[摘要] 昨天传出消息，称中信银行对房贷客户执行有条件利率折扣，可至8折。记者从中信银行上海几家支行理财经理透露，该政策将从9月1日起实施，根据客户在中信银行账户或关联账户内的存款，首套房与二套房均可享受不同程度的优惠。
昨天传出消息，称中信银行对房贷客户执行有条件利率折扣，可至8折。记者从中信银行上海几家支行理财经理透露，该政策从9月1日起实施，根据客户在中信银行账户或关联账户内的存款，首套房与二套房均可享受不同程度的优惠。此前，多家银行在北京陆续下调首套房贷款利率至基准利率的9.5折乃至9折。在楼市限购调整后，房贷政策已呈现松动迹象。
[专家解读]
房贷政策有点嫌贫爱富
“目前的利率优惠做法基本上还是有条件的，即对购房者的存款规模或者贷款规模有比较苛刻的限制。”业内表示，能够符合此类条件的，一般都是如下特征：经济条件好、购房支付能力强、向改善型需求转化的动力比较大。商业银行之所以敢于把此类信贷资源导入此类群体，一是此类群体的信贷风险度低，二也是为了改善目前房贷结构，从而完成此前央行“优先满足首套房贷”的要求。
业内认为，未来房贷应该继续改变嫌贫爱富的房贷政策，要逐渐关注首套购房者，并且应积极和目前的房管部门进行沟通，从而把握未来楼市调控方向，有针对性地实行新的房贷政策。
中信银行首套房贷可八折
中信银行浦西一家支行的理财经理告诉记者，目前中信银行确已实行优惠房贷利率，可至8折，不过必须要该行的长期VIP客户才能享受。“必须是一直在我们银行有现金流的客户，‘长期’就是1年以上。”理财经理告诉记者，如果暂时无法满足“长期客户”这一要求，可以先办理房贷业务，待1年后转为VIP客户后再重新调整利率。
另一家支行一名姓吴的理财经理则讲得更为详细。他告诉记者，中信银行目前的首套房贷实行基准利率或者上浮10%，这是个原则问题。9月1日起，只要在中信银行办理了房屋按揭贷款，根据客户在中信银行的账户或者关联账户内的存款情况，次月就可以享受不同程度的房贷优惠，可以到8折。“我们是看日均存款的，且必须是存款，活期或者定期皆可。”吴经理解释，只要存款金额与贷款金额的比例超过10%，次月就可享受不同程度的优惠。如果这一比例达到80%甚至以上，就能够享受到8折优惠。他表示，行内有制订表格，规定了每一档可以享受到的不同折扣。
他同时补充，8折利率并不是固定的。举个例子，如果9月份客户享受8折优惠，而10月份该客户的存款金额下降，则相应的房贷优惠也会有所变化，这意味着客户每个月所需还款的金额也将发生变动。“这个不用担心，银行会发短信提示每个月要还的金额。”他提醒记者，目前中信银行推出的“存贷宝”业务，1年期的存款利率为3.6%，而打8折后贷款利率只有5%出头，“一进一出很划算”。
据介绍，不仅首套房贷，二套房贷也可以享受优惠，但将在二套房贷上浮20%的基础上进行相应调整，可调整至基准利率。吴经理并未提及享受上述优惠的其他限制条件，不过记者了解到，该优惠政策须视乎客户对银行的贡献度。优质客户贷款金额在100万元以上即可享受，而非优质客户的贷款金额必须达到200万元。此外，该政策并非中信银行某支行的单独行为，而是覆盖全上海的范围。
多地暗中放开首套房贷款
今年7月以来，掀起楼市限购解禁潮，目前除北京、上海、广州、深圳等10余城市外，其他限购城市均已解除或者放松楼市限购政策。不过，在解禁带来的短暂刺激过后，楼市依旧难言有大起色。8月以来，广西、浙江、四川、福建、江西等省份与杭州、绍兴、包头等市，相继出台相关政策，喊话银行放松房地产贷款政策。这意味着，在楼市限购调整后，信贷政策的调整已成为新一轮救市的大趋势。
自8月中旬起，被视作楼市风向标之一的北京，多家银行陆续下调首套房贷款利率至基准利率的9.5折，中信银行、招商银行、汇丰银行等更是将首套房贷调整至9折优惠，新房、二手房贷款市场出现实质性的小幅松动。不过，这些优惠都有限制条件，比如要求客户在该行有相应的存款等。
作为另一风向标的上海，8月以来也频频传出首套房贷松动的传闻。8月16日晚间，有微博网友晒出“沪上某大行刚下发的文件”，称上海有关银行重新定义贷款中“首套房”的概念，且贷款利率可打到8折，不过，该消息被申城多家银行否认。上周，又有传言称沪上某国有大银行执行94折首套房优惠利率，再次遭到银行方面否认。但记者却从房产中介口中得知，目前上海的首套房贷已有松动。
“事实上，有些银行的首套房贷已经有优惠。”某地产中介人士透露，目前多家银行均有或多或少的优惠，但力度不大。其中某银行的首套房贷可以享受94折利率，另一家民营银行则可以享受首套房贷85折利率，但必须在该银行有500万以上存款。
