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房地产众筹打预售擦边球?

中国产经新闻报   2015-06-12 06:26

[摘要] 新的消息是,京东金融与远洋地产二度牵手,由远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹。6月18日,将有168套房产以6.18折的折扣发售。

时下火热的概念之一,无疑就是房地产众筹了。

新的消息是,京东金融与远洋地产二度牵手,由远洋地产提供近万套优质房源进行众筹。6月18日,将有168套房产以6.18折的折扣发售。

商业巨擘万达也紧跟潮流,6月8日,万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务,双方将共同推出中国商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集资金将直接投向各地的万达广场建设,投资人获得这些广场的权,享受商铺租金和物业增值双重回报。

相比之下,前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟则显得更为有份量。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”,众地产大佬,郁亮、张玉良、杨国强冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应,见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。

优惠的维度

据悉,该项目的首块“试验田”是某互联网房产与碧桂园集团联合发布的国内房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是,开发商以“一平方米”作为众筹单位,投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额,参与融资,达到低资金目标后,房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后,投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或是委托开发商卖房后转成权。

记者登陆该互联网房产网站,发现已有几个房地产项目正在众筹中。其中,“碧桂园九龙湾度假洋房”项目处于显眼位置。通过电话咨询,记者大致了解了该项目的运作流程。6月9日至6月23日是预约期,用户人均预存1000元即可获得预约资格。预约期过后,累计资金达800万项目即宣告正式成立。紧接着在6月24日至6月28日,用户还需预存50000万,此时用户可在线上选房,线下互动,具体的户型图在官网上都有标明。选房结束后是签约期,用户将签订购房协议并补齐尾款。当然,房价也是根据终参与众筹的人数来决定的。以该项目为例,其预估市场价是6500元一平米,通过众筹,若人数达11-20人,则可享受房价88折优惠,为5700元一平米。除了低88折的购房折扣,房企还给出了预期5%的年化率。在2017年底,用户不仅能验房收房,还可享受在此期间被冻结房款的理财。

无独有偶,广州某公寓项目则以另一种方式发起了“众筹五折抢房节”。一套总价值70多万元,34平方米的房源,以36万元起拍卖,终以总价66.5万元收官,而溢价的30.5万元的部分,则将全部平分给前期参与众筹、人均投入800元的投资客。由此可得出,通过房产众筹每人约赚677.76元,一眼看去,房产众筹既能优惠买房,又能获得跑赢余额宝的,不能不说这是一笔划算的生意。

对此,一向犀利的任志强也发话表示支持。他认为,在不开放的市场,一定会逼着所有人用另一种办法解决现存的困难。众筹就是通过实物转换的方式以获得其中的便利,因为融资成本降低了,房价自然会降低。

“通过众筹,我们能让客户获得20%-30%的房价优惠。”冯仑如是说道。

中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,相较于大头的固定成本,在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如,营销成本在总成本中占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需营销,其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间各项成本是增加的,同时也由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

不过与传统的房地产开发模式相比,众筹建房的确大大缓解了房企的销售压力。以往,在开发商的总成本中,融资成本和销售成本分别占比7%和3%左右,而今通过互联网融资平台,房企绕过银行获得了新的融资渠道,从而将融资成本大大降低。另一方面,投资者也有机会从中受益,并且可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。

背后的风险

专家的意见可谓纷繁复杂,具体到消费者身上,有人看好,也有人看空。在记者的采访中,有人认为,有些房地产众筹只需出很少的钱,在某种程度上就可以得到,何乐而不为?并且,任何理财方式都有风险,只是每个人的承受能力不同罢了。也有人认为,作为一种新模式,房产众筹可以一试,但投资过程需非常小心谨慎。

对此,新型城镇化事业部总监杨一飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,目前的房地产众筹模式更多还是一种营销手段。通过房产众筹,开发商降低了风险,压缩了成本,以轻资产模式提高了利润率。然而,很多开发商只给出消费者理财率,却有意无意将其中可能隐藏的风险遮蔽掉了。

“在众筹阶段,地产商允诺的房产很可能还是一张图纸,在没有任何实物的情况下消费者就要参与其中,假设后续有些资金实力较弱的地产商资金链断裂,那么项目完全可能会变成烂尾楼。从消费者的角度来说,众筹买房也许会降低成本,但是将一大笔资金长期冻结在房产上,也具有很高的风险和不确定性。”杨一飞说道。

以众筹拍房为例,开发商仅拿出很少的单位来吸引买家竞拍,什么时候拍,以什么价格拍,主动权都在开发商手里。并且如果参与众筹拍房的平台只是一般的电商平台,没有达到相应的操作资质,则很有可能会引起法律问题。

四川花好月圆房地产董事长樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,众筹开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。

“众筹更像是打了预售的擦边球,只是预售的标准和要求更多更严格。”杨一飞说道。

不同于普通商品,房屋作为不动产,从开发建设到销售都要受到国家的严格管控。我国《城市房地产管理法》第45条就规定了商品房预售应符合的条件,比如预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;已经同金融机构签订预售款监管协议等。

因此,如果房产众筹项目在未达到预售条件的情况下收取房款,则涉嫌违反了国家关于商品房预售的有关规定。

考虑到众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者,亚信控股集团董秘荣腾洪也提出了新的疑问:即如果有房企介入众筹开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平性?这也是值得思考的问题。

“房产众筹相当于集资建房,这是一种新型的解决住房的融资模式。然而,该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架,其中的风险不容忽视。”中国知名房地产专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。

尽管如此,众筹,特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日,美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产,这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资,帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发,但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产,每人只需100美元就可以参与到项目,投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权,以此获得销售收入或租金

随即众筹迅速发展,2013年全球总募集资金已达51亿美元,世界银行报告预测2025年总金额将突破960亿美元。在这个大背景下,2014年也成为中国众筹元年。

“在互联网+的浪潮下,国家鼓励创业、创新。对于房地产众筹,监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展,还需边走边看。”谢逸枫说道。


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