[摘要] 近几年，长沙的商业地产同样是遍地开花。据不完全统计，近几年长沙将有超50个商业综合体破土而出，截至今年5月31日，长沙市内六区商业地产的存量为497.11万平方米，存量够卖5年半……长沙商业地产发展过程中，同样是充斥着喜与忧，长沙商业地产的现状与未来，引发更多人的关注。
2011年楼市限购的一声令下，让商品住宅市场遭受了沉重打击，但给商业地产发展带来了契机。紧接着，商业地产迅速崛起，商铺、写字楼、城市综合体等各种形态的物业在各大城市呈井喷式发展。然而，随着商业地产投资热潮的快速席卷，在一些城市，目前已经出现商业地产过剩现象。
近几年，长沙的商业地产同样是遍地开花。据不完全统计，近几年长沙将有超50个商业综合体破土而出，截至今年5月31日，长沙市内六区商业地产的存量为497.11万平方米，存量够卖5年半……长沙商业地产发展过程中，同样是充斥着喜与忧，长沙商业地产的现状与未来，引发更多人的关注。
地铁带动城市发展 商业地产欣欣向荣
2014年4月29日，长沙地铁2号线开始试运营，标志着长沙正式进入地铁时代。地铁的开通，改变了市民的出行方式、生活习惯，日益完善的长沙地铁交通网，将会给我们的生活带来无限的便利。同时，地铁时代加速了城市商业发展的步伐，长沙的地铁经济商圈将进一步成型。
地铁的开通带来了无限商机，不少大型企业纷纷转向经营地铁物业，或是将原有店铺提质改造。如在五一商圈，友阿集团计划投资40亿元扩建友谊商店，实现商场与地铁的完美对接；万代也将原来商铺进行改建，再整体将营业面积超过30,000平方米商铺整体出租等。在城市扩容的道路上，传统商圈满足不了人们日益增长的物质文化需要，长沙新老商圈呈现出“一超多强”的局面。地铁开通后，地铁口物业发展的优势会更加明显。
根据房天下数据中心统计显示，上半年长沙土地交易市场和商品房成交量出现一定程度的下跌，商业地产却在逆势中上扬。2014年上半年长沙商场商铺的空置率为处于历史，仅为4.8%。根据研究报告，2014年长沙市商业地产总体投资为5.12%，在房地产商铺投资中属于中等偏上水平。这意味着长沙商业地产投资，在长期持有的情况下，投资回报会有超出预期的想象空间。从整体上看，长沙商业地产正在蓬勃发展。
库存高企 下半年去化压力大
据房天下数据中心统计显示，长沙目前有近40多个商业综合体，长沙商业综合体明年将超50家，数量直逼一线城市。长沙人均商业面积已超过1.5㎡，商业地产供应面积面临饱和。前5月非住宅累积库存量近500万㎡，而6月长沙市六区非住宅网签量仅14万㎡，长沙楼市下半年去化压力较大。
随着梅溪湖、洋湖垸等新区的快速推进，高铁商圈等新商圈的规划以及地铁时代的到来，大量城市综合体入市，造成商用物业和办公物业的供应量大增，掀起了新一轮商业置业热潮。纵观长沙楼市，但凡面积大一点、品牌响一点的开发商都将项目定位为城市综合体。为了尽快消化楼市库存，开发商鼓足劲头抢占市场份额，全款9.5折、特价商铺、直减20万元等优惠层出不穷。
统计显示，7月长沙协信•星澜汇、凤凰天街、万科城、绿地中心等近10个新推商业项目。可见在库存高企、楼市相对低迷的大体环境下，开发商抢客的决心。下半年，房企或将加快推新步伐，以价换量快速回笼资金。
互联网时代 商铺渐成“体验店”
一味扩张并非好消息，竞争日益加剧，“建了房子就收钱”的时代已经悄然离去。互联网电商改变了人们的购物习惯和方式，导致零售商铺、购物中心的人流量大大减少，商业地产的投资和交易降温明显。
百货商场成了“试衣间”，商铺出租难，部分实体门店关闭……当商业地产遭遇互联网，自然而然会受到发展冲击。在互联网时代下，实体店渐渐成了“体验店”，真正在实体店购物的人少之又少。越来越多的人群转战网上购物，导致实体店经营惨淡。而另一方面，由于生意惨淡、租金上涨等因素，很多店面难以维继，店铺流动性较大。
在市场的驱动下，湖南本土零售企业友阿集团、步步高、通程、平和堂等纷纷试水电商，上线友阿微购、爱尚通程、步步高网上商城、平和堂网上商城等。虽然与互联网结合的方式让不少企业看到了发展的希望，但是对于商业地产而言仍然是一种冲击。因为没有足够的客流，长此以往，越来越多的商铺、城市综合体发展“不景气”，空置率会升高，楼市库存也会越压越多，这就违背了商业地产原有的发展初衷。
商业地产的未来 该何去何从?
湖南省工商业联合会副会长、不动产商会会长喻春光曾表示担忧，长沙商业地产重复建设严重，无序的“大跃进”式开发无疑会造成资源的浪费，未来大部分商业将变成“烂尾楼”。一些开发商习惯套用普通住宅的销售模式来开发商业地产，即建好就卖，卖完就走，根本不考虑后期运营和管理，不考虑商业地产的保值和长远发展，这也是导致部分商业地产难以兴旺的重要原因。
商业地产项目的成功与否，关键在于项目长期的经营价值。相比住宅，商用物业的价值需要在营运的时候不断保值、增值或者贬值，如果经营越来越差，物业也可能会越来越贬值。一方面，商业地产对开发商的资金实力和运营能力提出了更高要求，商场在建筑细节设计、业态规划、附加服务等各方面的提升等方面需加大力气。商业地产的定位也很重要，要面向市场，更加“接地气”，更多的锁定消费群体，才能够兴旺不衰。另一方面，要适时创新商业模式，不断加入新鲜血液。如一些商家则主动结合互联网，提质体验式购物，部分大型零售企业利用微博、微信等社会化新媒体进行多元营销，实现线上线下协同发展等。
业内人士认为，存在即是合理的。长沙正进入城市综合体集中爆发期，但是如何找准市场的需求才是制胜关键。长沙市场仍然需要5-8家能引领区域和板块发展的大型综合体项目，以及部分中小型的有特色的综合体，形 头与中小型综合体层级与功能的互补。
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