[摘要] 信贷新政对长沙房地产市场的影响有多大？下一步会如何落地实施？会刺激哪些人的购房欲望？本期广厦会客厅，我们邀请了几家知名开发商的相关负责人，探讨新政下第四季度楼市走向。
主持人语
今年9月30日，央行与银监会发文对房贷政策松绑。截至目前，已有中行、建行、工行、农行以及兴业银行、招商银行等多家银行发文，明确落实房贷新政。长沙市场，工行、农行、建行、邮储、华融湘江等多家银行已开始执行“认贷不认房”，部分银行将首套房贷利率回归至基准。
一方面，受政策利好与成交微升影响，长沙部分楼盘购房者的议价空间逐渐收窄，优惠取消。另一方面，也有业内人士认为，尽管政府可采取放松限购或限贷等措施，但这只能缓和房地产下行带来的冲击，以往“一救市楼市就狂飙”的状态或难再现，楼市已进入一种“新常态”。
信贷新政对长沙房地产市场的影响有多大？下一步会如何落地实施？会刺激哪些人的购房欲望？本期广厦会客厅，我们邀请了几家知名开发商的相关负责人，探讨新政下第四季度楼市走向。
第四季度成交量将创年内新高
贺兵建（长沙创远置业有限公司副总经理）：自央行银监会9月30日发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知以来，长沙多家银行贷款利率和首付比例出现一定程度的下降，虽然下降的幅度低于预期，但是如果政策的细则能够落地执行，对2014年长沙冰冷的楼市会起到良好的促进作用，基于新政影响和年底任务冲刺两方面因素，预计2014第四季度成交量将创年内新高。
供大于求的供需关系是长时间困扰长沙楼市的问题，今年房地产市场整体下滑，借鉴国外楼市的发展历程，本轮楼市下滑，是房地产发展过程中一次理性的回归，非政策影响。在城镇化推进的大背景下，城镇化率一般达到70%后，城镇化进程才会趋于平稳，长沙在中部城市中的GDP总量靠前，而房价较低，个人还比较看好长沙楼市的发展潜力。接下来的楼市轴线一定是上升趋势。此轮新政的出台是国家调结构、保7.5%增长的应对之举，个人预计政策不会长时间执行，目前应该是购房的时机。
信贷新政有利降低购房成本
彭湘（晟通牡丹舸项目总经理）：银行首套房利率7折很难落地，除非人民银行有强制性的政策出台，但针对极少数优质客户提供7折利率有可能。银行重新认定首套房贷标准以及降低个贷利率，将有效提振购房者的信心，并有效降低购房者的购房成本，将极大地促进长沙楼市的回暖。
需求关系决定产业的走势，目前市场对房产品需求越来越细分，原来的同质化严重的产品无法满足购房者需求，开发商更应该把握国家政策对房地产回归市场化的发展契机进行转型升级，为购房者提供更多更好的满足需求的作品。晟通牡丹舸项目打造的服务型地产模式，就是让开发商向服务平台提供商转型的代表作。
长沙是一个低房价的城市，随着中部崛起战略的深入实施、经济的快速发展、城市人口的不断增加，房价会持续走高，不管什么时候出手都是合适的，太纠结于筑底没有必要，最终购到合适产品的、获利的往往是那些出手快的人。
改善型物业将重归市场
毕兴矿（奥克斯地产集团执行董事、总裁助理）：如果银行首套贷款利率打7折，这意味着针对该部分折扣贷款，银行在不加上运营成本和资金成本的情况下都要亏本，银行也是盈利机构，相信不会亏损经营。但在其总体信贷盈余的情况下，也不排除银行针对部分资信优质客户实施较有吸引力的差异化折扣。
相信随着细则的陆续落地，最终不管折扣是否达心理预期，都将惠及长沙楼市，尤其以花园洋房、低密度等为主的稀缺改善型物业将重新受到市场青睐。
同时，不可否认，今年以来长沙市场整体一直处于供大于求的状态，库存高居不下，供需关系的失衡是本轮市场下滑的重要原因之一；但政策调控（限购、限贷）在很大程度上抑制了正常需求甚至是合理需求，是影响楼市的另一只隐形大手。
