[摘要] 在楼市不景气的行业背景下，“营改增”有望年内推进的消息传开，让不少房企感到恐慌，这也使得即将推行的政策极有可能遭遇阻力。
在楼市不景气的行业背景下，“营改增”有望年内推进的消息传开，让不少房企感到恐慌，这也使得即将推行的政策极有可能遭遇阻力。
上海新闵律师事务所高级合伙人刘福元在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
有分析认为，由于房地产业增值税税率可能会偏高，而且土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。
房企面临加税风险
如果销售不动产由营业税改征增值税，房地产企业在税制改革初期将有可能面临加税风险。在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。
由于营业税不考虑购进货物，房企原先对购进物品的票据管理存在松懈，但增值税抵扣则有严格的抵扣链条，企业疏于对票据的管理极有可能造成进项抵扣不足，使得税负白白增加。某房企税务总监向记者表示，“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因，比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。
而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没有出台，如果这两个行业的税率为6%，房地产业税率为11%，也将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会偏高，而土地成本不一定能抵扣，这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。
某房企税务总监表示，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重，6%~7%才是比较合理的水平。
平安证券研报显示，在当前市场环境下，若土地成本无法作为进项抵扣，只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高，可以从中受益，聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险，且毛利越高的项目税收负担越大。
杭州一家税务师事务所的高级合伙人向《每日经济新闻》记者表示，由于房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。
税收筹划是关键
面对可能增加的税收负担，房企并非就会因此陷入“绝境”。因为房地产市场的终消费者绝大多数是个人，而这些人本身就是税负承担者。如果存在税负转嫁，可能会增加个人购房者的税收负担，因此政府不太可能大幅提升房企税负。
在这种情况下，结合结构性减税的政策背景和房地产行情走低的市场背景推测，企业不太可能会因为税制改革而承受较重的税收负担。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣，反而能从中获益。上述税务师事务所高级合伙人认为，房企在“营改增”政策正式出台前，面对即将出现的新旧税制衔接、税收政策的变化和税务核算的转化等难题，如果应对得当，也不排除出现税负减轻的可能性。而这需要房企进行很好的税收筹划。
在“营改增”政策实施初期，不少企业可能会出现暂时性资金周转困难。针对这种情况，政府肯定会出台相应的政策加以扶持，予以过渡性的资金支持。事实上，交通运输业等当初进行“营改增”时，不少企业税负加重，地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业，此举也使得“营改增”试点得以快速推进。在房地产行业被纳入“营改增”范畴后，也不排除会出现这种情况，部分企业甚至可以从中获利。
但上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为，这种直接给予企业财政补贴的形式并不可取，一是破坏了税收中性，二是增值税不同于所得税，房企从消费者手中获取利润后，需要就增值部分纳税，因此房企并非增值税的承担者，将企业作为补贴对象并不科学。从缓解企业资金流紧张程度的角度考虑，允许企业分期纳税可能是比较合理的一种方式。
房地产业营改增：购地能否抵扣成关键 财经日报
增值税税率是11%还是17%，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一，从目前释放的消息来看，实行11%的可能性更大。
今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前也明确提出，力争“十二五”期间全面完成营业税改增值税（下称“营改增”）改革。
还有建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入“营改增”。多位税务人士告诉记者，建筑业和房地产业“营改增”将会一起推出。
安永间接税合伙人周澔宇预计称，房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出，而相关文件则会较快出台。
包括周澔宇在内的多位税务人士表示，业内人士更倾向11%的税率。而有媒体近日援引国税总局专家观点称，房地产增值税税率暂定11%。
不过，北京“营改增”工作小组成员陈志坚表示，目前还不能确定具体税率。“11%和17%都有可能，如果定在11%将会与建筑业同步，定在17%是与固定资产同步。具体税率还没交给我们讨论。”
目前房地产业实行营业税，税率为5%。有税务人士预测表示，若房地产业实行11%的增值税税率，企业内部管控良好，与实行营业税相比，企业税负大概可以降低1个百分点。
由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰，多位税务人士表示，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中，土地成本一般占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。
根据前述媒体援引国税总局专家观点，目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。
周澔宇告诉本报记者，对于房企来说，土地购置时的地方政府并非企业，所以也不可能开具增值税发票，可以采用虚拟抵扣。比如像上述政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，政府监管也方便。不过，这对于地方财政收入影响到底有多大，会成为政策制定者考虑的重点问题。
除此之外，实行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点。
比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此前的5%营业税变为11%或17%的增值税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。
上述国税总局专家称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
实行“营改增”后，房地产业将在账务处理、业务模式、发票管理和企业内部税务系统等面临诸多挑战。
专家建议，企业应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度、制定系统升级改造行动计划等。
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