[摘要] 在央行“9·30”房贷政策调整后，第二套房首付由原来的七成改为三成，改善型买家的首付资金需求有所降低，此政策让低迷的二手市场略微回暖。不过，本周记者采访多位中介人士时了解到，近期成交的二手住宅多以改善型客户为主，婚房客的需求并未就此政策的实施有明显的释放。
在央行“9·30”房贷政策调整后，第二套房首付由原来的七成改为三成，改善型买家的首付资金需求有所降低，此政策让低迷的二手市场略微回暖。不过，本周记者采访多位中介人士时了解到，近期成交的二手住宅多以改善型客户为主，婚房客的需求并未就此政策的实施有明显的释放。
婚房客点解少咗?入市门槛不降反增
“以满堂红促成的交易为例，今年8~10月，婚房客户的占比持续缩减，特别是10月份，婚房客仅占所有二手房买卖交易的14%，远低于今年季度的26%。”满堂红研究部高级经理周峰表示，与过往几年第四季度的二手楼市相比，今年的行情尤为淡静，虽然央行“9·30”新政对楼市有一定的带动作用，但受惠的多是改善型换房客，婚房客的入市门槛不降反增。
他指出，以广州的限购政策及公积金政策，首次置业的婚房客户入市不易。首先，广州现时仍坚持限购政策，并且对非广州户籍的买家入市要求未放松。其次，早前广州的公积金政策进行调整，大幅提高公积金缴存年限并且执行贷款限额，此举直接打压了对公积金贷款依赖度较强的婚房客的入市热情。此外，近几年来，婚房客户的年龄层越发年轻化，“以前婚房客都是30岁左右置业，而眼下婚房客多集中在26~27岁。此类客户的收入不高，信贷政策松紧对其置业影响更大。”时近年底，银行的贷款额度普遍吃紧，无论首套房还是二套房买家，“等贷”时间都有所延长。
按揭贷款买家增多行情麻麻
合富置业成交数据显示，10月100平方米以内二手住宅成交均价为21836元/m2，环比9月上升6.7%，涨幅略高于大市整体6.5%的涨幅水平。而在付款方式上，9月约有58%选择按揭这一付款方式，而到了10月份选择按揭付款方式的个案占比跃升到67%。
据中原地产中海康城分行营业经理罗超斌透露，自“9·30”房贷新政后，10月至今，该板块的成交量有所回升，但主要以改善型的置换客户为主，入手婚房的客户较少。其中，100~120平方米的物业成交较为活跃。而得益于房贷政策的放松，近期不少买家选择还清前一套房屋贷款，首付三成的形式入市。
“10月迄今，受到房贷政策松动的影响，虽然看楼的客户有所增多，但不少买家认为楼价仍有下调空间，观望情绪依然较浓，近期成交量一般。”中原地产盈彩美居分行高级营业经理潘湖飞介绍，不少有意置换物业的业主放盘价稍有松动，两房放盘量增多，业主配合看楼的积极性提高，而看楼的客户主要以改善客为主，有部分是购置婚房的客户，投资客相对较少。而房贷放松后，近期买家购房多以首付三成为主。
而在二手房市况尤其低迷的番禺区，限贷松绑也未能使其起死回生。中原地产吉祥北二分行资深营业经理欧伙文透露，现时洛溪板块二手成交仍处于低谷，成交量并无因央行“9·30”房贷政策调整而有所增加，成交价又受一手楼盘的冲击，约有10%的下降。
据周峰介绍，现时70~80平方米的两、三房物业是二手房市场主力盘源，约占盘源总量33%，供应较为充裕。由于限贷政策松绑，眼下有部分长线投资者重燃入市热情，“这部分投资客对市场较普通婚房客要敏感，他们看好后市，并且愿意对赌明年限购政策松绑所带来的物业利好。”他预计，今年广州第四季度的二手楼市行情很可能明显逊于往年，但2015年的春节来得较晚，从目前的市场行情来看，明年1~2月有机会出现反季节旺季。
市区婚房笋盘推荐
天河区——广氮板块
合富置业时尚明苑分行主管邓雄才表示，地铁4号线车陂站附近的广氮小区有一套南向低层两房单位放盘，面积是69平方米，业主开价100万元，属于区内总价单位，适合资金不太充裕的“刚需”人群，且该小区少有此类物业放盘，相当稀缺。
据中原地产罗超斌推荐，中海康城花园目前有一套100平方米电梯中低层三房，总价210万元，是低于市场价的笋盘。另有一套116平方米的中海康城花园电梯中高层大三房单位，总价200万元。
越秀区——五羊新城先烈中路板块
据满堂红广州大道分店店长林虹介绍，五羊小区有一套60平方米楼梯楼高层两房出售，证过5年，楼龄约20年，望小区花园，厅出阳台，放盘价为118万元，均价约19667元/m2。而五羊小区近期放盘均价以2.3万~2.4万元/m2为主，该盘源放盘价较市场价低2000元/m2。
据中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋介绍，先烈中路板块适合低预算婚房客的盘源较多。现时先烈中路81号大院有一套57平方米的楼梯楼中高层小两房，总价135万元。
海珠区——赤岗板块东晓南板块
“从10月至11月上旬成交看，赤岗板块的婚房客数量较此前上升一两成，其购房预算较市场成交价低5%~10%。”中原地产赤岗分行高级营业经理曾伟健表示，该板块适合婚房客的二手盘源较多，如有一套64平方米的鸿运花园楼梯楼中层两房放盘，总价为120万元，房产证已过5年且是业主物业，较市场价便宜。
在地铁东晓南站附近，低总价的两房供应充足。据满堂红晓港湾分店店长黄玲燕介绍，目前晓港湾有一套72平方米三房两厅楼梯楼顶层单位放售，证过5年，楼龄约15年，放盘价为110万元，放盘均价约为15277元/m2，放盘总价较同小区相同素质盘源每平方米低千元。
荔湾区——芳村板块
中原地产芳村大道分行营业经理许照雄表示，芳村板块二手房业主在10月中下旬心态转弱，有降价空间。现时恒荔湾畔有一套电梯中高层三房放盘，面积为90平方米，总价为200万元，证过5年，是业主的物业，而现时该盘同类型单位市价为2.7万元/m2。
据满堂红东漖分店店长李雪英介绍，芳村花园有一套83平方米电梯楼高层两房出售，证过5年且物业，楼龄约12年，三梯八户，东北向，望小区花园，放盘价为135万元，放盘均价约为16265元/m2，该盘近期放盘均价约1.8万元/m2，该盘源较放盘均价低接近2000元/m2。
白云区——机场路板块白云大道北板块
中原地产齐富路分行高级营业经理张院雷表示，受“限贷”放松利好影响，近期机场路板块看楼的买家有所增加，但不少仍抱观望态度，而业主心态有所转变，议价空间有所减少。目前，该板块飞云楼一套102平方米的楼梯楼三房放售，总价98万元，是低于市场价的笋盘，该盘周边配套完善，距白云文化广场地铁站约15，适合婚房客置业。
在地铁黄边站附近如时代玫瑰园、金碧雅苑、云山诗意人家及新兴白云花园等多个楼盘，近期笋盘频繁出没。据满堂红汇贤分店店长戴丽丽介绍，时代玫瑰园有一套电梯楼低层两房两厅单位，楼龄约9年，67平方米，东南向，证过5年且是房产，放盘价为125万元，单价约18657元/m2，相比同小区同素质房源低约1千元/m2左右。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