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（来源：21世纪经济报道）近期，随着各地房地产政策的松绑，北京地区首套房贷款利率也悄然松动。
21世纪经济报道记者走访了多家国有银行、股份银行获悉，自8月中旬起，多家银行北京分行陆续下调首套房贷款利率至基准利率的9.5折，更有中信银行、招商银行、汇丰银行等，重现9折利率优惠。
首套房贷利率9折
8月中旬起，招商银行、中信银行和汇丰银行在北京地区下调了房屋贷款利率，均可执行基准利率的9折。但均限于个人首次购买的二手房，且有不同形式的附加条件。
招商银行的做法是，要求贷款申请人存入一定比例的存款，作为贷款保证金。
“为了降低风险，申请首套房贷款，交15%的保证金存一年，利率可以给9折，交5%的保证金，可以给9.5折，对申请贷款的额度没有要求。”招商银行北京海淀区个人贷款中心一位信贷经理直言。
上述信贷经理对记者表示：“这是针对北京分行的政策，调整快一个月了，额度比较宽松，批完就可以放款，从审批到放款不到一个月。”此说法与该行朝阳区个人贷款中心工作人员表述一致。
对于房贷政策的变化，招商银行总行相关负责人回应21世纪经济报道记者称：“我们房贷政策没有变化，但根据贷款人资质、风险承受能力，可能会有差异性定价。”
而中信银行的贷款利率优惠则仅限于与地产中介合作的渠道。
8月19日，中信银行与链家地产签署战略合作协议并宣布，北京链家地产首套房客户，贷款利率享受9折优惠。
此外，地产中介我爱我家北京地区一位人士向记者表示：“中信银行年初给我们批了60亿的贷款额度，现在首套房9折，但对客户资质有一定要求。”
但中信银行北京海淀区多家支行信贷经理表示：“首套房贷款依然执行基准利率，没有优惠。”
外资行亦出现了有条件的房贷利率9折。“贷款100万以上9.4折，贷款250万以上的9.2折，贷款400万到500万的可打到9折，我们不要求另外存款。”汇丰银行北京中关村某支行房贷客户经理向记者表示。
他称：“首套房折扣一直都有，但原来是9.6和9.4折，现在9.4和9.2折。一般是按季度调整政策，最近北京分行特别申请下调，这个政策估计到9月底都不会变。”
汇丰银行总行相关负责人表示：“对于符合限购要求的个人首套房贷款，我们根据符合限购要求的贷款申请人的具体情况综合评定贷款利率，并结合当地的市场情况适当考虑优惠幅度。考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等。二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
9.5折渐成主流
21世纪经济报道记者从链家地产获取的实时银行贷款利率显示，8月25日，与该中介公司合作的20家银行中，9家银行首套二手房贷款利率出现不同程度下调，两家上浮利率从10%下调至5%，余下9家执行基准利率。
除上述3家银行外，执行基准利率9.5折的5家银行分别为农业银行、交通银行、北京银行、花旗银行、星展银行，而北京农商行则执行9折。
链家地产北京地区一房产中介人士表示：“目前北京大部分中资银行都有9.5折，大银行比如工行、建行还是基准利率，折扣越高对客户资质要求越高。放的额度多了也可能提前取消优惠，我们的贷款利率表15天换一次。”
21世纪经济报道记者走访北京金融街数家国有大行网点调查，农业银行、交通银行首套房贷款利率确有下调，但条件各有不同。
交通银行北京金融街某支行个贷部门工作人员表示，8月中旬，交行开始下调利率，首套房贷款100万以上，打9.5折，但有附加条件。“贷款人资质、贷款楼盘都有要求，包括楼盘容积率等细节，贷款人需要购买一定的理财产品。”上述工作人员称。
农业银行北京朝阳区一个贷中心经理表示：“目前首套房执行基准利率，具体操作看贷款人的增信记录，不是一刀切，顶多9.5折，没有要求做存款。”
与链家地产提供信息不同的是，北京银行依然执行基准利率。“开发商和银行合作，贷款利率按双方约定，跟银行渠道直接贷款可能不一样。8月11日下调为基准利率，之前上浮利率持续了一年多。”北京银行北京金融街一支行信贷经理表示。
近期市场传闻，民生银行在北京地区重启个人房贷业务。民生银行北京金融街某网点消费信贷部一信贷经理表示：“我们没有个人按揭贷款，好几年没做了。”此说法和该行海淀区一支行信贷经理一致。
对于近期北京首套房贷款利率变化，中央财经大学银行研究中心主任郭田勇表示，利率下调主要是商业行为，7月份银行贷款增速下滑比较多，从投放看，面临有效需求不足问题;从流动性看，目前相对今年年初明显松动。加上央行降低社会融资成本的呼吁，不排除房贷利率下半年继续下滑。
（来源：金融时报）“凡是我爱我家和链家地产的客户，首套房贷款利率都可享受九折优惠，审批期限为一个月左右。”8月21日，记者以客户身份咨询中信银行某支行的房贷业务时，得到了这样的答复。
