[摘要] 兰德咨询整理202家上市房企的2014年半年报发现,有过半企业的净利率低于10%;而受到市场低迷影响,今年来主流房企纷纷掀起价格战,这也意味着这批项目在1~2年后结算时,将对房企利润率造成进一步拖累。
兰德咨询整理202家上市房企的2014年半年报发现,有过半企业的净利率低于10%;而受到市场低迷影响,今年来主流房企纷纷掀起价格战,这也意味着这批项目在1~2年后结算时,将对房企利润率造成进一步拖累。
国际评级机构标准普尔日前发布报告指出,未来几年内开发商的销售及行政开支占合同销售的百分比可能会上升,利润率下降将考验开发商的耐力。如何在“降价不降质”的情况下维持利润率稳定,已经成为开发商需要共同面对的难题。
在兰德咨询总裁宋延庆看来,随着房地产行业走向成熟,土地、建安、税务等成本很难有挖掘的空间,降低融资成本、提高周转率是房企为数不多能降低成本、提高利润率的办法。
把握客户价值敏感点
房地产项目的开发总成本包括开发成本和“三项费用”。其中,开发成本包括7项,分别是土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费和资本化财务费用(资金成本);“三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。
“土地费用应该是占比的成本,但由于政府是土地市场供应方,土地成本企业无法控制,能做的是在拿地前尽可能做好利润测算,”家和集团副总裁张建勋告诉《每日经济新闻》记者,目前大多数企业都有一套拿地的利润测算模式,其中关键在于企业对地块所处区域未来三年的房价涨幅做好预测,很多企业之所以敢于拿地,恰恰是由于对区域房价涨幅的乐观预期,一旦预期无法兑现,这些项目很可能会面临利润率受损甚至亏本。
宋延庆则认为,在上述成本与费用中,大部分项目已经固化,比如说营销费用,市场低迷意味着企业间竞争愈加激烈,因此整个行业的营销费用占比未来还有上涨压力。此外,像建安工程费也非常透明,没有多少挖潜空间。如果企业一味压价,项目难以保证工程及部品质量,就很容易出现质量问题。
“当然,如果企业能做好前期客户需求调研,建安成本还是有一定的优化空间”,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,以针对改善性需求的中高端产品为例,企业如果能提前把握好客户的价值敏感点,在产品设计、选材等方面尽可能降低客户不需要的附加值成本,对于成本优化能带来积极作用。
降低融资成本
房企最主要成本的是土地价格及融资成本,但在宋延庆看来,由于前者没有可做文章的空间,因此优化债务结构、降低融资成本成为越来越多房企的共识。
“近年来,很多国内房企之所以宁愿‘流血上市’也要挤进港股市场,看中的就是海外融资的低成本,”张建勋告诉《每日经济新闻》记者,目前内房股在香港通过银团贷款、债券等方式获取发展资金的成本普遍在10%以内,而在内地市场通过信托等方式获得流动资金的成本能高达20%,因此打通海外融资渠道为企业降低融资成本能带来巨大的作用。
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