[摘要] 朋友李某借了我30万元，借据上写明用他的房产作抵押担保，我们一起到房管局作了抵押登记。后来，过了还款日期后，我催他还款，他说没有钱。我得知，他已将抵押给我的房子偷偷卖给了吴某。请问：该房屋转让行为是否有效？
朋友李某借了我30万元，借据上写明用他的房产作抵押担保，我们一起到房管局作了抵押登记。后来，过了还款日期后，我催他还款，他说没有钱。我得知，他已将抵押给我的房子偷偷卖给了吴某。请问：该房屋转让行为是否有效？
湖南英萃律师事务所潘艺律师：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，所以李某的房屋转让行为无效。另外，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。在本案中，吴某可以要求李某偿还彭先生的全部借款，使抵押权消灭，然后继续为自己办理过户手续。另外，李某在将房子抵押给彭先生后，又卖给吴某，并且未通知彭先生，因此，彭先生对该房屋仍然享有抵押权，彭先生对转让该房屋所得的房款享有优先受偿权。因此，李某应当通知抵押权人彭先生，并告知受让人吴某该房屋已作抵押的情况，转让该房屋的行为方能有效。
潘律师建议，买房人在签订购房合同后应尽快办理过户登记手续。若卖房人一再拖延，买让人可以到房地产登记部门了解自己希望购买房产的抵押情况。
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