[摘要] “2014年的楼市总体而言是“走量去库存”的营销策略，供大于求的市场大背景和政策频出，拉动了年底成交量翘尾的盛况。”
“2014年的楼市总体而言是“走量去库存”的营销策略，供大于求的市场大背景和政策频出，拉动了年底成交量翘尾的盛况。”
1月8日，戴德梁行长沙分公司副经理文学在DTZ戴德梁行长沙公司2014年第四季度房地产市场分析新闻发布会上这样总结2014年的楼市。
岳麓区占鳌头供过于求成市场主调
根据戴德梁行数据显示，截止2014年11月，长沙市商品住宅供应面积达1607万㎡，成交面积1101万㎡，供求比达到1.46，市场明显供过于求。基于2014年上半年成交下滑的行情，长沙限购、限贷政策在下半年陆续松绑，在购房补贴、免契税、降低首付比例和贷款利率等方面助力楼市回暖，2014年10-11月，长沙市商品住宅总成交面积282万㎡，超过前三季度季均273万㎡的成交量。
在商品住宅成交价格方面，2014年前11月呈现下降趋势，从1月的6310元/㎡到11月的5919元/㎡，跌幅达到6.2%。
分区域来看，岳麓区是今年商品住宅市场的明星，供应面积433万㎡，成交面积244万㎡，供求比1.78均领先其他区域。
“宏观经济增长的趋缓与市场供应大于需求的形势是导致2014年中国房地产市场整体表现下滑的重要的两个因素。”文学表示，2015年对房地产市场走向影响大的仍将是国家政策调控。
土地市场趋冷 主流房企持信心
戴德梁行数据显示，2014年长沙土地市场成交面积约531万㎡，成交金额约213亿元，同比分别下降2%和42%。工业用地占比达到42.4%，大大拉低了2014年的平均地价水平，同比下降41%达到4016元/㎡。
分区域看，岳麓区扮演了土地市场活跃角色。岳麓区土地成交面积和成交金额均位列五区之首，分别达到185万㎡和119亿元，占比35%和56%，此外，岳麓区收录2014年7宗重要大宗交易中的5宗。
分月份看，12月成交量刷新全年记录，成交宗数、成交面积和成交金额分别达到15宗、125万㎡和45亿元。
文学分析认为，2014年长沙土地市场整体趋冷，成交金额降幅甚至大于一手住宅去化降幅，说明开发商对未来市场保持谨慎太速度，而从绿地摘得溁湾镇 、珠江地产洋湖大手笔拿地等，可以看出国内主流房企对于长沙市场保持较高信心。
存量45.3万㎡ 写字楼市场空置
根据戴德梁行的数据，2014年长沙写字楼市场甲级写字楼存量45.3万㎡，租金111元/月/㎡，空置率达到36%，金融类、TMT类、专业服务类等行业对甲级写字楼有较强的需求。业内人士认为，有别与北上广深，长沙作为一个二线省会城市在高档写字楼的消化能力上仍有不足，但不乏实力企业的招商进驻能带动市场。
而在今年，开福万达总部C区和保利国际广场写字楼将交付使用，分别给市场带来23万㎡和8.7万㎡的新增供应，31.7万㎡的新增体量将给市场带来较大的冲击：一方面全市甲级写字楼租金上涨将承压，另一方面受限于吸纳速度，短期内新项目将推高全市空置率水平。
对此，文学认为，在激烈的市场竞争中，开发商在做好产品定位和提高经营能力方面显得尤为重要。
由单核向多 长沙商业地产进转型期
“长沙商业地产正处于转型升级阶段，市场充满机遇和挑战。”
戴德梁行认为，在商铺市场方面，近几年长沙市社会消费增长速度放缓， 商场面临 消费疲软，电商冲击，以及同质化竞争等多重挑战，商场通过不断提高餐饮、休闲、娱乐，降低普通零售类业态以及调整品牌应对竞争。
文学表示，展望未来，长沙商业格局将由单核向多 发展。五一广场依然是全市一级商业 ，未来还将有泊富HiPark、海信广场、富兴 金融 、九龙仓国金 等大型购物 补充；此外，梅溪湖、红星商圈、伍家岭商圈、滨江新城、高铁新城也陆续有项目开始招商，这些 将形成新的商业带。
未来新增供应的商业如何在激烈的市场竞争中脱颖而出将成为严峻的考验，对此，戴德梁行武汉分公司商铺部助理董事杨迤指出：“购物 向多元化转型，品牌组合差异化，业态创新和多元化，打造品质化、精细化产品是必然趋势。”
“我们预期在2015年年内，央行将同时使用调整存款准备金率与公开市场操作等工具来刺激宏观经济，这也将会为中国房地产市场在2015年整体趋稳奠定基础。”杨迤分析认为。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
