[摘要] 近日，戴德梁行长沙公司发布了2014年第三季度房地产市场分析报告。报告显示，2014年第三季度长沙商品住宅供应量不减，去化速度放缓，库存攀升，商品房市场供销比整体走高，土地市场降温。
（来源：新华网）““截止2014年9月，长沙市内六区过去一年新建商品房供销比整体呈现上扬之势，今年三季度达到过去一年中的季度峰值2.22。”
近日，戴德梁行长沙公司发布了2014年第三季度房地产市场分析报告。报告显示，2014年第三季度长沙商品住宅供应量不减，去化速度放缓，库存攀升，商品房市场供销比整体走高，土地市场降温。
土地市场降温商业、工业用地占比剧增
“高攀的商品房供销比降低土地市场热度，今年第三季度土地市场明显降温。值得注意的是，极具实力的品牌房企仍在有计划的拿地，对长沙市场保持较高信心，中小型房企拿地保守，比较谨慎，市场分化正在继续。”戴德梁行长沙分公司副总经理文学向记者介绍。
戴德梁行的报告显示，2014年第三季度长沙内五区土地出让面积372万㎡，环比增长146%，成交金额14亿元，环比增长95%。
从区域来看，高新区占比52%，相比2014年上半年增长40%，成为土地出让最密集的区域；开福区占比16%，增长1%；岳麓区占比20%，下跌11%；雨花区占比8%。下跌16%；芙蓉区占比2%，下跌13%；天心区占比2%。
从土地用途来看，工业用地和商业用地是出让主流。第三季度工业、商业用地分别占比46%、32%，商业住宅、纯住宅用地分别占比13%、5%。
戴德梁行长沙分公司副总经理文学先生表示：“展望2014年10-11月的土地挂牌，月均挂牌5宗，低于2014年月均8宗挂牌量，商业用地占比仍将高达75%。”文学分析，第四季度长沙土地市场难延回暖趋势，商业用地仍将是市场供应主流。
商品住宅去化放缓 供销比直逼2008年
报告显示，1-8月份长沙市内六区商品住宅月均供应量达到102万㎡，大于近四年月均98万㎡的供应量，而月均成交量只录得69万㎡，低于近四年月均86万㎡的成交量，供销比高达1.47。
截止2014年8月，近三年长沙市内六区新建商品住宅库存高达1,367.3万㎡，按照近一年的去化速度计算，去化周期约达16个月，其中岳麓区库存占比32%位列，芙蓉区则只占4%，去库存压力；90㎡以上的中大户型占比78%，60㎡以下的户型占6%。
文学指出，今年以来长沙房地产市场的供应远高于去化速度，“楼市虽不能说是寒冬，但‘秋意’弥漫”。
商铺市场同质化严重 升级换代成必然
截止2014年第三季度，长沙优质商场存量81.9万㎡，集中在五一商圈和滨江新城，首层平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。
戴德梁行认为，长沙优质商铺的租金和空置率处于较低水平，但同时也存在分布过于集中，同质化较严重问题，在电子商务冲击下，加速商铺的升级换代是生存和发展的必然之路。
文学指出，尽管百货和购物中心都受制于其本身的设计和定位，以致出现不同的升级变革策略，但两者均可通过提高餐饮、体验性业态比例，加强线上线下融合、开展特色活动吸引消费者等手段，积极变脸，迎接电商挑战。
“限购”、“限贷”等救市措施有助于提振市场信心
8月6日，长沙市住建部相关负责人正式披露，长沙市已经正式解除楼市限购令，购房者已不需要限购时的证明材料。
8月11日，湖南省住建厅印发“湘五条”——《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金尽管减半等。
