[摘要] 买房时，我们经常听到置业顾问介绍楼盘建筑面积、套内使用面积、套内建筑面积、公摊面积等等，但是往往很多购房者并不是很清楚这些面积都指什么。为帮助购房者保障自身权益，房天下小编 整理出购房过程中，可能会涉及的各类面积及相关政策，助购房者买到称心如意房。
房天下讯 买房时，我们经常听到置业顾问介绍楼盘建筑面积、套内使用面积、套内建筑面积、公摊面积等等，但是往往很多购房者并不是很清楚这些面积都指什么。为帮助购房者保障自身权益，房天下小编 整理出购房过程中，可能会涉及的各类面积及相关政策，助购房者买到称心如意房。
总用地面积、建筑面积与容积率密切相关
购房者在选购房产时，需要要大致了解整个楼盘项目的用地面积和建筑面积，这二者涉及到容积率（容积率=地上总建筑面积÷用地面积），容积率越小，环境越宜居。所以，用地面积和建筑面积与住户在入住后的舒适度密切相关。
准确来讲，总用地面积与规划建设用地面积其实不是一个概念。总用地面积应该大于规划建设用地面积，它包含了规划出来不作为建设用途的地块（如高压电线走廊、河道防洪通道）。但如果总用地面积里根本就没有不作为建设用途的地块,那么二者应该是相同的。
“规划建设用地面积”具体指项目用地红线（各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线）范围内的土地面积，包括道路面积、绿地面积、建筑物所占的面积、运动场地等等。它是按照土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
建筑面积
“建筑面积”也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层面面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标；每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外围墙的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。
恒大江湾用地面积为223602平方米，总建筑面积为520000平方米
容积率跟建筑面积和用地面积相关，但一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的合理容积率数值供大家参考。
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商品房的面积主要涉及商品房销售面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积、公摊面积，几大因素。开发商宣传时一般采用的是销售面积，而购房者关注更多的是套内建筑面积、套内使用面积和公摊面积。
他们之间的关系可以概括为：
商品房销售面积=公摊面积+套内建筑面积=公摊面积+套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
销售面积
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内建筑面积和自己应该分摊的公用建筑面积的总和（销售时也习惯性称建筑面积）。
套内建筑面积
商品房的套内建筑面积具体由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积按部分组成。
商品房的套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，它以水平投影面积来计算。按照国家建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内卧室、起居室、客厅、过道、厨房、卫生间、厕所，储藏室、壁厨等都计入使用面积。
商品房面积相关规定
当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。
当商品房面积的误差在3%以内，购房者是不能要求退房的，可以根据合同上约定的每平方米的房屋价格，多退少补。
经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。
公摊面积是指由整栋楼的产权人共同 的整栋楼公用部分的建筑面积。每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。买的房子越小按公摊系数算下来损失的面积越大，使用率在70%以上都算正常。
计入公摊面积的有：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所；
2、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房；
3、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道；
4、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房；
5、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等
不计入公摊面积的有：
1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室等
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
一般公共设施、走廊越多、楼层高电梯及消防等公共设施增多，公摊面积也会越大。但公摊面积也并非越小越好，在市场上多有类似”零公摊”的宣传广告，多为开发商为招揽客户而放出的虚假信息。那么，如何自己准确算出公摊系数呢？
以中信新城90㎡3室2厅的户型为例，它的公摊系数为17%。那么其公摊面积为：90×17%=15.3㎡。但是，市场上很多开发商为了补贴购房者，通常会赠送一定数额的赠送面积，以弥补购房者得房率太低的问题。比如，中信新城在减去公摊面积之后，再加上十几个平方的赠送面积，套内建筑面积仍可达92㎡，对购房者来说还是比较划算的。
公摊面积多少比较合理？
7层楼以下的多层建筑公摊面积大概占房屋建筑面积的10%—15%；
带电梯的小高层公摊面积约占建筑面积的17%—25%；
而高层楼公摊面积约占建筑面积的20%—30%。
赠送面积是开发商利用现行容积率、面积计算管理规定上，露台不计入建筑面积等等相关“漏洞”，在户型设计时设计并不计入建筑面积和容积率中的露台、飘窗等，增加卖点。
作为开发商的营销手段之一，赠送面积确实能吸引不少购房者，但是，自2014年7月正式实施新版《建筑工程建筑面积计算规范》起，房屋面积就不能随便送啦！
（1）在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送1/2面积的“免费午餐”将不再有。
旧有建筑面积的计算规则是“凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积，即按投影面积计算1/2面积”。
新规则要求，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
（2）大飘窗“送面积”的渠道也被堵住。
过去，只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度（含上下结构厚度）小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的”，就可不计算建筑面积。
新的规则要求，“窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”
有开发商介绍，新规则对飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积。
赠送面积背后的“猫腻”
赠送面积靠谱吗？其实，赠送面积对买房人称是“送面积”，开发商行业内则叫“偷面积”，中间有何猫腻呢？
猫腻1：赠送的面积是国家给的
赠送面积不是开发商给你的优惠，比如：地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积。这些都是国家已经规定好了的。开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。
猫腻2：变共有为私人
开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商 ，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。
赠送面积越大，在购房者心里得房率就越高，但赠送面积不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。
房天下温馨提醒购房者：
其一，赠送面积虽好，但还是得看是否实用。一些“赠送面积”譬如入户花园等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题;
其二，入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。
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