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楼市回暖可期 政策有望偏刚需

第一财经日报   2015-03-06 09:41

[摘要] 一改过去的“抑制”、”投机“、“调控”等词汇,国务院总理李克强在政府工作报告中,回顾2014年中国房地产市场所用的词汇是:稳定、支持和促进。分析人士认为,政府态度显示了2015年楼市回暖可有更多期待。一二线城市房价或现稳中上涨,三四线城市则需要更多时间调整。

一改过去的“抑制”、”投机“、“调控”等词汇,国务院总理李克强在政府工作报告中,回顾2014年中国房地产市场所用的词汇是:稳定、支持和促进。分析人士认为,政府态度显示了2015年楼市回暖可有更多期待。一二线城市房价或现稳中上涨,三四线城市则需要更多时间调整。

今年的政府工作报告对于房地产市场有这样一段描述:稳定住房消费;坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

基于这份报告,2015年的中国房地产市场将走向何方?

“从政府的态度可以看出,楼市回暖有更多的期待,预计2015年将出现更多的政策去刺激房地产市场。在二套房首付比例贷款利率公积金政策、税费等政策上松动还是可以期待的。”武汉大学中国住房保障研究中心副主任赵伟向《财经日报》记者说。

力推刚需和改善型产品

多位受访人士认为,国家已经注意到刚性需求和改善性需求的住宅不足,需要有更多上述类型的产品入市。

“目前看来中国房地产市场还是比较复杂的,一方面是刚需性自住房的不能被满足,年轻人想买房买不到。而另一方面,由于房价很高导致2014年成交量下跌,但是房价却没有下跌。这样的矛盾导致了政府层面希望鼓励开发商支持刚性需求,预计政府也会出台相关政策。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼说。

自去年央行“930”新政以来,房价出现了不同程度的回暖。虽然2014年整年成交没有2013年高,但是在中心城市价格却并没有“退缩”。

以上海为例,2014年上海新建房屋销售面积2084.66万平方米,比上年下降12.5%。其中,住宅1780.91万平方米,下降11.7%,2014年上海新建住宅平均销售价格16415元/平方米。

记者综合多位业内人士观点认为,上海房价在2015年至少还会出现5%~10%这个区间的上升。

“就上海市场而言,高端住宅项目偏多,而刚性需求和改善性需求的住宅还是不够的。”新城控股高级副总裁欧阳捷指出了其中的问题,“国家也注意到这样的问题,因此需要有更多的刚需产品入市。”

欧阳捷认为,目前国家加大城镇化力度会带来更多的住房消费需求,这部分需求的产品主要是刚性需求产品和改善性需求产品,由于刚性需求一直存在,因此拉动房地产增速将更大程度集中在改善型需求产品上。

“目前中国人均住宅面积已经超过30平方米,但是这些住宅很多都是偏老旧的房屋,这一部分房屋可能连卫生间都不在房间内。住这种老房子的人是有房产改善需求的,这也是未来我们的目标客户。”欧阳捷认为。

专家表示,由于国家过去许多政策很大程度上都延误了释放改善性需求,预计今年政策将偏向释放更多的改善性需求,并成为推动楼市的主力。

区域房价出现分化

“稳定住房消费”今年正式写入了政府工作报告。2014年10月30日,国务院会议上提出重点推进六大领域消费,其中包括稳定住房消费。上述市场人士和学者认为,稳定住房消费恢复了房地产在宏观经济的支产业定位,房地产投资将会受到更多政策支持。

“房地产的下滑拖累整个宏观经济的后腿,而提出稳定住房消费无疑是恢复了房地产在宏观经济的支产业定位。”欧阳捷表示,“而政策上的支持无疑使一二线城市更加被看好,在那些有聚集人口能力的城市,房价可能还会出现稳定上浮。”

蒋尚礼则提到,就中国整个市场而言,房价还是需要谨慎看待的,许多三四线城市库存还是非常大,而更多的购房者对价格非常敏感。

“对于开发商而言,2015年可能还是会出现价格竞争。”蒋尚礼强调说。

事实上,人民币汇率下跌和降息将起到鼓励资本外流的效果。在世邦魏理仕提供给记者的报告中显示,中国(大陆)境外投资在2014年实现同比增长25%,达到101亿美元,位居亚洲第二。

在上海,库存已经超过了1400万平方米。

“目前看来,房地产行业还是有一个良好的发展趋势,不排除可能出现有条件的放开限购举措。央行降准降息,市场资金非常充足,行政手段淡出市场,政策条件也非常乐观。”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨告诉记者,“1400万平方米的库存放在上海并不那么严重,去年上海一手房的成交量超过1800万平方米。因此我们判断,房价还是会稳中有升。”

欧阳捷预测,一二线城市房价可能会出现稳中上涨,但是三四线城市需要更多的时间调整。

 

 

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