[摘要] 小区保洁不到位、电梯问题频繁、小区公共设施损坏无人管理……业主对小区物业管理意见颇大；近半数业主不缴纳物业费、地下车库车辆乱停乱放、业主不听劝说违规装修……物业公司对于小区物业管理工作满腹心酸，举步维艰。
小区保洁不到位、电梯问题频繁、小区公共设施损坏无人管理……业主对小区物业管理意见颇大；近半数业主不缴纳物业费、地下车库车辆乱停乱放、业主不听劝说违规装修……物业公司对于小区物业管理工作满腹心酸，举步维艰。业主与物业之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”，而这些“小疙瘩”每天都发生在长沙大大小小的小区中。
长沙物业管理工作中究竟存在哪些问题？物业管理该如何进行规范？政府将怎么样破解这些难题？长沙物业管理工作引起了社会各界的高度关注。连日来，记者对全市的物业管理工作进行了一番深入调查。
现状之难
物业费难收，有些小区近五成居民不缴纳物业费
“前世作了孽，这世搞物业。”这是记者在调查中，听到的不少物业公司工作人员的心声。小区物业管理真的有那么难吗？
芙蓉区德政园小区共有80余栋住宅，自1997年建成至今18年来，一直是长房物业在进行物业管理。“小区物业管理费收取是物业管理中让人头疼的事情，物业费一年比一年难收，目前收取率不到50%。”长房物业公司总经理周静告诉记者，因为收不到物业费，物业正常工作难以维持运转，物业工作人员从原来的80余人减少到现在的40人，但即使减员，物业公司每年仍亏损200余万元。而小区居民表示，由于一些开发商历史遗留问题、拆迁补偿等问题没有解决，他们就以不缴纳物业费的形式进行抗议。“问题不解决，我是肯定不会交物业费的。”小区居民周女士告诉记者。
像德政园这样的老旧小区存在的物业问题，在长沙城区并不少见。目前，长沙的物管收费模式几乎全部为现金缴款，物业公司上门催缴力度小、效果差，尤其以老旧小区、经济适用房、拆迁安置房等类型为典型，几乎所有的住宅物业公司都在抱怨亏本经营。
据调查，长沙的物业收费率一般在50%～80%，差的不到50%。有的业主入住10多年从未交过物业服务费。由于欠费，小区的物业管理在人力、物力以及服务质量上都相应下降，物业与业主的矛盾也日益突出。
停车难协调，车库变仓库，车子停在车库外
昨日下午，记者来到芙蓉苑小区，发现几乎每一条路、每一个通道，甚至每一棵树下都被挖掘出车位，一些车子一侧“骑”在绿化带上，一侧搁在路边。小区保安告诉记者，芙蓉苑有两个地下车库近500个车位，一些楼栋自带车库，加上地面划出来的车位，总共有近1000个车位，但小区私家车保有量已突破2000台。
让物业头痛的是，停车位虽然稀缺，但不少业主仍然把车库变成仓库或者租给他人开小商店。“我租了好几年了，一个月800元租金。”一个小卖部老板说。一名物业工作人员告诉记者，业主出租自己车库后，却不愿意出钱另租车位，经常占用别人的车位，导致矛盾纠纷频发。
记者在走访中发现，很多经济适用房小区一楼的车库被改作他用，如被出租用作居住、小商业、库房、麻将室等。这不仅加大了小区停车的压力，也使得小区人员流动更复杂，秩序更混乱。一些小区物业出公告呼吁业主将车库用作正途，但收效甚微。
而当小车见缝插针挤占各种非停车位的空间时，因为妨碍了居民活动，发生各种刮擦和恶意的划车时，车主又以缴纳了停车费为由将矛盾指向物业。物业对此很是苦恼，“我们多次在小区张贴通知要求业主规范停车，但业主对此置之不理，但如果车子被划坏，就直接要物业赔偿。”一物业工作人员告诉记者。
日前，某小区车辆出入口分别被两辆小车堵住，致使小区业主车辆进出小区时通行受阻，引来很多路人和业主围观。事情的起因就是小区的一业主违规装修，搭建阳台，遭到该小区物业反对，业主一气之下叫朋友开车将小区大门堵住。
物业人员告诉记者，7月份，业主周先生将自己四室二厅的房屋重新装修准备改成一家私房菜馆。物业在装修检查中发现，周先生准备将原本属于公共空间的顶楼“占为己有”，并违规拆除了一面承重墙。物业要求周先生停工整改。但周先生在停工两天后，依然再次进行装修，并与前来劝阻的物业人员发生了口角。
业主周先生声称，房子是我买的，怎么装修我说了算，物业无权管理。由于双方无法达成一致，周先生叫来朋友将小区出入口堵住，直到附近民警赶来才让出通道让其他业主通行。
因为业主违规装修导致与物业间的矛盾并不少见。在记者的调查中，有的业主在装修时私自破坏承重结构、违规开挖地下室，物业劝阻无效后由住房和城乡建设监察大队进行行政执法恢复；有的业主私自“住改商”，将住房改成私房菜餐馆等经营场所，所产生的噪音和油烟等令附近居民叫苦不迭，但物业的劝阻基本无用。
成功之鉴
业主给物业人员发委屈奖
来自市政协的调研数据统计，从2012年至2014年底，长沙因物业纠纷引起的大小问题超过500起。业主与物业之间真的水火不容吗？记者在采访中，发现了很多感人的一幕。
在岳麓区长塘山小区工作的16位保安和环卫工人很自豪，因为他们不仅得到了小区业主的尊敬，还收到过业主们颁发的“突出委屈奖”，奖金全部由小区221户业主自发筹集。
