[摘要] 长三角主要城市限购放开正在逐渐成为事实。7月19日起，苏州90平方米以上不限购。坊间传闻，杭州即将取消140平米以上户型限购政策。
(来源：21世纪经济报道)长三角主要城市限购放开正在逐渐成为事实。7月19日起，苏州90平方米以上不限购。坊间传闻，杭州即将取消140平米以上户型限购政策。
尽管杭州萧山区、余杭区房地产管理部门称目前没有收到取消限购的相关文件，但21世纪经济报道记者从杭州上述两区的楼盘销售处了解到，现在购房已经不再需要查购房记录。
浙江楼市成交一片低迷。浙江省统计局7月21日发布数据显示，今年上半年，浙江省商品房屋销售面积下降22.6%，销售额下降27.5%。
上海的商品房销售情况也不容乐观。高档住宅市场也在明显放缓。二季度销售量仅为222套，创下2012年以来季度销量的值，环比大跌37.1%。其中每平方米售价6万元至8万元之间的公寓环比下降48.0%。高端改善型买家的观望情绪还在加重。黄志坚表示，按照目前的运行态势，7月上海的商品住宅市场依然会继续僵持。
居高不下的库存量，是上述几个城市价格持续走低的主要原因。以杭州为例，杭州市上半年商品住宅供求比为1.74，已经明显供大于求，直接导致上半年商品住宅成交均价同比去年同期下滑12.73%，为15154元/平方米。
2014年上半年，杭州商品住宅市场(含萧山余杭，不含保障性住房)库存量为1151.94万平米，库存去化周期为24.75个月，已经明显超过15个月的降价范围值。
此外，杭州上半年累计供应量为435.93万平方米，同比去年同期上涨6.14%;成交250.89万平方米，与去年上半年相比下滑34.74%。
7月11日，住建部部长陈政高在其上任后的住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存;进一步加强房地产结构调整;以及完善房地产项目周边配套设施。这被市场解读为库存高企的城市可以放松限购。
取消限购后，楼市成交是否会好转?戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光表示，限购对实际需求供给影响有限，但会影响心理预期。二手房业主会提前涨价，短期内可能会小幅回涨。但长期来看，如果货币政策不放松，在资金供应紧张加上供应量大的情况下，成交及房价很难有大幅上升。而事实上，目前杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，部分银行甚至略有上浮。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，现在房地产的需求主体支撑来自刚需和改善，而不是被限购的高端及投资客户。眼下，房价上涨预期没有了，购房者在观望，限购即使取消也缺乏吸引力，需求不会大规模爆发。
市场无动于衷，主要还是价格没有降到位。今年二季度，杭州主城区一手住宅新增供应套数较一季度大幅上涨109.0%，高端住宅均价40140元/平方米，环比跌2.2%。这种跌幅与购房者的预期还有较大距离。
德佑地产研究部总监陆骑麟表示，短期而言，持续已久的限购松绑政策突然放松，会迎来一个成交的小高峰。但对于一些供过于求较为严重，库存积压较多的城市，外来置业需求有限，限购松绑影响有限。
张宏伟认为，三季度，在银行信贷紧缩的市场背景下，楼市“降价潮”还会继续延续。对于杭州房企来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价，势必成为杭州市大多数房企“千方百计消化库存”的选择。
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(来源：21世纪经济报道)这个时候，哪个城市取消限购，已经不算新闻了。有好事者甚至整理出了一份名单，说是已有29个城市取消了限购。事实上，到目前为止，只有少数的几个，但我相信，很快就会达到甚至超过名单的数量。
取消限购，有个很讨巧的说法，叫做“去行政化”。如你所知，行政管制已经是阻碍我国市场经济发育的绊脚石，无数部门、机构利用手里的权力设障寻租，所以新一届中央政府成立伊始，就将取消多批行政审批，作为改革的出发点之一。可惜，地方政府基本没有跟从，夺走他们手里的权力，简直是要某些官员的命。这且不提。
限购，当然是行政管制的一种。但与其他管制不同的是，很多地方的限购名存实亡，只具形式上的意义。在我看来，打着“去行政化”的旗号去要求取消限购，实在有些夸张。还不如直接说当地经济离不开房地产，来得有勇气有担当。
说到这里，我有个疑惑一直挥之不去。70个大中城市，连续3年房价下跌的，只有温州。按理说，没有哪个城市比温州更有正当性，来率先取消限购。但到我写这篇稿时温州还没取消限购，其他急不可耐的城市真的应该汗颜。
它们争先恐后取消限购，所在为何?正如限购前没有调研论证一样，解除限购也没人去做沙盘推演。可能与羊群效应有关。今年上半年，固定资产投资增长17.3%，房地产投资增幅只有14.1%，商品房销售也在下降，从这个角度看，房地产对经济形成了负拉动。
宏观经济在筑底，多数城市的经济也不会好到哪里去。相应的疑问就会随影而至，哪个主管部门愿意自己的行业成为拖累?正好顺坡下驴，打个报告，解禁了事。这下子，经济再下滑，你不能责怪房地产主管部门了吧，我们反正已经尽力了。
虽然我个人一直以为，如果坚持改革，经济结构在改善，GDP暂时回落至7%也没什么了不起，相应地，房地产投资滑到15%以下也无须大惊小怪，但今年的实际情况比这个要好得多。上半年GDP是7.4%，下半年肯定要高于这个数字。凭什么这样说?因为有微刺激。效果要到下半年才会显现。
房地产也是微刺激的受益者。当然不是指商品房，而是指棚户区改造和保障房建设。中央的财政资金下拨后，地方要有配套资金，等资金全部落实到位，一般都要到下半年。在这两项投资的拉动下，下半年的房地产投资增幅会回升到16%-17%的区间。
我这样说的意思是，即使各地不放松限购，下半年房地产投资也会比上半年增长更快，同理，你千万不要把这归功于取消了限购——它的功效如何，取决于房地产信贷。
我个人曾经将首套房消费与棚户区改造和保障房建设一起，并称为房地产微刺激的三驾小马车。本来，我是坚决主张对首套房贷款实行低首付和优惠利率的，但在已有一批以及即将又一批城市踊跃取消限购之后，我有点犹豫了。
三五个城市取消限购，效果甚微，但二三十个城市都这样做，就难说了。我担心的是，假如8月底之前，媒体所说的30个城市果然都解除限购，潜在购房者的预期会悄然改变为看多。在此背景下，你再让首套房利率全部回归优惠，房价不涨才怪。
两害相权取其轻。我支持商业银行继续勒紧房地产信贷的笼头，不轻易放松。但是，要加快信贷审核，符合条件的贷款要尽快发放。我的期望是，2014年、2015年楼市维持轻度调整，以换取更加长远的稳定发展。
至于房地产已迎来长期拐点的说法，我个人认为没有依据，何况拐点这个概念也是语焉不详。但是，假如楼市不经过适当的调整，又急切地来一次报复性反弹，真正的危机倒是临近了。无论从行业自身还是从宏观经济来看，都承受不起无端的大涨。
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