[摘要] 央行、银监会联合出台“9·30房贷新政”，全面放松限贷政策，对于遇冷的房地产市场无疑是一剂强心针。
央行、银监会联合出台“9·30房贷新政”，全面放松限贷政策，对于遇冷的房地产市场无疑是一剂强心针。
然而，这对于房地产商的融资却无丝毫起色。昨日（10月19日），一位南方地区信托公司研究员向记者表示，目前，房地产企业面临主要压力在于消化库存。
一家以房地产业务见长的信托公司项目经理也向《每日经济新闻》记者表示，“目前，公司房地产业务的现状仍在大幅萎缩，对于集合类房地产项目相当谨慎，新项目基本上已暂停开展了，主要精力放在存续项目的安全兑付上。”
据记者了解，有个别信托公司为了加强对存续的房地产项目的风险管控，指派专人负责跟踪监督。
房企融资需求下降
国庆大假前央行、银监会联合发布“9·30房贷新政”，全面放松限贷政策，增大对改善性需求的支持力度，对于遇冷的房地产市场无疑是一剂强心针。然而，从持续创新低的融资规模数据来看，这并没有影响到房地产商主要融资渠道之一的信托公司。
据用益信托网不完全统计，截至10月19日，10月集合类房地产信托融资规模占比、项目数量占比再创新低。本月房地产信托融资规模仅14.02亿元，占集合类信托总融资规模的11.80%，较年初每月房地产规模占总规模30%左右的比例而言，大幅下降。融资项目数量也骤减，从年过百例项目减少至本月仅13例项目，占集合类项目总数量的9.77%。
一位南方地区信托公司研究员向记者表示，“9·30房贷新政”暂时还不能影响到信托公司对于房地产业务的谨慎态度，主要因为信托涉及的房地产融资业务主要集中在前期拿地、开发阶段。而目前，房地产企业面临的主要压力在于消化库存。不过，“9·30房贷新政”有利于缓解信托公司存续的房地产项目的回款压力。
对此，用益信托研究员帅国让向《每日经济新闻》记者表示，“9·30房贷新政”只是“认贷不认房”，并没有放宽限购条件。由于房地产市场遇冷，房企堆积的大量库存项目需要时间消化。房企自身对于新增项目的开发计划大幅缩减，所以融资需求也在下降。
有业内表示，新政实施后，从目前市场来看，观望情绪逐渐消散，看房量等先导数据的回暖已经出现，10月份乃至整个四季度的楼市成交表现将明显好于三季度。房企主要还是采取一个以价换量的策略，加快库存消化，追赶第四季度销售业绩，也为了加快回笼资金，减轻房企的还款压力。
信托严控房地产项目风险
向来穿梭于各地，与开发商洽谈应酬的某信托公司高管陈总，近日多了几分清闲。“新的房地产集合类业务仍然处于暂停状态，严格监控存续房地产项目的每个环节，防止出现兑付风险是目前的工作。”上述信托公司高管陈总向《每日经济新闻》记者表示。
楼市遇冷，房地产信托频频“踩雷”。今年年初以来，从百强房企光耀地产资金链断裂导致多家信托公司涉险到 “邯郸房企老板跑路”，各地多处房产项目停工，房地产信托兑付危机不断被曝出。各家信托公司对房地产信托项目增强了防控。
“为了对出借资金更有效的监控，我们对于存续的房地产项目不仅指派专人进行现场财务、印鉴及证照监管，避免资金挪作他用；并且委派1名对公司的重大事项具有决定权的董事，来加强对项目经营情况的监管。”上述信托公司高管陈总向记者表示。
据记者了解，信托公司不仅在房地产项目上加强了风控，公司内部人士安排也增强了风险防控。无论是一线业务人员或是中后台人员的绩效，直接与项目风险挂钩，让相关领导至项目经理严格督促项目运营情况。
“现在我们要求房企提前六个月开始资金归集信托资金，严格按照合同要求执行。项目相关负责人必须亲自到各个房地产项目监督企业还款，定期向领导汇报项目进展情况。”上述信托公司高管陈总向记者表示。
记者查阅近期发行的集合类房地产信托产品发现，包括外贸信托、四川信托、华融信托在内的多家信托公司，在信托产品说明书中，明确要求企业进行资金归集。虽然归集期限各有不同，但确保资金安全的目的是相同的。
其中，四川信托对于房地产项目要求企业提前归集资金的时间为六个月。
近期发行的产品中，如四川信托的 “星际里百货贷款集合资金信托计划”中规定，若借款人在信托计划届满18个月时未归还本金及利息，则按期归集信托资金。
外贸信托发行的 “富荣45号当代长沙万国城三期项目集合资金信托计划”中规定信托到期还款前三个月保证金累计存入比例达到30%，还款前二个月保证金累计存入比例达到50%，还款前一个月保证金累计存入比例达到80%。
华融信托的恒昌股份公司信托贷款集合资金信托计划（第二期）各期贷款到期仅需提前30日归集该期贷款本金余额的20%；到期前15日归集该期贷款本金余额的30%，到期一次性归还该期剩余本金及利息。
上述信托公司研究员向记者表示，“在房地产市场好的时候，房企比较强势，不愿意提前还款增加资金成本。但现在为了资金安全，减少不可控的风险，信托公司会尽全力督促企业按要求归集资金。如果房企还款有困难，信托公司也有足够的时间处置项目，减少兑付风险。”
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