[摘要] 2014年6月，国开行版住房银行获批。相比之下，此前住建部设想将公积金机制改革成住房银行的消息开始沉寂。不管怎样，越来越多人认为，公积金制度本身是有必要改革了。因为现有公积金制度正远离推动居者有其屋的最初理想。我国现有公积金制度弊端显现，进入非良性运营循环下行通道，改革已势在必行。
2014年6月，国开行版住房银行获批。相比之下，此前住建部设想将公积金机制改革成住房银行的消息开始沉寂。不管怎样，越来越多人认为，公积金制度本身是有必要改革了。因为现有公积金制度正远离推动居者有其屋的最初理想。我国现有公积金制度弊端显现，进入非良性运营循环下行通道，改革已势在必行。
怎么改？有人建议放开公积金投资领域限制，允许投资资本市场，以获取更高。这明显是头痛医脚，而且是采用高风险的化疗。如果公积金被允许投资资本市场，在赚了跟我无关、亏了就没有了的预期下，或引致整个制度破产。
另外一个设想是，有传言住建部曾考虑将公积金部门改革成政策性住房银行，但基于多重考量，后来选国开行组建住房银行，这事就不了了之。我认为这个设想具有一定建设性，只是按政策性住房银行模式去组建并不可行。首先，全新组建一套专业班子的运作成本太高。其次，除了强制缴纳的公积金，如何吸引人们来存储？再者，以公积金为资本的政策性住房银行投资领域会同样严格受限，因此投资增效依然困难。
任何改革都应在盯死本质目的的前提下，灵活创新形式。
至于公积金的本质，我认为有三个：其一，每个人都有购房/租房需求，公积金制度其实就是为这种需求提前储蓄；其二，公积金制度实际上是暂无购房需求的人借钱给即将买房的人，具有互助性质；其三，公积金贷款利率显著低于商贷利率，大大降低按揭压力。
公积金改革就应紧紧围绕上述三个本质目的，进行灵活的形式创新。改革所要达到的目的包括：，让缴纳的人愿意将钱留下来，并让不相关的人/机构愿意将钱存进来；第二，公积金可交首付、也可自由支取，不买房可免缴；第三，运营无成本化。
具体模式是成为不盈利的众筹互助住房银行（以下简称“银行”），其核心运营形式：1）资金来源分强制缴纳和自愿存款两部分。强制缴纳部分，公司端强制缴纳，个人端买房的人强制缴纳，不买房或即使买房也不打算公积金贷款的人，可免缴。自愿存款部分，是指个人和机构可自愿存钱。2）“银行”本身不盈利。仅充当众筹和贷款中介平台，所有全部返回给存“银行”的人/机构。3）财政补贴让“银行”运营无成本化。4）专款专用，主要发展两类业务：一是公积金贷款业务；二是公租房运营。
该模式有诸多好处：国家层面，推动了更多人居者有其屋。代价是要用财政补贴“银行”运营，但由于业务板块简单，不需要配备很多人员和很大场地，只需在原有规模上小幅扩张即可，财政支出很小。个人层面，存款的人资金回报可观，率会远高于银行存款利率，由于稳定无风险，客观激励了个人不提取公积金，同时吸引个人/机构将钱存进来；有公积金贷款需求的人，公积金可抵首付，降低了购房门槛，由于能贷到足够资金，按揭显著降低。
当然，上述模式仍有一些问题需要被解决：
1）如果公积金存款不足或过剩怎么办？这可通过对强制缴纳和自愿存款实行差别化利率予以解决。自愿存款部分存款利率可双向调整：余额不足时，适当调高；过剩时，适度下调。公积金贷款方面，也应按“贡献额度”和“非贡献额度”实行差别利率。“贡献额度”按存入“银行”的钱乘以存续时间计算。这将激励更多人将钱留在或存入“银行”，也提高了率。
2）如何有效控制风险？由于人员有限，公积金住房银行不可能去做翔实的尽职调查。所以公积金住房银行与商业银行一同提供组合贷，让商业银行去做尽职调查。另外还需国家立法规定，如果个人按揭违约，公积金住房银行较商业银行具有优先清偿权。
3）如果只有租房需求怎么办？个人认为，缴纳公积金或存公积金住房银行超过一定贡献的人，不管其收入如何，只要其在工作所在城市没有住房，公积金住房银行承包的公租房可优先提供给他们，以回报他们，也可激励更多人将钱存进来。
4）有了国开行版住房银行后，还有公积金版住房银行存在的必要吗？两类住房银行其实是互补的：前者是专注开发端的住房银行，旨在推动保障房建设；后者是专注需求端的住房银行，旨在降低购房门槛和成本。只有两类住房银行同时发力，才能构建出完整的住房银行体系。
“住房银行”呼之欲出 助推棚改
近日有消息称，国家开发银行住宅金融事业部近期将挂牌成立，这意味着业界期待已久的“住房银行”呼之欲出。
作为棚改等城镇保障性住房工程融资主渠道的这一住宅政策性金融机构的正式运营，对地方政府棚改建设的拉动作用到底有多大？融资主渠道畅通后，棚改建设提速有可能导致配建商品房供给增加，这又会对处于下行期的楼市产生怎样影响？针对上述问题，《中国建设报·中国住房》记者进行了多方采访。
