[摘要] 《报告》显示,上半年末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季末高0.4个百分点;上半年末,房产开发贷款余额4.04万亿元,同比增长23.7%,增速比上季末高5.4个百分点。
（来源：每日经济新闻）7月25日,央行发布《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》(以下简称《报告》),《报告》显示,上半年末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季末高0.4个百分点;上半年末,房产开发贷款余额4.04万亿元,同比增长23.7%,增速比上季末高5.4个百分点。
“对房地产融资一部分是保障房融资,这是政策要求倾斜的,一部分还是融给大型房企,中小型房企还是很难从银行拿到贷款。”一位商业银行人士对《每日经济新闻》记者表示。
同日,7月25日,银监会召开2014年上半年银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议,银监会主席尚福林表示,严格控制信用风险扩散,重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险,不过要优先支持居民家庭首套住房需求。
分析认为,在当前情况下,是小企业并购重组的时机,而目前整体并购潮趋势明显。
保障房开发贷增速高
《报告》称,上半年末,房产开发贷款余额4.04万亿元,同比增长23.7%,增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16万亿元,同比增长9.7%,增速比上季末高2.1个百分点。
然而,刨除保障性住房开发贷后,可以发现商业地产的融资仍然未见明朗。央行统计显示,上半年末,保障性住房开发贷款余额9694亿元,同比增长47.3%,增速比上季末高20.6个百分点;上半年增加2402亿元,占同期房产开发贷款增量的47.3%,比一季度增量占比高27.9个百分点。
除国开行作为棚改主力在持续“输血”,其他大型银行也积极介入。如农业银行日前透露,该行计划2014至2017年每年安排一定棚户区改造专项信贷规模,到2017年末棚户区改造贷款余额不低于1000亿元。
目前,房地产行业的调控已经进入僵持阶段,地方政府对当地楼市限购政策松绑的消息日渐增多,但在决策层方面,除了央行在上半年召集商业银行要求保证对首套房的按揭贷款满足需求外,尚无其他正式政策出台。
尽管央行在5月份召开了上述会议,但实际效果或未能达到市场预期。《报告》显示,截至6月末,个人购房贷款余额10.74万亿元,同比增长18.4%,增速比上季末低1.7个百分点;上半年增加9389亿元,同比少增239亿元。
小房企并购重组时机来临?
房地产是资金密集型行业,而作为房企最主要融资渠道之一的开发贷,也在持续收紧。
银监会透露,截至6月末,商业银行不良贷款率1.08%,比年初上升0.08个百分点,不良贷款余额比年初增加1024亿元,有效遏制了平台贷款风险上升势头。对房地产贷款严格名单制管理、实施差别化信贷政策,不良贷款率与年初基本持平。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟对《每日经济新闻》记者表示,目前的金融市场是“点灌”,而不是“漫灌”,即是有针对性地发放贷款。目前,货币政策针对房地产方面是控制的,只会针对一些特定的、处于经济结构转型时期的企业提供货币,而不会给经济结构调整的房企提供资金,“在此情况下,房企的并购和股权转让的速度在加快”。
优选财富高级理财经理刘梦垚认为,受宏观信贷政策影响,房企目前承受的压力较大,尤其是中小地产企业,限购令松绑虽然给众多中小开发商带来了一些希望,但相关部门或许不会有大的举措,下半年各企业还是需要去寻找新的利润增长点,以缓解自身的销售和资金压力。
除了银行融资渠道被卡之外,房地产信托也陷入“兑付危机”。
中国信托业协会在实时报告中称,依据2013年媒体的公开报道,信托业发生集合资金信托风险事件13起,共涉及11家信托公司,项目数量较2012年有所上升。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,对于信托而言,利率水平较高,一般在15%~18%之间。对于风险较高的小房企,信托也开始远离。
欧阳捷表示,中小房企目前的资金来源,一部分是前几年“房地产红利期”的原始积累,另一部分主要是找信托、基金及民间高利贷。
