[摘要] 按照李克强总理政府工作报告的内容，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。
按照李克强总理政府工作报告的内容，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造将达到580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这与去年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。
四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示，加快棚改步伐与降低保障房门槛，本质上会增加安置房需求，未来新获批的单纯保障房建设用地会减少，要么采取房企配建形式，要么采取回购商品房。在吴丰看来，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略的一部分。
消化部分商品房库存
西部某省住建厅住房保障处负责人透露，以前地方更多是给予实物保障，而现在更多强调货币补贴。在他看来，货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。
在保障房开发上，由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因，近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测，为什么不可以进一步降低保障房申请门槛？如此一来，消费者可以更多通过保障房解决居住需求，而不用再进入新房交易和租赁市场。
那么，“棚改”到底该怎么走？会不会与回购商品房产生抵消效应？
吴丰解释说，“棚改”本质上会增加市场的购房需求，原来棚户区非常拥挤，现在改造成大型舒适社区，居住密度降低了，除了回迁安置一部分居民之外，另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房，或参与政府回购的商品房。此外，单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了，较多的是房企配建模式。
今年3月初，成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利，该地块被业内称为成都市一环“”。业内知情者透露，流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛，没达到房企的预期。
赚钱难制约棚改力度
中国城市产业发展联盟主席陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建，有的可能是区域配建，地方政府并没有出资。”
对于棚改地块的房企配建模式，房企在拿地时已确定要配建的比例，配建部分要按期、无偿交给地方政府，配建支出也需要商品房部分的销售补贴。
记者注意到，目前各地“棚改”或“旧改”中，主要以各地所属的城投类公司为主，比如渝开发；或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企，比如美好集团。
“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题，因为不怎么赚钱，所以制约了"棚改"的开发力度。”房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示，很多开发商不想做这一块业务。
据《中国建设报》报道，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%，此前这一比例仅20%。而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算，回购100万套也只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。
在陈宝存看来，地方政府没有回购商品房的能力，并无实际意义。何良栩亦认为，商品房的成本已偏高，开发商不可能以低于成本的价格把项目卖给地方政府。
对于商品房的回购和棚改，吴丰表示，房企参与棚改业务，只是其商业驱动战略中的一部分。
今年棚改贷款超4000亿 国开行重回政策性定位 北京商报 2015.01.24
在去年被监管层委以重任后，国家开发银行较为圆满地完成了棚户区的改造任务，去年发放超过4000亿元棚户改造贷款。这对于正在转型的国开行而言，意义重大。对国开行今年的工作重点市场也颇为关注，昨日国开行首席经济学家、国开证券总裁黎维彬在接受北京商报记者采访时表示，今年国开行仍将加大对棚户区改造的支持力度，争取全年发放棚改贷款维持在4000亿元以上。
棚户区改造的“独舞者”
在去年4月国务院常务会议确定由国开行成立专门住宅金融事业部，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设后，国开行在棚户改造方面开始发力，并获得了出色的成绩。据国开行新提供的数据显示，其去年发放棚改贷款4086亿元，市场份额占据半壁江山，这一数据也是2013年1628亿元的两倍多，过去一年的棚改贷款规模超过了国开行过去几年累计发放棚改贷款的总规模。
在1月20日举行的棚户区改造经验交流会中，国开行也首次对外披露了住宅金融事业部成立后对棚改的资金支持力度。国开行相关负责人介绍，目前棚改资金中约有一半来自于国开行贷款。“去年8月，国开行住宅金融事业部组建完毕，目前约有50人专门从事棚改事业，已在37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。”国开行副行长张旭光介绍道。
“钱从哪儿来”是棚户区改造的老大难问题。虽然国家财政会有一定补贴，但依旧堵不住棚户区改造的缺口。为此，出身于政策性银行的国开行承担下了发放贷款的重任。
对此，有市场人士分析称，由于棚户区改造资金投入大、回报周期长、盈利前景不明确，若要完成政府提出的2013-2017年推进1000万套棚户区改造的目标，所需资金量至少2.5万亿元人民币，因此，亟须成本相对较低、稳定的融资来源作为保障。与国开行进行的大刀阔斧的政策支持相比，2011-2013年，工商银行(4.98, 0.10, 2.05%)仅向保障性住房建设提供了750亿元的资金支持。
今年仍将着重投资棚户区改造
对于国开行而言，其在2008年启动向商业银行转型后，定位变得有些模糊。而随着国开行将工作重点放在棚户区改造上，是否又意味着其将重回政策性银行的定位？
“延续前两年的支持力度，今年国开行将力争全年发放棚改贷款4000亿元以上。棚改贷款向中西部、东北地区及国有工矿、林区、垦区棚户区改造倾斜。”黎维彬说道。
由于国开行自身没有吸收存储的职能，超过4000亿元的棚户改造贷款的资金来源于何处？据悉，国开行自身主要以发债作为融资主要渠道。分析人士表示，棚户区改造的信贷资金需求量大，即使是发专项债，也未必能解决所有问题，对此国开行很有可能从央行[微博]获得定向资金支持。此前就有媒体报道，国开行已从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL)，专项用于支持国开行住宅金融事业部，支持保障性住房，特别是棚户区改造的信贷资金需求。国开行至今并未否认传闻。
除继续发放棚户改造贷款外，国开行今年在服务民生方面还将继续发力。国开行董事长胡怀邦介绍，今年国开行计划发放铁路贷款1000亿元、重点水利建设工程项目贷款900亿元。
加快子公司改革
截至2014年底，国开行资产总额已破10万亿元，全年实现净利润884亿元，年末不良贷款率连续39个季度保持在1%以内，其在规模和利润上均高于农发行和进出口银行这两家政策性银行。
国开行除了拥有服务民生的政策性银行业务，其还有一些商业化的子公司。根据国开行官网公布的信息显示，其在国内设立了38家分行，在开罗、莫斯科、里约热内卢设立了三个代表处。此外，国开行在国内有13家村镇银行，并且其还在向商业银行转型后成立了国开金融有限责任公司、国开证券有限责任公司、国银金融租赁有限公司、中非发展基金四个子公司。
对于子公司的管理，胡怀邦表示，今年也将提升公司治理水平，推进组织架构调整和子公司改革。胡怀邦还表示，国开行将加强精细化管理，强化总分行、母子公司的协同发展。
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