随着限购、限贷政策放开利好的接踵而至，刚需信心更足、改善需求的门槛和成本大幅降低、投资逐步“解禁”，促使购买群体得以扩容，相信目前供大于求的格局将得到循序调剂（去库存周期将加快），楼市将会重新回到“正常态”。
健康地产等细化市场已悄然成型
李羽丰（湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司执行董事）：“认贷不认房”的央行政策落地，于住宅市场尤其是质素较高的住宅产品市场，是相当大的利好。它的核心在于，将过去因为政策原因被拒于门外的一些改善型需求重新纳入。
从我们合作的银行来看，“认贷不认房”已经基本实行，而同时利率也有一定优惠，这种落地政策的实施，对一些实力较强同时有着强烈改善住房需求的客户将是一种促进与支撑。
但值得注意的是，政策环境的转好，对于房地产市场的深度影响在于，同质化竞争加剧的情况下，首先受益的将是那些深入研究了市场需求的细化型产品，那些真正符合市场需求的产品。
从某种意义上而言，房地产市场的细化以及产品时代的重归势必成为一种大势所趋。健康地产、养老地产等更加细化的市场已经开始悄然成型。就在9月，国家发改委等十部门联合发文，明确鼓励社会资本参与建设和运营健康与养老服务项目。我们认为，未来，在健康这块是购房者非常重视的方向，所以“中隆国际·嘉熙中心”就是在长沙首创，与湘雅二医院联合打造的现代健康管理住区。我们在小区里设立了健康服务站，由湘雅二医院派医护人员入驻，开通了就医的“绿色通道”以及在小区内举办专家健康养生讲座等多种服务。
短期出现房价大涨不现实
宋涛（湖南金科营销总监）：房贷能否顺利发放，一要看风控和授信部门的审核，如果楼市成交依然低迷，房地产泡沫风险加剧，即便有额度也要惜贷。二要看房贷的额度多少。7折只是央行救市的信号，落实到银行，因7折基本和银行的融资成本接近，所以，把它当成市场触底的信号就好，别当真。细则落地后，会对部分改善型需求起到促进作用，对刚需促动有限。
2014年的房地产市场进入下行阶段，是符合市场规律，是市场经历了2012年和2013年两年高速增长后的正常反应，根本原因还是供需失衡后的正常调整。长沙由于受产业支撑较少和城市人口增长缓慢的影响，如果没有政策利好或者产业支撑，短期要出现房价大涨不现实。但今年受整体市场影响现已跌入合理水平，部分还在赔本销售，所以是入手的好时机，但建议购买品牌房企或上市房企，减少购房风险。
不足以对楼市产生逆转性影响
潘旭尉（某机构总经理）：若长沙细则落地，新政执行后无疑会刺激市场量价走势，但这还不足以对楼市产生逆转性影响，房地产市场发展是多方因素共同作用的结果，政策只是一部分，目前长沙楼市处于高存量低去化速度的买方市场，低价走量仍是开发商主要策略，楼价短期内大幅度上涨可能性不大。
本次楼市调整是行业的正常调整期，主要来源于银根收紧及供应过大等原因造成，预计未来一年,中国的房地产市场将会逐步恢复正常。不过我们需要注意的是，在中国房地产刚刚起步的时候，市场上供应量较小，需求量相对较大，加之市场发展未成熟，有部分人群利用了这个空子，也出现过短暂的炒房现象。但是，随着近些年房地产市场逐步成熟，供应量能得到满足，购房者会越来越理性，大部分人购房用来自住而非投资。
从2014年房地产市场情况来看，伴随着众多房产企业的降价促销调整，合适的买房时机正在来临。近几个月来，楼市各类救市政策频出，效果一般，但房贷新政的出台，给购房者带来利好，且预计年末将会有一批冲量项目放价销售，可以说合适的购房时机正悄然而至。
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