9月30日，央行、银监会发文松绑限贷，对保障房金融支持、居民家庭合理住房贷款需求、个人住房贷款投放能力、开发企业合理融资四方面予以支持。
这一系列政策的出台被业内称为“救市风潮”。文学认为：“松绑限购、限贷以及其他‘救市’措施的效果目前无法从数据上得到充分反映，但在提振楼市信心方面起到一定的积极作用。”
文学分析，放松限贷之后楼市成交可能呈现“U”字形变化，逐步上扬。
（来源：长沙晚报）“你符合政策啵?申请贷款享受基准利率有戏没?”连日来，伴随着央行和银监会对各商业银行执行住房金融服务有关通知的下达和落实，购房市场上的注意力频频被房贷新政的“首套房”认定标准吸引。由于新政明确，家庭名下已有一套住房，且相关贷款已经结清的，再申请贷款购房，可视同为首套房。受此影响，不排除部分有改善居住条件的家庭，提前结清房贷以符合新政的要求，享受“首付3成，贷款利率基准”的待遇。
记者昨日走访星城多家银行个贷部门了解到，近期长沙并没有涌现提前还贷热潮。
个贷市场 长沙没有提前还贷潮涌现
新政要求的“贷款结清”，让不少有意出手再购房的人群颇为纠结。记者昨日走访建行、工行、农行、兴业银行、招行等多家银行网点了解到，目前长沙并没有出现大量为紧扣政策享受首套房待遇，而办理提前还贷的情况。接受采访的多家银行表示，房贷提前结清的情况与往日并没有明显的增长。
“最近我遇到了一个类似的咨询，也是之前在我们网点办理了房贷的客户，现在有了新的政策后，他们想以首套房待遇再贷款买房，早两天打电话问我提前还贷的一些情况。总的来说，为了符合新的政策再买房而提前结清贷款的，我们银行接触的客户并不多。”昨日，建行河西一网点的个贷经理表示，房贷动辄几十万元，提前一次性结清，这对于长沙工薪家庭而言并不是一笔小数目。不排除确有改善居住条件再贷款购房的客户会这样来操作，但目前这样的情况仍是少数。
无独有偶，记者从建行芙蓉支行、天心支行，兴业银行河西支行、招行窑岭支行了解到，近期房贷市场并没有明显的提前还贷高峰。“还跟往常一样，有的客户办理提前还贷，并非出于再购房的考虑，而是为了节省房贷的利息。”工行省分行营业部个贷人士表示。
提前还贷 银行违约金收取有不同
对于长沙众多工薪家庭而言，房贷的确是一笔较大的支出。如果手头有闲钱，又没有更合适的投资渠道的话，提前还贷可以节省利息支出，不失为一种选择。对于提前还贷，银行目前是怎样的一个政策?违约金如何收取?
记者昨日走访发现，各银行有别，有的银行表示将按照贷款合同来执行，有的银行则表示部分楼盘可以申请违约金减免，而有的银行则将对提前还款的金额按比例收取违约金。
步步高河西广场边的兴业银行三楼个贷中心，记者以客户身份咨询该行提前还贷情况，在问及贷款的楼盘贷款时有无利率折扣、正常还款年限后，工作人员表示，“正常还款1年以上的部分合作楼盘，提前按房贷合同还贷可以申请违约金减免，有可能不用付违约金。”而在韶山路上的招行网点，经办房贷的个贷人士表示，如果合同上没有注明提前还款的违约金收取情况，客户提前还款将没有违约金支出。“2012年10月以前的房贷合同，没有提到违约金，这部分客户提前还贷没有违约金，但在那之后的房贷合同有提，目前按照提前还贷金额的1.5%收取。”该人士表示，需要提前1个月提出申请预约。
建行芙蓉支行人士表示，客户提前还贷，违约金按照还款金额的1%。收取，还10万元收100元的违约金，需要提前一个月提出申请。农行个贷人士则表示，提前还贷违约金具体要参照房贷合同有关条款来执行。“好像是1~6个月的房贷额度，具体是多少还需跟经办的个贷经理再谈。”该人士透露。
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