[摘要] 二套房商贷首付比例下调至40%、公积金贷款首付下调至30%，满两年的住房入市交易免征营业税……3·30新政组合拳直指楼市改善型置业，北上广深等一线城市、杭州武汉等重点二线城市的二手房市场迅速引爆。
二套房商贷首付比例下调至40%、公积金贷款首付下调至30%，满两年的住房入市交易免征营业税……3·30新政组合拳直指楼市改善型置业，北上广深等一线城市、杭州武汉等重点二线城市的二手房市场迅速引爆。
与此同时，不少开发商加入借3·30新政东风的行列，但各地反应不一。正如业内对3·30新政的判断：一线城市和部分重点二线城市楼市将受惠更多，而大部分二线、三四线城市将在高库存压力下，难以借政策利好改变供需失衡状况。
蔡胤
[3月1日~3月30日，北京市二手住宅网签量10152套，成交量环比上升17%，同比上升13.5%，成交均价则继续保持相对平稳状态，环比微降1%]
刚过去的一个星期，在北京二手房市场上，楼市新政引发的中介、业主、购房者的三方博弈正在继续。这是3·30新政出台后的首周。
怎样以“窗口期”促成交？涨还是不涨？买还是不买？伴随着中介牵引下买卖双方的心态变化，北京二手房市场也悄然走到了新泡沫与新理性的岔路口。
兴奋的中介
“火爆”，4月4日，清明节假期的天，北京朝阳区青年路附近一家房产中介门店里，中介小杜用这两个字形容近期的二手房市场。
由于2005年前后面市的房源供给较大，这里一向都是北京二手房成交相对集中的片区。和其他中介一样，小杜近都频繁把“新政”两个字挂在嘴上，催促客户在房价上涨前赶紧出手。他以附近均价相对较低的国美城小区举例说：“这个小区上月卖了30套，这个月保底能卖70套。”
3·30新政被业内解读为“宽松组合拳”，除了调控态度转向的标志性意义，也将一定程度上释放“买一卖一”的换房改善需求。
新政一出，嗅觉敏锐的北京中介便对换房客户展开“猛攻”。从3月30日下午新政公布开始，到整个清明假期，在朝阳公园附近从事中介工作的小赵都通过电话和微信，频繁联系近期有换房需求的客户。他告诉《财经（微博)日报》记者，这时候有用的推介方式，不是寻找低价房源，而是告诉客户现在已经到了买房窗口期，能省不少钱。
他举了其中一位客户的例子说，两口之家两年前结婚时按揭买了一套一居室，希望再买进一套90平方米、市价350万元左右的两居室。
“过去是认房认贷，二套房只能贷出三成，首付七成，但现在如果他手上的一居室卖了，也没有其他房贷未还清，即可以按照首套办理贷款。”小赵说，这位客户看上的房子，因为单价没有超限属于普通住宅，契税票填发日期至今刚好满两年，因此营业税免征，即350万元网签价格的5.6%、19.6万元可以免交了。
本报记者在小赵工作的片区走访时看到，在一单价超过5万元/平方米的高档小区，其中一栋公寓一层的大堂里，前台物业工作人员一边收发快递，一边忙着让来访人员登记身份信息。她拿出来访登记表格对记者感慨：“近也不知道怎么回事，看房的人特别多，原来周末一天只登记一页纸，现在一天要登记两三页。”
从刚过去的3月月度成交量来看，北京的二手房呈现成交升温、价格平稳的局面。来自链家地产的数据显示，3月1日~3月30日，北京市二手住宅网签量10152套，成交量环比上升17%，同比上升13.5%，成交均价则继续保持相对平稳状态，环比微降1%。
理性的业主
新政让中介兴奋不已，购房者情绪是否也已经被点燃？
“我既然错过了去年的机会，现在也没必要太着急了，感觉很难再大涨了。”今年33岁的黄进(化名)在国贸一家外资企业上班，现在住在南三环一套80多平方米的两居室里，她打算为父母再购入一套两居室，但她至今没能下决心，原因是觉得眼下的房价上涨空间有限。黄进至今仍在羡慕好友去年以330万左右的价格买入的一套房子，而今同户型价格已经超过了360万元。她告诉记者，虽然新政后身边不少人对她说，现在不买北京四环里的二手房还要涨价，但她感觉目前房价基数已经很高，即使继续上涨，空间也不像过往那么大了。
实际上，像黄进这样观望的购房者不在少数。链家地产分析师张旭告诉本报记者，虽然此番政策能带动改善性需求的入市积极性，不排除二季度或下半年房价出现上涨的可能性；但与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性，购房者也少见恐慌性入市，市场是否接受部分房源报价上涨，仍有待观察。张旭所言的房源报价上涨，指卖房业主听闻新政后提高报价，本报记者日前走访二手房市场发现，新政出台后一些业主的确有意调高报价，但现象并不普遍，涨价幅度也较小。
张旭所在的链家市场研究部对“新政”后的首日北京二手房成交做的统计发现，未出现大幅涨价。该部门提供给本报记者的一份监测报告显示，根据门店所反映的情况，新政出台后首日，签约成交客户增多，其中主要为之前已经看好房子的刚需客户，实际成交价格保持平稳；部分区域2到5年房源增多，且这部分房源业主报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。从市场整体情况来看，买卖双方表现较为理性，并未因新政出台而出现恐慌。
新政后续效应将如何？