方正证券日前进行的调研显示，8月份第二周，各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行，北京、上海、深圳、广州等一线城市房贷利率较前期有所下浮。
“在保增长的压力下，国家进一步刺激房地产的政策可能会跟进。国内银行在个人房贷上有所松动，将是个大的趋势。”渤海银行战略发展部徐亮在接受记者采访时表示。
个贷“惜贷”悄然改变
近期首先实施房贷利率优惠的是中国农业银行。据悉，自8月1日起，农行上海地区商业贷款金额达到200万元以上的客户，首套房可享受按揭贷款九五折优惠。
民生银行随后跟进。据民生银行上海某支行人士介绍，该行目前对于在近3个月内金融资产超过500万元的客户，在办理首套房贷款时可享受基准利率八五折优惠。而这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上。
据了解，此前民生银行首套房贷利率按照基准利率执行，个别区域首套房贷利率上浮5%。
目前，房贷利率优惠已蔓延至其他一线城市。方正证券分析师郭艳红告诉记者，在深圳，中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率，而招商银行可给予九八折优惠；在北京，北京农商行和招商银行可以提供九五折优惠，中信银行可以提供九折优惠；在上海，农行可给予九五折优惠，工行、兴业银行可达基准；在广州，工行、建行、招商银行可执行基准上浮5%，较前期有所下浮。
银行房贷政策将有所松动
“房贷利率优惠应该是上半年购房贷款增速放缓背景下，监管层进一步进行窗口指导的结果。而在资本管理高级方法下，房贷进一步节约了资本，为利率折扣提供了条件。”瑞银证券分析师翁晴晶表示。
事实上，个人房贷业务由于利率高、风险低，一直是银行竞相争夺的业务。然而从2013年底开始，各家商业银行对个人房贷业务惜贷趋势逐渐明显。今年上半年，某些银行甚至出现拒绝发放个人房贷的现象。
央行发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速较一季度末下降1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。
“在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，个人住房贷款对商业银行的吸引力有所降低。相比动辄上浮15%~20%的小微贷款来说，率偏低是限制银行放松房贷的主要因素之一。”翁晴晶认为。
今年5月，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并加快放款速度。
徐亮表示，“国内银行在个人房贷政策上有所松动将是个大的趋势：一方面，房地产业的不景气，已经引起了中央决策部门的担心，随后国家支持房地产的政策可能会跟进；另一方面，房地产业对于很多地方政府来说都意味着现实的经济支撑，地方政府会争相采取措施防止房价持续下跌。”
郭艳红也认为，各商业银行房贷政策的宽松力度将在8月份开始进入加速期。“对于个人房贷，商业银行省一级分行有望在一定的首付比例区间内自主调整，例如首套房贷二成至三成、二套房贷四成至六成，根据各地楼市风险状况、客户资质进行自主调节。”郭艳红如是说。
以战略眼光重识房贷业务
面对不少商业银行逐渐压缩个人房贷业务的现象，徐亮认为，商业银行应以战略眼光重新认识该项业务。
“首先，个人房贷业务具有所有费用成本当期一次性投入，未来几十年受益的特点，其主要体现在未来；其次，个人房贷业务是零售业务中重要的获客手段，带动银行与高净值潜力客户包括存款、理财、电子银行等多种业务往来的突破口往往就在于此。”徐亮表示。
此外，实体经济融资难、融资贵，企业债务率过高，不良贷款率持续攀升，高理财产品违约风险上升以及今明两年国内信托、债券领域将进入还本付息的高峰期等因素，均造成银行可选择的低风险高优质客户逐渐变少，银行发展个人房贷的机会成本或不断下降。
对于商业银行发展个人房贷业务的经营策略，徐亮认为：“商业银行不应通过价格战的方式靠牺牲盈利来吸引客户，而应将重点放在提高审批和放款速度方面。在公积金委托提取便利性方面，在加强个人房贷与其他资产负债类产品，特别是网络金融类产品的整合等方面，突出给予客户更多卓越服务体验的重要性，让客户真正享受服务便利和实惠，依靠提高服务水平来吸引客户，这才是商业银行应对利率市场化趋势的竞争策略。”
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