棚改融资加码
获得成本适当、长期稳定的建设资金已成地方政府棚改工作的当务之急，对于棚改资金来源，十八届三中全会《决定》已明确提出：研究建立住宅政策性金融机构。
4月2日，国务院召开常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资。6月下旬，国家开发银行住宅金融事业部筹建申请获银监会批准，计划于7月底挂牌，下设信贷局、综合局、评审局，总裁由行长郑之杰兼任。
至于这一被媒体解读为中国版“住房银行”的住宅政策性金融机构为何花落国家开发银行，国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠在接受本报记者采访时称，棚改资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确，急需成本相对较低、稳定的融资来源作保障，而国家开发银行已经形成一套比较完整的开发性金融运作机制，作为棚改及城市基础设施等相关工程建设投融资的主力银行，具有丰富的实践经验，易操作、见效快，易于降低风险。
为何选择事业部模式呢？张承惠分析认为，在国家开发银行8万亿元的资产体量中，超过一半的业务已经商业化运营，再获取等同国家信用的低成本金融债融资，扩展政策性金融业务，在法律上有瑕疵。而事业部的运营模式，正好为其打开空间，突破了身份限制。“通过发行住宅金融专项债券，可以有效解决地方政府在这方面的资金供给难题。也是对现有地方政府大规模铺开的棚改债和企业债的一种替代，既可降低融资成本，又可防范地方政府信用扩张风险。”
中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如则告诉记者，住宅金融事业部的成立，对棚改等保障性住房工程建设助力很大，这也是对政府主导、社会参与、市场运作的保障房建设原则的具体落实，同时对作为稳增长、促消费、改善民生重要抓手的城镇化建设也是一种有力的推动。那么，事业部的运营对棚改项目支持力度到底有多大？从国家开发银行董事长胡怀邦此前的表态中可见一斑，“下半年要加快住宅金融事业部开业运转，争取全年发放贷款4000亿元以上。”
关于事业部的进展程度，筹备组一位不愿透露姓名的工作人员告诉本报记者，“评审三局管理的保障房融资业务和棚改等保障性安居工程建设贷款业务将划入事业部统一管理，但事业部的具体运作流程还没成形，正在研究当中。”
楼市影响甚微
据住房和城乡建设部副部长齐骥在国新办发布会上介绍的情况，“从2013年到2017年，本届政府要再推进1000万套以上的棚改任务，今年计划开工470万套以上，按照地方目前的安排，到2017年的时候，可以在1000万套的基础上跃升到1500万套。”
随着国家开发银行住宅金融事业部的挂牌运营，棚改等保障性住房工程将得到更充足的资金支持，建设速度势必加快，也意味着会有更多的保障性住房尤其是配建商品房入市。如此，将对当前正处于下行期的中国房地产市场产生怎样影响？
北京某房地产公司一项目负责人告诉本报记者，“棚改有了事业部的‘输血’后会全面提速，配建的商品房也会增多，加大的库存量会增加当前疲软楼市的去化压力，影响不言而喻。”但另一以棚改等保障房项目为主的房地产公司管理层工作人员却认为，保障房融资渠道的畅通对房地产企业利好，“二者直接的关联性不大，我们都是用自有资金运作这些项目，资金有保障后项目周边配套基础设施可以提前完善，不仅让棚改户受益，对配建的商品房销售也会有促进作用。”
除了业界的声音，专家又如何看待这一趋势呢？张承惠表示，“会影响到很少一部分保障房和商品房之间交叉重叠的购房人群，但影响不大。”她分析认为，保障性住房供给量的增加，对正处在下行期的房地产市场会有一定影响，主要涉及到有能力购买商品房的棚改户，因地段、品质差异，可能会在二者间作出选择，但更多的棚改户原本无力购买商品房，属于刚需对象，不会随着保障性住房供给的增加而流失。同时，棚改建设的提速，还会有效拉动房地产市场相关产业链的发展，吸引更多的社会投资和消费，因此，“对房地产整体市场而言，利大于弊。”
而北京中原地产市场部总监张大伟在接受本报记者采访时称，“不会对楼市产生冲击。”他分析认为，棚改加速会让更多保障性住房提前入市，但因其有特定的供给对象，不会冲击到商品房市场。况且棚改项目配建的商品房，量都不大，对整体楼市而言，影响甚微。
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