[摘要] 2012年，潘先生与洛阳A公司签订1年期租赁合同，期满后未续签，但潘先生继续租赁该房屋使用。2013年，洛阳A公司在未通知潘先生的情况下将该房屋出售给李小姐，收取李小姐房款但未办理过户手续。潘先生要求以恶意串通诉请法院确认售房合同无效，并要求以同等条件实现其优先购买权。
案情回顾
2012年，潘先生与洛阳A公司签订1年期租赁合同，期满后未续签，但潘先生继续租赁该房屋使用。2013年，洛阳A公司在未通知潘先生的情况下将该房屋出售给李小姐，收取李小姐房款但未办理过户手续。潘先生要求以恶意串通诉请法院确认售房合同无效，并要求以同等条件实现其优先购买权。
律师分析
1.侵犯优先购买权
根据《合同法》第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，双方之间的租赁关系合法有效。当洛阳A公司出卖潘先生承租的房屋时，潘先生享有优先购买权。洛阳A公司未向潘先生履行告知义务的情况下，将潘先生承租的房屋出卖给李小姐的行为，侵害了潘先生的优先购买权。
2.售房合同的效力
因为潘先生不能提供证据证明李小姐签订房屋买卖合同时明知或应知房屋已出租，即双方有恶意签订的事实。又根据高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第21条规定，承租人优先购买权受到侵害时依法享有损害赔偿请求权，但不享有确认房屋买卖合同无效请求权，故潘先生要求确认洛阳A公司与李小姐签订的房屋买卖合同为无效合同的诉请不合法。
洛阳A公司转让给李小姐的房屋至今尚未办理房产过户手续，房屋所有权未发生转移，现潘先生主张行使房屋优先购买权，要求同等条件下优先于李小姐购买房屋，作为出卖人的洛阳A公司只能向潘先生或李小姐其中一方履行，对另一方必然会承担履行不能的责任，即对潘先生承担损害赔偿责任，对李小姐承担违约责任。根据民事活动意思自治原则，洛阳A公司如何履行完全取决于自己的意思表示，法院不能强制判决当事人按特定市场价格对象进行买卖。
律师提醒
1.承租人优先购买权中的“同等条件”，指优先购买权人所接受的出卖价格和其他条件与其他购买人相同或相一致的情况下，优先购买权人所享有的权利，它不仅包括主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式以及其他可量化的因素。
2.优先购买权人的范围。根据我国法律规定，房屋出售时，下列人员享有优先购买权：房屋共有人、承租人、现住户（单位在出售公有住房时现住户有优先购买权）、原单位（个人以标准价购买公有住房需要出售的，原产权单位有优先购买权）。
3.房屋买卖应对该房屋出租情况进行了解，因为“买卖不破租赁”，在买受人即使不构成侵犯承租人优先购买权取得房屋所有权，也存在交付履行上的障碍。
4.出卖人出卖租赁房屋，应保证承租人的优先购买权，并对房屋租赁情况向买受人如实告知，以免造成交付履行障碍而承担违约责任。
5.公房承租人以产权单位处分房产，侵犯其优先购买权起诉的，法院可能以管辖为由不予受理或驳回起诉。
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