[摘要] 限购、限贷全面放松，福建省近日投放救市猛药，欲拯救不断下滑的楼市。8月8日，福建省住建厅官网悄然挂出《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)，被称为“闽八条”，而且从8月1日起就开始施行。
（来源：财经日报）限购、限贷全面放松，福建省近日投放救市猛药，欲拯救不断下滑的楼市。
8月8日，福建省住建厅官网悄然挂出《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)，被称为“闽八条”，而且从8月1日起就开始施行。
各环节全面放松
《意见》不仅涉及到放开福州（楼盘）、厦门（楼盘）两个中心城市的限购、普通商品住房的认定，更为突出的是在放松信贷方面，《意见》提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；首改房(首次购买改善性普通商品住房)按首贷认定。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
中原地产首席市场分析师张大伟对记者称，尽管此前也有河北、四川（楼盘）等地出台省级救市文件，但像福建这样涉及到房地产交易、建设所有环节全面放松，在省级层面还是个。除了放松限购，“闽八条”对信贷的松动，范围之广、力度之大超出大家预期。
上海某房地产研究院副院长撰文指出，福建对于房贷首套房认定、要求银行低限放贷，都突破了银监局的规定，充分反映福建省对于当前房贷紧缩很着急，急于大幅放松。他认为，外地人购房不需要提供证明等部分措施是合理的，可以走在国家的前面，提前调整既有政策，“但解绑房贷部分措施动作过大，不值得鼓励。”
张大伟认为，尽管有所下滑，但福建房地产形势在各省市中并不算差，甚至可以说是除一线城市以外情况的，连福建这样形势还不差的省份都可以出台力度这么大的措施，接下来其他省市的救市力度可想而知。
2014年上半年福建省实现GDP9733.61亿元，同比增长9.7%，比一季度提高了0.3个百分点，该增速在沿海地区仅次于天津（楼盘），位居第二，形势远比浙江、广东等沿海省份和许多中西部重化、能源省份来得好。
在房地产开发方面，1~6月，福建全省房地产开发投资2224.14亿元，同比增长24.2%，增速比1~5月提高0.7个百分点。其中，住宅投资1457.96亿元，增长25.6%，占房地产开发投资的比重为65.6%。
其中，在今年以来房价下行的趋势下，海西经济区的龙头城市厦门仍持续上涨，房价之坚挺程度超过了四大一线城市。“最近岛外的楼盘会有一些促销活动，但难有实质性的降价。”世联地产厦门公司一位人士告诉本报记者。
在今年以来各地土地流拍，底价、低价成交十分普遍的情况下，厦门土地拍卖却屡屡创造新地王。除了厦门当地实力雄厚的国企外，保利、世贸等性巨头也在厦门有所斩获。多家性品牌房企人士称，厦门的项目在各大分公司中，效益都是的。
地产依赖度高
尽管相比其他省份福建的房地产发展比较好，但跟去年相比较，下滑势头也很明显。
福建省统计局的数据显示，1~6月，商品房销售额1762.92亿元，下降11.0%。6月末，商品房待售面积1146.65万平方米，同比增长24.5%。其中，住宅待售面积523.11万平方米，增长25.8%。
上海某房地产研究院研究员对本报分析，福建的两大中心城市福州和厦门的库存上升十分明显。厦门去年底库存仅有6个月左右，目前已 过10个月。省会福州库存也由去年的12个月上升到25个月左右（15个月为警戒线）。“库存去化周期都在不断恶化，市场确实存在压力。”
严跃进称，此前很多城市救市后没有受到压力，福建也希望通过这种一次性救市到位的做法，全面提振楼市。
另一方面，福建对房地产的依赖度比较高，也成了救市的一大动力。厦门大学经济学系副教授丁长发告诉《财经日报》，福建各地市对房地产的依赖相对比较高，实体经济多集中在纺织、服装等传统劳动密集型产业，产业升级缓慢，而房地产来钱快，很多资金就流向了房地产。
根据本报计算，上半年福建房地产开发投资占全省固定资产投资比重达26%，比平均水平高出7个百分点，尽管该比重低于浙江，但远高于江苏、山东等省份，房地产投资对全省经济发展至关重要。
由于大量资金流向房地产，因而导致福建的整体房价普遍比较高，“目前福建各个级别城市的房价在都是相当高的。”张大伟说。
根据中指研究院发布的7月百城房价指数，经济总量位居第53位的厦门房价为20428元/平方米，比一线城市广州（楼盘）还高出2260元；省会福州也达到15059元/平方米，远高于青岛（楼盘）、大连（楼盘）等北方沿海发达城市。在福厦之外，像安溪、尤溪等山区县城的房价也动辄七八千元乃至过万。
严跃进也认为，福建与浙江的经济结构、产业发展十分相似，依靠纺织服装、轻工产业发展起来后，民间资本十分雄厚，但在这几年实体经济不景气的情况下，资金都流向了房地产。“大量资金沉淀其中，如果不救市，就很可能影响到企业家的信心。因此通过救市可以促进资金流动，盘活区域经济。”
那么此次救市到底有何效果？严跃进表示，此次福建出台的政策，对省内很多地方可能没啥效果，但对厦门这样的热门城市来说，还是会有一定作用。厦门购房需求旺盛、去化周期比较快，因此未来成交量有望反弹。
厦门均和房地产评估董事长王崎对记者分析，尽管目前仍然看不出救市效果，但过一段时间后效果会体现出来。一方面可以加快资金流动，提升开发商和银行预期。另一方面，最近当地一些楼盘访客量确实在增加，“这说明市场有回暖，但还需要观望一段时间。”
王崎说，目前包括厦门、福州等地房价已经十分高昂，因此在救市政策出台后，开发商也不要借机涨价，因为涨价肯定卖不出去，反而应该趁这个机会抓紧出货。
相关阅读：
今天(8月8日)，福建省住房和城乡建设厅官方网站福建住房和城乡建设网正式发布《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出了首改房按首套房认定，首贷房认贷不认房等八条具体政策。这些条款也让《闽八条》成为个省级救市文件!
