[摘要] 二是对开发商来说,土地成本显著上涨将增加开发商运营难度。随着地价的走高,中小房企在京拿地越来越困难,长期来看将形成挤出效应,促使实力有限的中小企业退出北京市场。价格的高企、土地属性(包括自住房在内)的日趋复杂,将使得开发商在进行项目规划和定位方面向“ 、高周转方向”转化,从而对房企的经营、运营能力提......
2014年，在北京楼市深度调整的年份，土地市场整体表现出量跌价涨的市场特征。
据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，北京市共成交各类土地141宗，比去年同期下滑34.1%；建设用地面积937.63万平，比去年同期下滑28.7%；规划建筑面积1663.01万平，比去年同期下滑30.3%；土地成交总金额1916.9亿，比去年同期增长5.2%；平均楼面价11527元/平，比去年同期增长50.9%。
在宅地方面，北京市共成交宅地52宗，比去年同期减少29.7%；建设用地面积423.35万平，比去年同期大幅下滑41.4%；规划建筑面积900.7万平，比去年同期大幅下滑32.1%；成交总金额达1311.1亿，比去年同期增长2.6%；平均楼面价14557元/平，比去年大幅增长51.1%。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2014年北京市土地市场成交的整体表现可以概括为“量跌价涨”。市场成交量受供应量和楼市下滑、房企拿地意愿走低等因素的影响出现了一定程度的下跌，与此同时，土地平均楼面价和土地出让金总额则进一步攀高，双双达到历史新高点。
“量跌价涨”原因多重
对于北京市土地市场“量跌价涨”市场特征的原因，胡景晖认为主要是几方面因素：
一是在经历了过去几年北京房地产市场价格快速上涨后，随着北京市城市规划建设、轨道交通和公共交通等方面的日渐成熟，北京市土地资源在日渐稀缺的同时也实现了自身的 。土地 是土地市场价格走高的基础性原因。
二是从供求方面来看，2013年北京市土地供应放量走高之后，2014年年初，土地市场成交热度不减，区位优越的 地块受到许多房企热捧，成交地价也不断攀升；3月份北京楼市下行势头出现之后，土地市场从二季度短供之后逐步开始降温，成交量受供应量和房企拿地意愿下降等因素，逐步放缓。
三是从政策方面来看，3月27日，国土资源部审议通过了《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号），并于5月22日发布，9月1日起正式生效。《节约集约利用土地规定》明确了一线城市不再单纯依赖土地增量来解决城市土地需求问题，同时要重视盘活土地存量保障土地资源需求。《节约集约利用土地规定》对北京市制定自身的土地供应政策和计划也发挥了一定影响。2014年年中，北京市主管部门上调土地基准地价，侧面反应了此因素的影响。随着北京市土地供应思路的调整，新增供应逐步的放缓，市场成交也表现为量跌价涨。
“稳定增量、盘活存量”或将成为2015年北京市土地供应的重要思路
对于2015年的北京市土地市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：在北京市土地价格再攀历史高点的2014年之后，“稳定增量、盘活存量”或将成为2015年北京土地供应的基本思路。
胡景晖认为，从北京市现有的土地资源分布格局和中远期发展规划来看，未来几年北京市新增土地供应量逐步放缓的趋势已经出现；同时，在城市各区域，由于历史原因、拆迁原因等因素造成的土地资源闲置、利用率不高等问题也较为突出，盘活土地存量理所应当。在这样的情况下，国家《节约集约利用土地规定》发布的第二年，作为政策风向标的重镇，北京市的土地供应很可能将实践《规定》的思路，在稳定土地增量的同时，盘活城区不同区域的存量土地，在不大规模扩张城市空间（“摊大饼”）的情况下，保障市场各类土地供应，提高土地资源的利用效率。
“量跌价涨”将影响未来市场供应、增加开发商运营难度
2014年，北京市宅地成交量显著下滑，宅地地价也不断走高，含有自住房的用地已达六成左右。胡景晖认为，北京市土地市场2014年的这三个特征将给未来楼市带来几方面影响。
一是影响中期楼市供应量和供应结构。随着成交量的下滑，未来1-2年内北京市新增住宅转化增量很可能会随着2014年成交量的走低而出现低谷，市场新增住宅供应量减少。宅地地价走高的过程中，部分地价偏高的土地供应未来很可能转化为 住宅项目，增加楼市 项目供应，影响供求结构。自住房土地增加，在2015年将更多地转化为市场自住型住房供应，影响2015年的市场供应结构。
二是对开发商来说，土地成本显著上涨将增加开发商运营难度。随着地价的走高，中小房企在京拿地越来越困难，长期来看将形成挤出效应，促使实力有限的中小企业退出北京市场。价格的高企、土地属性（包括自住房在内）的日趋复杂，将使得开发商在进行项目规划和定位方面向“ 、高周转方向”转化，从而对房企的经营、运营能力提出更高要求，增加企业运营成本和难度。
胡景晖认为，在价格门槛高企、运营开发难度提高等情况下，未来一年北京市土地市场很可能将出现供应量和成交量小幅增加、价格微涨的情况。
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