于北京而言，二手房这一存量市场，一贯对政策极为敏感，同时占据着大部分的成交套数。新政后的二手房买卖双方，将引领成交走向什么趋势呢？对此，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为，自2014年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策，将二套房贷首付比例降至四成，预计有利于释放改善性住房需求，活跃房地产交易，进一步刺激居民的住房需求。然而，从来看，目前投资性需求已经明显下降，并且不少城市的供应量很大，因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟则对记者表示，对于此次降低二套房首付比例的政策，资产价格较高、对信贷依赖较重的一、二线市场更为敏感，购房者支付能力和市场情绪将进一步提升；而对于广大三、四线城市，去库存效果还有待观察。
关于新政对于开发企业的影响，标准普尔则指出，中国房地产政策放松并不能为开发商带来快速改善。标准普尔信用分析师叶翱行对包括本报在内的媒体记者表示，中国近的房地产宽松政策可能增强购房者对市场的预期，从而推动销售上升，但开发商能够多快清理库存还有待观察，开发商自身的执行能力将决定它们如何度过艰难的市况。
“我们预期未来12个月内中央政府将宣布更多政策刺激房地产行业的增长。但是，由于平衡房地产行业供应过剩的状况需要时间，我们预计未来12个月内平均售价将下降5%，而销量增长将保持稳定。”叶翱行说道。
上海：股市撤资买房 交易谈判到凌晨
罗韬
[德佑链家给记者的数据显示，清明假期三天上海成交一手商品房486套，在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期]
这一个清明节显然让在虹口工作的宗有一点措手不及，作为德佑链家虹口A组分行经理的他每年清明假期都会“加班”，但是今年他在这个假期却只剩下了上班。
4月5日，《财经日报》记者见到宗时他正在给客户查询房源信息。“来看房的客户超乎预料。”
整个清明假期，宗和他的团队都在进行买卖房屋的“撮合”。“我们团队每天7点左右就要去公司，开始整理房源为客户带看做好准备和安排，而我们近每天都凌晨2点才到家，因为每晚都有客户谈判到凌晨才完成交易。”宗坦言道。
交易谈判到凌晨
本报记者从多个渠道采访获悉，上海很多二手房业主报价分别上涨20万~30万不等。
这些敢率先调价的二手房大多是指买房时间超过2年但不满5年的房子，涨价完全得益于“3·30新政”：满两年不足五年的房子入市交易时免征营业税。而在之前，这类房子交易时必须缴纳5.5%的营业税，若是一套500万的房子，则需要缴27.5万营业税。
李先生已经看了半年的房子，一直在犹豫在哪里买房子。在银行工作的李先生目前有一套价值300万左右的房子，准备购置一套500万左右的房屋改善住房条件。而在“3·30新政”出台的第二天，也就是3月31日，李先生就向单位请假去看房，担心房子后面会出现跳价，在当天夜间就约房东交定金准备签约购房。
“从早到晚都在带客户看房，清明节我们团队无人休息，进入4月以来我们就都是这个状态。”宗告诉记者。
也有二手房客户为了即刻买房签下“神奇”合约。位于虹口区的一套750万住宅，客户为了马上签约承诺3个月之内完成过户，并承诺每拖延一个月愿意赔偿违约金5万元。而这个购房者本身已经有两套房，在限购的范围内，这意味着该客户还需要在近期立刻处理掉至少一套房子。
卖股票来买房
3·30新政后的48个，上海融创绿城的项目就销售超过了5个亿。
“我们很多客户都是卖掉股票然后来买房，在和他们的交流中发现，他们觉得投资股市不如投资楼市，更多的也是出于改善自己居住条件的要求。”上海融创绿城相关负责人告诉记者，“目前看来，很多高净值有改善住宅需求的客户都是来自金融界。”
“清明节三天的项目销售业绩为6000万，较之前大大提高。近成交的客户主要还是为了改善居住的需求。”在售楼处泰禾集团上海区域副总经理沈杨告诉记者，“也有客户是从股市里面套现来买房。”
沈杨同时提到，目前很多客户对于上海政策落地还在观望，而目前股市行情也还不错，因此市场的持续回暖可能还需要3~4个月。
德佑链家给记者的数据显示，清明假期三天上海成交一手商品房486套，在近五年清明假期中仅次于2013年的清明假期。记者注意到，上周(3月30日~4月5日)上海市一手商品房成交面积为29.49万平方米，环比前周下跌13.58%，成交均价为25543元/平方米，环比前周下跌10.70%。
对此，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚认为，各种影响楼市的力量归根到底都是影响供求关系的因素，只有成交量持续放大，使得去化时间明显缩短到供应偏紧、供不应求的区域，房价才会有逆转向上的动力。换句话说，在“供大于求”的状况下，房价没有上行的动力，只有下跌的压力。
黄志坚也同时提到，上海楼市存在着结构性失衡，100平方米以下的商品房住宅供应占比偏小，却是成交的主力。持续放量后，这样的产品会供应偏紧，往往会率先逆转。
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