[摘要] 11月30日，国土资源部规划司司长董祚继在参加第三届中国城市管理高峰论坛时透露，土地制度改革的总体框架包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等一系列方案，已经从国土资源部出手，提交至中央审议，预计将于年底发布。
11月30日，国土资源部规划司司长董祚继在参加第三届中国城市管理高峰论坛时透露，土地制度改革的总体框架包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等一系列方案，已经从国土资源部出手，提交至中央审议，预计将于年底发布。
其中最引人关注的要属宅基地改革方案。我国农村宅基地面临大量闲置、使用权权能单一等问题，农民在宅基地上建造的房屋无法产权化，进而限制了农户房屋财产的抵押、担保等经济功能。与之相反的是，随着城镇化进程加深，城镇建设用地不足的现状日益凸显。
针对长期积累的问题，我国有22个城市正在进行宅基地改革试点工作，通过城乡增减挂钩的方式，在所有权不变的基础上，将闲置宅基地的使用权以市场化的方式退出，将其指标转化为城镇建设用地指标。
不过，闲置宅基地具体以什么方式退出还存在争议。各地的试点中也根据各自情况有不同的模式，比如已经推行近6年的重庆地票模式，它将宅基地使用权量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民宅基地自由、有偿退出，显化农民住房财产权益。
地票从生产到使用，需要经历复垦、验收、交易、使用等环节。直至竞购到地票的市场主体选取符合规划的待开发土地，才能将地票落实为实际的建设用地地块。
虽然这一模式也被其它省份效仿，但其自身也面临诸多需要解决的问题，比如闲置宅基地的复垦由谁出钱？比如如何提高开发商购买地票的积极性？据一份调查统计，大部分的地票还是被当地的土地储备中心购买。这也是目前多地宅基地改革模式的共同点，仍然是政府在主导。
脱胎于各试点的这份宅基地改革方案究竟如何操作值得期待。而据经济观察报日前消息，改革方案中提出：退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用，实现宅基地财产性。
也就说则少数剩余宅基地可“变身”为农村集体经营性建设用地，其使用权可以直接流转入市。
这就牵涉到土地改革框架中农村集体经营性建设用地的改革。此前，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文就曾透露，这方面改革方案将在年底或明年初出台。
该方案会在试点地区推行，是否全面推广要看试点地区推行的情况而定。而且农村集体经营性建设用地入市之后并不是都能用于商业用途，而是必须符合国家土地整体规划、当地城乡发展规划和土地利用规划。要转变土地用途的，必须经过严格的审批，且用途转变之后的土地增值分配也有严格的规定。
另外，据网易财经报道，除农村土地之外，国土部制定的土地制度改革方向还包括城乡建设用地增减挂钩，城镇低效用地再开发，工矿废弃地复垦利用，加快城市土地“三线划定”工作以及探索有条件地区“多规合一”。
巧合的是，今天下午传出，《不动产登记暂行条例》已通过总理签署，将于12月出台。年底一波新政策持续轰炸，将对房地产行业产生哪些影响值得关注。
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