个百分点了。如果其他因素都维持不变的话,仅仅因为房地产市场调整中国就可能会从7.7下降为7.1左右。
所以从目前来看,在未来几年我们虽然不认为房价会先崩盘,但是房地产投资可能会出现个位数。如果房地产增速从20%到个位数,这样对整个宏观经济的调整是最为让人担心的。
反过来看,我们并不太担心未来轮对金融体系的影响。理由很简单,就是如果看金融体系对房地产的影响,国外主要是三个板块儿:个板块是整个银行体系的房贷,也就是家庭部门的住房贷款;第二块儿是银行或者信托,非银行体系和银行体系对于房地产开发商;第三块就是作为抵押的一些其他的贷款。
其中房贷大家有个基本共识,房贷质量在中国是比较高的,即使住房价格下降百分之二三十,但首付在中国要求也是比较严格的,这一块不会有太大恶化;第二块儿是房地产开发公司,这是我们最应该关注的一点,这一块其实在中国和国外有一个比较明显的不同,就是在中国房地产开发商进行借款的时候,银行并不是最主要的贷款来源。银行贷款里仅仅有6%—7%是直接给房地产开发商贷款的,从房地产开发商角度看他们资金来源里15%是来自于银行的,另外相当一大部分是来自于信托,那么信托这里面到底有多少是对房地产开发商的?我们可以做一个很简单的推算,有一个公开数据,目前整个信托行业资产是12万亿,官方的数据大概是10%直接借款到房地产行业。
当然这个数据在市场上有很多质疑,因为可能有很多并不是直接的对房地产方面借款的,可能是以物权或者是其他金融产品投资的方式出现的资产方式。如果说稍微放宽的话,有百分之二三十是流向了房地产行业,那只占GDP比重的5%左右。加上整个银行体系对房地产开发商的贷款,整个加起来对开发商的贷款大概是占GDP12%—13%。这个数整体来说跟其他国家比是比较低的。从中国目前的一些现状来看,还是可以吻合的一个概念。
那为什么会出现这种情况?有一个原因就是在中国的房地产行业有一个预售制,这个在其他国家是不存在的。有相当大一部分资金,30%以上是来自于预售这一块儿,就是说如果房地产开发商违约了,那受到损失的就不只是一方了。我们在经营分析框架里面这个含义有很大的不同,欧美这一块房地产开发商外在的资金来源只来自银行体系,所以我们要更多的关注银行体系的风险,但是在中国这个风险是有影子银行和家庭股和房地产商本身三个承担的,那么扩散效应就没有欧美这么明显。
那还有土地抵押的银行贷款,占到银行贷款中的比例是20%—30%。土地作为抵押概念是什么?就是土地的价值只是一块风险,我们更应该关注的是以土地作为抵押的本身的东西,这样我们就回到了风险是宏观风险上。
所以,在中国怎样看待房地产对整个宏观经济和金融体系风险的影响,那基本上宏观的影响是大于对整个金融体系的直接影响。
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