[摘要] 货币流动性的进一步释放使得房贷市场继续呈现渐进式宽松，其中首套房按揭贷款利率方面，5月份全国首套房平均贷款利率为5.46%，继续下行，并且迭创历史新低。剔除降息因素之后，5月全国首套房平均折扣由4月份的9.73折继续下行至9.66折，平均折扣力度再度加大。
(来源：广发证券房地产行业研究报告)央行宣布：自2015年5月11日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分。这是央行本轮宽松周期的第三次降息，5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率分别降至5.65%和3.75%，均创历史新低，整体来看，货币政策继续朝着稳健偏宽松态势发展。
货币流动性的进一步释放使得房贷市场继续呈现渐进式宽松，其中首套房按揭贷款利率方面，5月份首套房平均贷款利率为5.46%，继续下行，并且迭创历史新低。剔除降息因素之后，5月首套房平均折扣由4月份的9.73折继续下行至9.66折，平均折扣力度再度加大。
从具体的利率分布来看，5月份首套房贷款提供优惠的银行占比继续上涨，由4月份的42.56%上涨至46.71%，其中9折以下优惠利率占比为4.49%，相比上月增加0.48%，9折折至基准区间内的优惠利率占比为42.24%，相比上月增加3.69%;基准利率占比由上月的46.18%下降至41.50%;基准以上利率占比则由上月的4.58%下降至4.11%;停贷银行占比7.66%。整体来看，首套房折扣利率占比首次超过基准利率占比，折扣利率逐步成为市场主流。
分城市来看，受降息影响，5月一线城市首套房贷平均利率均继续下行，房贷市场延续了前期的宽松态势，但是剔除降息因素之后，各城市折扣力度却呈现涨跌互现。
具体来看，北京首套房贷平均利率继续下行至5.13%，但折扣利率来看，折扣利率却由上月的9.07折上行至9.08折。利率分布方面，本月北京北京优惠利率占比与4月持平，其中由于农业银行的利率下调，北京首套房贷利率重回8.5折。
上海方面，5月上海首套房贷平均利率为5.17%，折扣利率由4月的9.17折下行至9.16折，优惠利率占比则由4月份的87.50%提升至88.46%，成为一线城市中一个优惠利率占比提升的城市，其中浙商银行依旧给出了低的7折优惠，但是仅仅针对购买合作楼盘的优质客户。
广州方面，5月份广州首套房贷平均利率继续下行至5.44%，折扣力度也由上月的9.53折下调至9.44折，下调幅度明显。利率分布来看，虽然优惠利率占比由上月的73.91%下降至69.57%，但是提供9折银行数量却由4月份的2家骤增至7家，新增提供9折优惠的银行分别为招商银行、工商银行、民生银行、农业银行和中国银行。
深圳本月首套房贷平均利率为5.33%，继续呈现下行趋势，但是折扣力度却从上月的9.61折小幅回升至9.63折，优惠利率占比与上月保持持平，依旧为76%，其中提供9折优惠的银行增加至3家，分别为汇丰银行、东莞银行和北京银行。
数据显示，受降息影响，8大重点二线城市首套房贷利率均继续呈现明显的下行趋势，从折扣利率来看，各大城市房贷宽松态势较上月并不明显。
具体来看，5月南京受基准利率下调影响，首套房贷利率继续下行至5.38%，各大银行已经执行9.5折的优惠利率，整体折扣力度与上月持平。
杭州首套房贷利率下降至5.41%，受民生银行、杭州银行银行利率下调至9.5折影响，杭州地区整体折扣利率呈现小幅下行，但9.5折依然是市场主流。
武汉地区首套房贷利率为5.60%，主要是受降息影响所致。目前基准利率依然是市场主流，但本月邮储银行放贷政策略有放松，折扣利率由基准下调至9.5折。
长沙地区与武汉地区类似，市场主流利率依然维持基准，值得一提的是，本月农业银行推出了低9折的利率优惠，但仅针对购买合作楼盘且开发商为前100强的客户，附加条件较为严苛。
此外，天津和青岛首套房利率以及折扣利率均呈现一定的下行趋势，但是宽松态势并不明显，而成都和重庆，基准下调导致首套房贷利率下降，但折扣利率环比上月保持持平。
(来源：中国经济网)央行330新政中指出，二套房首付降至四折。两个月过去，然而据报道称，截至目前各地银行对政策的落实情况并不乐观，尤其是一线城市二手房首付和利率方面，依然处于相对紧缩的状态。
6月周，北上广深等一线城市延续5月份的走势。二套房利率分布方面，以北京为例，29家银行中，除4家银行停贷以外，其他25家银行二套房利率均为基准上浮10%。而房价涨幅猛的深圳，其二套房政策并未有放松的迹象。