长塘山小区是湖南师范大学普通的教职工宿舍，小区目前有12个保安，2个环卫工人，2个园林绿化工人，一共16名工作人员。凑钱给物业人员发年终奖，初由5户业主倡议，很快就发展到现在的200多户。“那是2008年的冰灾，当时为了犒劳坚守岗位的物业人员，我们自发组织为他们募捐年终。”作为发起者，业主王勇深有感受。从初发起时募集不到4000元，到现在近2万元，可以看出，业主对物业人员的工作越来越满意。“不管钱多钱少，这个委屈年终奖的发放，表达的是我们业主对物业人员的一片心意。一年下来，因种种原因物业人员确实也受了不少委屈。”作为年终奖的发起和参与者，业主汪长柱道出了大家的感受。
保安队队长胡连国是长沙本地人，在小区干了7年，对每栋每个单元的情况都熟稔于心。“‘突出委屈年终奖’这个叫法还是有点夸张啦！委屈肯定有，但在这样一个小区工作，我们更多的是感动、是幸福！”胡连国笑着说。
三人业委会管好了3000人的小区
走进浏阳市关口街道长兴小区，只见处处绿树成荫，地面干净整洁，甚至连垃圾都进行了分类。整个小区，只有一名守门的保安和一个收集垃圾的保洁员。不要以为这是什么高档小区，长兴小区仅仅是一个刚从农民转变为市民的安置小区，住有居民3000多人。
为加强小区物业管理工作，他们以原来的村民小组干部为基础，选出了一个由三个人组成的“业委会”。业委会将小区里凡是自己能完成的环境卫生、绿化维护等分区由居民自行包干，按门栋排出值日表，业委会组织每天检查评比。这样一来，业主们既在劳动中融洽了关系，又节省了物业费用。现在，小区的物业费用也从原来的每平方米0.45元下降为0.25元。
众家之言
完善物业价格形成机制
长沙物业管理工作中存在的问题，引起了市政协的高度关注。从4月开始，市政协深入区、县、街道、社区及物业公司进行全面调研，获得了大量鲜活的数据，对存在的问题进行了全方位了解。昨日，本报记者就物业管理工作访问了市政协委员郭昊嶷。
“近年来，长沙物业管理服务行业市场纠纷呈逐年上升趋势，其中以住宅物业价费矛盾为突出。”郭昊嶷说，大部分物业公司反映，目前物业收费标准偏低，且多年未做调整，与经济社会发展水平不符，有的小区执行的标准甚至已达11年之久，企业处于严重亏损状态。但很多业主认为，小区物业没有比较专业的人员，如维修、漏水、管道等，小区业主对付物业不作为的武器就是拒缴物业费。
“长沙的物业管理行业仍然处在起步阶段，随着房地产的发展，城市管理不断精进，物业管理行业也将随之进入发展、完善和成熟阶段。”郭昊嶷建议，要完善物业价格形成机制，建立科学的价格机制、通过价格的杠杆作用，不断激发市场活力，提升物业服务水平。
物业必须“为业主服务”，业主要积极配合
记者调查发现，随着长沙城市建设快速发展，物业管理面临新的挑战，在新老体制交替和新老观念转换过程中的许多问题逐渐暴露。
“有些物业公司不明白自己到底是管理者还是服务者，所以即便我们缴费了也享受不了应得的服务。”市民孙先生说。“有些居民在公共绿地上种菜，我多次向物业反映，可一直不见效果。”市民赵先生说，“物业公司本来是我们花钱请来为我们服务的，但后却成了花钱买不到服务。”
“解决物业管理难，我觉得首先要将心比心，换位思考。”长沙一物业公司负责人表示，物业公司首先是服务公司，必须树立“为业主服务，替业主着想”的观念。“业主有困难找物业公司，是对公司的信任，公司应该在时间赶到现场，让业主产生一种安全感。”她说，只有为业主提供周全的服务，和业主构建和谐的关系，才能解决物业管理中存在的难题。而广大业主也要为物业着想，积极配合，共同建设好自己的家园。
破解之道
积极探索物业管理酬金制
记者了解到，市住建委正协同相关部门，抓紧制定实施《关于加快发展长沙物业管理若干指导意见》和《长沙市物业管理实施办法》等政策文件，将政策制度覆盖到各个方面、各个环节、各类主体，实现全程监管、全方位监管。
长沙还将由市住建委牵头，市直相关部门协同配合，推行“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价办法，研究建立质价相符的定价机制、动态调整机制、空置房收费协调机制。特别是要积极探索物业管理酬金制，采取“成本+酬金”的办法，依靠合理价位，解决收费难题，促进企业良性发展。
下一步，长沙还将组织重大设备设施管理清查。对小区供电、供水、电梯、消防和安全监控等重大设施设备进行大清查，有针对性地进行督促整改和查验，一个个整治，一个个解决。新建住宅小区共用设备设施承接务必从严监管，实行责任追究，坚决杜绝重大设施“带病”交付。并开展小区环境综合整治。实施综合执法进社区工程，大力整治小区内违章建筑、破坏房屋外貌、占道经营、乱停乱放等乱象，加快推进拆除违建、秩序管理、设施完善和治安管理。
数据
长沙真正意义上的物业管理是从1999年开始起步。目前，全市共有物业管理企业1089家，管理各类物业项目3000余个，从业人员13万余人，总面积达1.5亿平方米。新建商品住宅全部实施专业化物业管理，物业管理覆盖率已达75%。全市成立业主委员会的小区有791个。
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