欧阳捷认为,对小房企而言,民间高利贷无疑是饮鸩止渴。小企业由于失去了金融方面的支持,跑路、倒闭、烂尾等现象也慢慢多起来。同时,小企业没有品牌优势,降价也很难卖房子。所以,当下是小企业并购重组的时机,而目前整体并购潮趋势明显。
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（来源：中证网）今年以来住宅市场冷风频吹，但一线城市商业地产却保持平稳态势。尽管新开工面积下滑，但以外资为首的机构开始逆势寻找投资机会。业内预计，未来资金充裕的投资机构和开发商将更多关注优质物业的收购机会，下半年房地产行业并购活动将大幅增加。
并购机会涌现
目前住宅市场仍面临下行压力，而商业地产价格进入横盘调整阶段。尽管市场投资氛围较为谨慎，但部分外资机构开始利用市场波动机会“抄底”入市。
高纬环球7月21日发布了2014年第二季度北京写字楼市场报告。数据显示，上半年北京市场包括写字楼、零售物业及住宅、酒店、综合体在内的物业整售投资总额为13.7亿美元，同比下降了44%。
尽管总额下滑，但高纬环球北京资本市场部董事 认为，开发投资放缓主要源于开发商正受困于融资渠道有限、融资成本高、资金回流较慢的困境。“由于市场波动，目前有很多大型机构正在洽谈潜在的投资机会。”
Wind数据显示，上半年房地产行业并购标的完成交易达73宗，总金额超过152亿元，同比增长2.09倍。二季度北京市场连续成交多笔大单交易。其中，基汇资本以57.5亿元购入盈大地产和电讯盈科持有的综合体项目，成为今年北京市场成交额的一单。
事实上，随着房地产市场进入调整期，包括住宅及商业地产在内的各类物业都面临着风险与机遇。在住宅市场上，近期北京二手房成交正出现小幅回升。中原地产市场研究部数据显示，7月中上旬北京市二手房住宅签约4483套，新建住宅签约3080套，合计住宅累计签约7563套，其中二手房环比上月同期上涨了10.3%。7月中上旬北京二手房成交均价为2.87万元/平方米，成交价格依然延续下调趋势。但随着部分需求入市，整体价格下调速度已有所放缓。
“市场在反复寻找底部，北京作为一线城市的代表需求旺盛。”中原地产分析师张大伟认为，在二手房价格大幅调整半年后，部分需求开始入市看房。
不仅是购房者，投资机构及地产商也开始在当前市场寻求更多投资机会。 认为，中小房地产企业在下半年不得不把重心放在销售现有存量获取现金流方面。遇到资金问题的企业或许会把一些在建项目延期或停工，而这为行业内资金充裕的投资机构和开发商提供了更多并购重组和资产买卖的交易机会。
商业地产租金趋于平稳
与住宅市场价格下行压力相比，商业地产在上半年的表现已经趋稳，租金在二季度则有所回升。
高纬环球数据显示，第二季度北京核心商圈写字楼成交面积为一季度的1.5倍，达到约5.4万平方米，同比增长16%，其中内资企业成交居主导地位，占总成交面积的83.7%。金融业、科技类和专业服务业位居前三位，分别占总成交面积的35.7%、29.8%和11%。
活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积，拉动二季度北京五大主要商圈甲级（含）写字楼平均租金上升。统计显示，按建筑面积计算的有效租金在二季度环比上升0.46%，达每月每平方米380.5元。由于签约率上升以及没有新增项目入市，北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点至6.57%。
“核心区域的优质项目仍受青睐，而二季度大面积成交主要集中在非核心区域。”高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示，来自制造业、IT及生命科学行业的租户正转向望京、丰台总部基地、亦庄等新兴商圈。
相对较低的租金水平成为上述新兴商圈的优势之一。统计显示，上半年望京-酒仙桥商圈平均租金约为每月每平方米203.9元，空置率约为2.0%；CBD区域租金水平则在386.5元，空置率为7.25%；而金融街区域的租金水平则达到591.7元，空置率为3.46%。
数据显示，下半年北京甲级（含）写字楼核心商圈还将有约45万平方米的新增供应入市，其余约46万平方米主要集中在新兴商圈。“在2018年前后，以CBD为主的核心商圈将迎来供应高峰期，租户将在租赁谈判中处于有利地位，预计将会对租金产生下行压力。”陆明锐表示。
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