专家认为，近期深圳房价领涨且增长的幅度超过政府预期，在此情况下，对于银行二套房政策是否松绑及何时松绑，当地政府及银监会或持审慎的态度，即使近期出台相关政策，二套房政策仍将相对保守。
有市场分析人士也认为，对于房地产市场的回暖，多数银行仍保持谨慎的态度；为避免市场过热，一线城市并不排除首套和二套房贷款利率均收紧的可能。
房贷政策执行有差别
楼市回暖，离不开政府降准降息政策的推动。但是，央行在5月11日对基准利率下调后，各大城市的执行步伐并不一致。
数据显示，35个重点城市536家银行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的71.3%。但是仍有154家银行按兵不动，暂未对房贷的政策进行调整，占所有银行的28.7%。
382家落实新政的银行并非清一色将首付降至4成，而是银行根据当地的具体情况制定出个性化的二套房政策，如北京二套房首付5成为主流，南京和苏州的绝大多数银行则执行4.5成的二套房首付。
需要指出的是，在尚未执行二套房新政的154家银行中，广州、深圳及上海已经占到67家。其中上海新政执行率仅3成，广深更是按兵未动。如果再忽略部分停贷银行，则从比例上看，绝大多数二三线城市已经基本完成了降低二套房首付这一动作。相比之下，市场更好的一线城市新政落地速度反而明显滞后。
基于以上房贷市场表现，有机构分析认为，在一系列楼市利好政策的刺激下，房地产市场已经呈现明显的回暖趋势，尤其是一线城市，近期更是量价齐涨。在此情况下，一线城市的二套房政策或继续的收紧，以抑制市场出现爆发式增长；而部分库存量过大的二三线城市或将持续放松二套房贷款政策，以拉动改善型购房需求，缩短去化周期。
分析还认为，政策刺激对于严重供过于求的城市提振效果有限，从而导致城市间的分化更加明显。
一线城市二套房利率上浮
从新公布的6月周数据来看，二套房利率方面，一线城市普遍上浮。
统计数据显示，上周北京29家银行中共有21家银行调整了二套房首付成数。分别从7成降至5成、4成不等。
此外，在京城开展二套房贷款业务的银行中，仍无一家银行明确表示统一执行二套房首付4成的新政，在利率上，基准利率似乎仍是“可望而不可求”。
一位房地产中介负责人告诉中国经济网记者，北京市二套房贷款均执行低首付6成的标准，而且利率全部为基准利率上浮10%。
上海方面，在上海地区26家银行中，一共有7家银行开始执行二套房首付四成的新政，包括浙商银行、友利银行、工商银行、邮储银行、中国银行、渤海银行及上海农商行。执行新政的银行占比仅为26.9%，远远落后其他二三线城市。
广州方面，共有16家银行提供优惠利率，其中提供9折利率的银行有7家，包括工商银行、中国银行及农业银行三大国有行，为主流折扣利率。
深圳市场仅1家银行调整了房贷政策。在二套房政策方面，目前深圳各银行仍未降低二套房首付，所有银行仍执行二套房首付低7成的规定。
二套房为何难回归基准利率？
在实际操作中，为何二套房回归基准利率较难？
一位商业银行信贷员曾算过一笔细账。该人士所在银行5年期存款利率为4%，如果购房者按照贷款基准利率上浮10%来算，贷款利率为6.22%，利差空间仅为2.22%，如果银行降至基准利率，那么利差不到2%、只有1.65%，这还没有算上人工成本等，这样低的利差银行显然没有动力去做。
另外，基于楼市回暖的事实，分析人士一致认为，银行对此还持谨慎态度。
专家认为，近两个月，一线城市房地产市场开始复苏，深圳房价甚至出现暴涨的迹象，引发了政府的担忧。为了抑制市场过热，短期内一线城市的二套房政策还将维持相对保守的政策。
专家还表示，对于银行二套房政策是否松绑及何时松绑，当地政府及银监会或持审慎的态度，即使近期出台相关政策，二套房政策仍将相对保守，二套房首付降至4成的可能性极低。
另有专家表示，“虽然从政策层面看，目前房地产市场已经有所复苏，而且房地产市场的政策也不断宽松，但实际执行方面还是有困难的。”
、公积金可贷余额的制约下，不可能完全漫无目的地注水，也是需要开源节流的。第二、目前改善型购房者也可以享受此类住房公积金资源，所以会造成僧多粥少的现象。第三、在房价看涨的态势下，住房公积金资源将面临新的压力。尤其会造成排队现象。
所以与其过于乐观，倒不如对公积金运用有一些足够的风险意识，对于一线城市而言，公积金购房的成本优势明显，所以公积金资源更容易有不足的风险。从这个角度看，这确实需要对后续公积金使用方面把控好节奏。严跃进还表示。
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