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:房地产税归地方 将促使房价趋稳

明源地产研究院   2014-12-09 11:40

[摘要] 房地产税征收的时间表已经日趋明显。房地产税将归谁呢?目前各方传递出的信息都是:归地方。众多 认为,一旦房地产税在地方收入中占到一定比重,房价将趋于稳定。

房地产税征收的时间表已经日趋明显。房地产税将归谁呢?目前各方传递出的信息都是:归地方。众多 认为,一旦房地产税在地方收入中占到一定比重,房价将趋于稳定。

2017年可能将全面收缴房地产税

11月底, 编办批复同意中国土地矿产法律事务 更名为国土资源部不动产登记 。在此之前, 编办已经批准国土部成立不动产登记局。

12月4日,媒体报道,财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时称,以房地产为征税对象的税种共6种,分别是房产税、城市房地产税、土地 税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。其中,房产税以房屋为征税对象。

贾康还公布具体时间表称:2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。

房地产税将归谁呢?目前各方传递出的信息都是:归地方。近期广东省 出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》提出:“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种,以增强市县 履行事权和支出责任的保障能力。”

在国外,房产税是许多国家地方 财政收入的重要来源。有数据显示:美国物业税约占地方财政收入的30%,澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%,日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。

众多 认为,一旦房地产税在地方收入中占到一定比重,房价将趋于稳定……

地方 “卖地”的原始动力将发生变化

众所周知,商品的价格由供需决定,我国之前出台的限购等政策,目的是减少购买群体等,针对的都是需求。而房产供给的根源,则在于土地供给。

我国商品房土地供给的 来源是地方 。

我国1994年开始实行“分税制”,对于 和地方的财权和事权进行了基本划分。在后来的改革过程中,一些属于地方的税种,后来有很多划到 。但同时,随着新农村建设、城镇化建设、社保制度等方面改革的展开,地方事权不断增加。

地方 如果想要做出政绩,就必须有钱进行各种建设、完善各种保障体系,而钱的来源除了“跑部前进”,很多时候就是“卖地”。曾有地方官员苦恼的告诉笔者,自己也不愿意看到自己的城市房价高企普通人买不起,自己也不愿意看到地卖出去了修的房子没人住成为鬼城,可不卖地就没有收入,就做不了事情,甚至 运转都有困难。

所以从原始动力而言,地方 有卖地的需求,有卖出高价地的需求,相应的,也就有希望房价高涨,让接下来的地更好卖的潜意识。

从具体操作来说, 提供土地的数量及其价格,对房地产企业提供住房的数量及其价格影响较大。住房价格由土地成本、建造成本、建筑材料成本、其他开发成本和企业利润等构成,其中地价占比达到40%乃至更高的60%。地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。地价不断 ,形成新一轮房价上涨的心理预期,推高周围二手房的价格。

从长远看,伴随着可供开发的土地的减少,房屋保有量反越来越多,以房产税替代“土地财政”是大势所趋。而一旦房地产税成为地方主要收入,这种原始动力就会发生变化。

地方 将成为健康市场的呵护之手?

房地产税归地方后,土地使用权转让、批租只会构成地方 土地收入的一部分。而房地产税、与地产开发有关的服务业税收,将成为可以持续的收入来源。地方 将意识到卖地“涸泽而渔”总有一天不可持续,而“养鱼”将有美好的未来。于是他们的行为将不是以把地卖出去为目的的一锤子买卖,而会改善城市环境和公众服务,吸引更多人来 ,让房子发挥 的使用效益。

房产税对地方财政越重要,地方 就会成为健康市场的呵护之手,在房地产销量与价格之间取得平衡。如果房地产市场低迷、销量下降,房产税无法支撑公共财政,地方 就不得不想方设法促进房地产发展,提升当地房地产市场的吸引力。如果房地产泡沫过大,地方 就会为未来可能的崩溃而担心。房产税与地方 的财政密切相关,与地方公共事业的长期发展相关,地方 的角色将与作为土地 获益者一味推高土地价格的角色不同。

房地产税占的比例越大,地方 越有安全感,其靠卖地维持 运转,靠短期行为谋取政绩的冲动将减弱,通过更长期的行为做出政绩将成为更广泛的选择。

而相应的,“土地财政”模式的改革可能 终将改变土地出让拍卖方式,通过降低地价来调控房价。地方 可以从供给入手,通过加大土地投放数量,降低土地出让价格,增加新房的有效供给,再通过加快保障房建设满足低收入家庭住房需求,同时抑制投机需求,使房价逐步趋于平稳甚至回落。

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