《闽八条》内容丰富，包括了取消限购、降低普通房标准，房贷优惠，首套房认定标准调整，外地人购房贷款不需提供纳税证明等种种内等，一些细则已经突破了此前的信贷规定。
《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》
为加强和改善房地产市场调控，切实满足广大群众合理住房需求，推进以人为核心的新型城镇化，确保房地产市场平稳健康发展，经商有关部门研究同意，现提出以下意见:
一、合理引导住房消费
(一)鼓励各市、县政府根据本地实际，对下述刚需购房予以政策优惠：1.首次购买普通商品住房，包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员(含境外人员)首次在当地购买普通商品住房;进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房;大学毕业生首次购买普通商品住房;成年子女首次购买普通商品住房。2.首次购买改善性普通商品住房(以下称首改房)，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“”等。3.被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。
(二)住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房属于普通商品住房。
(三)个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房，在城镇购买商品住房落户。
(四)住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。落实公积金缴存职工在本省范围内异地购买住房可以提取住房公积金的政策。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式，缓解公积金信贷资金压力。
(五)对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90～144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税;购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。
(六)发展二手住房市场，个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。
二、实行分类调控
(一)福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。
(二)在福建省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。
(三)购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
三、落实差别化住房信贷政策
(一)各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。
(二)各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。
(三)房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。
四、优化市场发展环境
(一)进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制。物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。供电、供气、供水、通信等行业对房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务。
(二)对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。
(三)加强商品房预售资金监管，商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层(即建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。
(四)强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。
五、推进保障性住房建设
(一)加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。以巩固租赁住房为主要形式，面向城镇低收入和中低收入住房困难家庭，并把农业转移人口纳入城镇住房保障体系。完善租赁补贴制度，通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。适当发展经济适用住房和限价商品住房，面向有一定支付能力的城镇中低收入住房困难家庭。大力推进棚户区改造，加快实施城中村改造、石结构房屋改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造。
(二)各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。房地产开发项目中，由政府回购所配建的保障性住房和安置房，配建部分营业税按照政府回购价计算税基征收。
六、鼓励开发绿色住宅
(一)开发建设绿色建筑住宅小区，按以下规定计算，给予增加容积率奖励：一星级绿色建筑，按绿色建筑总面积0.5%计算;二星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1%计算;三星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1.5%计算。容积率奖励指标作为土地出让条件组成部分。
(二)购买一星级绿色建筑商品住房，契税减按90%缴纳;购买二星级绿色建筑商品住房，契税减按80%缴纳;购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。
(三)鼓励开发建设、购买非毛坯商品住房，非毛坯部分对应产生的营业税、契税由本级政府财政予以全额奖励。具体办法由市、县政府根据实际制定。
七、完善土地供应机制
(一)各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，避免商品住宅用地集中过度投放;并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。
(二)各市、县要建立交地跟踪服务机制，加强对已出让的房地产项目实际交地情况的跟踪，增强履约意识，及时解决交地过程中遇到的问题，确保按土地出让合同规定的时限全面交地，切实解决企业受让土地后发生的拖延交地问题。
(三)对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。
八、加强市场分析监测
(一)加大房地产市场信息公开力度，及时准确发布市场供求信息。完善房地产市场风险预警机制，各市、县要建立市场异常变化、突发性重要情况向上一级政府报告制度。市场库存压力大的市、县要及时制定风险应对预案。
(二)要密切关注舆情，加强舆论引导，稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展舆论氛围。
九、本《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。各市、县政府可根据本《若干意见》要求，研究制定具体实施办法。
福建省住房和城乡建设厅
2014年7月29日
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
