[摘要] 在房地产市场趋冷的背景下，二三线城市的限购解除已经此起彼伏。然而，在供需矛盾看似紧张的一线城市，能否取消限购呢？事实上，放松限购将向市场释放投资标的不再稀缺的信号。所以，解除限购未必会造成一线城市房价重新暴涨的现象。
(来源：证券日报) 在房地产市场趋冷的背景下，二三线城市的限购解除已经此起彼伏。然而，在供需矛盾看似紧张的一线城市，能否取消限购呢？事实上，放松限购将向市场释放投资标的不再稀缺的信号。所以，解除限购未必会造成一线城市房价重新暴涨的现象。
回顾两年前限购令的出台，并未起到降低房价的作用，反而强化了上涨预期。因为这一政策，无意中制造了房产稀缺的预期。限购之下，多套房产持有者一旦卖出房产，未来将无法购回。“卖一套少一套”的现实使得投资人对出售房产采取谨慎的态度。对买房人来说，限购令出台无疑是一个投资标的更加“稀缺”的信号。既然“限购”并没有阻止房价上涨，同样，一旦市场预期逆转解除限购对市场交易的正面影响也不会那么大。
从实际成交情况来看，呼和浩特、济南和海口等全面取消限购的城市，除了济南在解除限购之后的一周内交易量同比，其他城市并无太大起色，更不要说成交均价上涨了。
本轮房地产下滑并非政策触发，而是市场供需出现失衡引起的，某种程度上可以说，房地产的行业拐点已经到来。据瑞信证券估算，城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套，而去年整个商品房竣工量为1100万套。统计数据显示，截至今年6月底，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津，都属于库存压力山大的城市，住宅去化周期都超过20个月。
不止在二三线城市，一线城市的房地产市场也是阴云密布。今年上半年，北京市新建商品房签约量减少44.5%，价格增幅比去年同期连续8个月回落。二手房签约量减少52.6%，当月价格较上月连续3个月下降。
另外，由于北京的特殊性，相当比例的住宅供应并非由商品房用地解决。未来一段时间，北京一些原本不在商品房供应体系内的大量住房，极有可能抢占商品房的销售市场，降低对商品房的需求。
华远地产董事长任志强曾举例，北京市政府2005~2009年公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，非商品住房建设用地指标为1320公顷，两者的比重为5.4:1。而实际供给情况则是，商品房住宅用地2394公顷，完成计划数的33.6%，供地差额为4736公顷。非商品住宅供地1283公顷，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。上述非商品房住宅用地，定向分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等用途。随着反腐运动的持续性开展，部分超标占有的住房将陆续腾退。
解放军四总部、军委纪委近日联合发出《关于进一步做好离退休干部违规住房用车问题清理工作的通知》，作出了全军离退休干部腾退多占住房，家庭一地只能住一处合规住房，子女已购房仍多占住房应清退等要求。而自军队开始的多占住房清退措施，未来很有可能在地方各部门推广，届时，由于北京非商品房住宅体量的庞大，这一部分闲置住房的释放，也将降低市场对商品房的需求。
如果一线城市代表的北京住房都不再紧缺，继续限购令还有必要吗？
(来源：新京报) 中国住房市场短期下跌不可避免，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。
昨日，社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心在京发布2014年《中国住房发展（中期）报告》，揭示上述观点。
尽管整体不会崩盘，但该报告的主编、社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，“崩盘完全是有可能的。”
专家预计，楼市拐点将在2020至2025年间出现。
楼市进入结构性过剩阶段
概括今年上半年的住房市场特点，社科院财经战略研究院博士邹林华认为，大中城市房价呈现主动调整态势，楼市进入结构性过剩阶段。
今年1月，70个大中城市中，房价环比下降的仅6个，到了6月，环比下降的城市已经增至55个，下跌面快速扩大，但跌幅仍很有限，仅有温州（楼盘）一个城市房价跌破上年同期价格。
而住房成交量在今年上半年萎缩明显，今年上半年，中国商品住房销售面积和销售额分别同比下降7.8%和9.2%。
随着销售不畅和大中城市房价微跌，邹林华称，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，至今年上半年，同比增长率已降至13.7%。
楼市未来十年将增长减速
房价是否会崩盘？邹林华认为，短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条，“普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整。”
倪鹏飞进一步分析称，整体楼市将不会出现崩盘，但“局部性崩盘完全是有可能的。”他认为，像房价涨得较高、前期开发量过大的二三线城市，就可能崩盘，例如，浙江省除温州外的一些城市，就比较有风险。
“从长期来看，未来十年楼市是需求减速增长的10年。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
那么，楼市何时将出现拐点？社科院财经战略研究院助理研究员李超博士根据测算认为，拐点大致出现在2020-2025年间，届时，我国城市住房需求将不再具备快速增加的条件。
焦点
限购是否会全面放开？
据媒体统计，仅7月份以来，已有包括济南、海口、杭州、苏州等10个城市松绑了限购政策。楼市限购是否会全面放开？
“一线城市不会取消限购。”倪鹏飞认为，如果北京、上海等城市取消限购政策，投机需求就将马上涌入，此前调控收效就前功尽弃。
此前，北京市市长王安顺在上半年经济形势分析会上表示，北京不会轻易放松限购等措施，否则会影响城市可持续发展。
专家认为，在银行信贷政策未发生明显变化的情况下，放开限购政策对救市作用不大。“但如果在住房市场出现变化时再被动放开，就可能贻误时机，给市场带来没必要的冲击。”倪鹏飞认为，对于一些房产投资大幅下滑、房价大幅下滑、库存大量增加的地区，应当允许当地政府通过采取放开或解除限购等措施，避免不必要的市场恐慌和资金链断裂。
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