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长沙地产年末成交量下跌明显 明年或将迈入盘整期

三湘都市报     2016-12-28 09:00

[摘要] 在变与不变的博弈中,长沙楼市的年终答卷已浮出水面。

在变与不变的博弈中,长沙楼市的年终答卷已浮出水面。

回顾2016年,楼市风云变幻,城建日新月异,长沙的发展速度几乎每天都在刷新。

2016年一开春,伴随着中央“去库存”的主基调,长沙楼市就以谁也想不到的速度,冲破了购房者的心理,各大地产商更是使尽浑身解数,展开一场场激烈的抢地大战。

到了年末,随着长沙库存降至历史地位,11月的调控又猛烈来袭,却丝毫不让人感到意外。二十余城重启调控意外来袭,长沙以铁腕手段出台“房七条”,严查投机炒房、增加有效供应、严控“双外”购房……

仅仅两月,长沙楼市在跌宕起伏中重回理性。

2016年,长沙楼市到底经历了哪些精彩与考验?明年又将如何发展?

【平稳开局】

  “去库存”成楼市主旋律

“2016年年初,长沙的房价才6000元出头,如何把手中的‘存货’卖出去,成了开发商头疼的事情。”回忆起年初的平淡开局,家住伍家岭的刘爷爷感慨道,“那时天天都能接到房产销售们的电话,为了能卖出一套房他们也展开了花式营销。”

“1797万平方米。”这是新峰地产研究院给出的,截至2015年年底长沙内六区商品住宅存量面积,这也意味着2016年一开局就注定了全年的主旋律——去库存,据国家统计局湖南调查总队公布的数据显示,截至2015年12月底,长沙、岳阳、常德可售新建商品住宅待售周期分别为13个月、22.4个月、19.8个月。

面对去库存的迫切命题,2016年的政策助跑似乎比往年来得更早。

1月,湖南省住房和城乡建设工作会议提出,湖南房地产发展去库存压力大,有的地方去化周期达2至3年。在供给侧改革背景下,湖南省住建厅提出实施货币化安置、户籍制度改革、支持农民工进城落户等一系列“去库存”措施。

2月2日,央行、银监会也发布通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。而且从2月21日起,职工住房公积金账户存款利率,已调整为统一按1年期定期存款基准利率即1.5%执行,等同于国家每年为公积金缴存者发了一个150亿元的“利息红包”。

 【去化提速】

  抢客大战轮番上演

年初,“低价去化”仍旧是楼市的主流,但自4月以来,长沙楼市政策的红利不断释放,楼市也在“政能量”的影响下,去化周期迅速缩短。据湖南某地产研究中心数据显示,10月长沙去化周期下降至3个月。

7月,29岁的陈东离开了工作3年的深圳,回到老家长沙。对房价不太敏感的他,只是感觉长沙房价还算“温柔”,实在要买凑个首付不成问题。但是经过八九月,长沙房价疯狂上涨,破万的片区均价让她不由得感慨:“再不买房,就真买不起了!”

随后,陈东便开始了“搜 房记”。“对不起,99户型的房源全都卖完了,要买的话只能等到2018年。”好不容易看中一套房,结果却被告知房子早已卖完,“就连房价也由均价6000元/平涨到了7800元/平。”

成交的高企导致了库存量的急速下降,“日光盘”、“月光盘”接连出现,甚至吸引了不少外地“炒房团”的进入,引发了长沙的“抢房大战”。

同时,在面包销量飙升之时,面粉市场也开始了激烈大战。

根据数据显示,2016年前11个月,长沙内六区共成交土地83宗,成交总金额达到145.37亿元。11月梅溪湖B39地块的“出嫁”惊艳了长沙土地市场,“289987万元,折后楼面价9241元/平,溢价180%,成交!”经过114轮的激烈厮杀,梅溪湖B39地块终被厦门建汇房地产开发有限公司一举拿下,成为自2016年以来,长沙公开拍卖的首宗起价逾10亿元的地块。

【政策收紧】

  年末成交量断崖式下跌

作为市场的温度计,对于今年的楼市,房产销售们有发言权。

回顾2016年,宋云飞的经历可谓是跌宕起伏。

“年中长沙楼市热情如火,年底却是平淡如水,差的时候一个月工资3000元都不到。”在芙蓉南路某楼盘工作了5年,宋云飞对市场有着敏锐的观察力,他认为随着2016年宏观调控的加码,长沙的楼市也一夜入冬,“新政收紧后,买房者陷入观望中,地段、品质、物业、配套等都成为市民精挑细选的重要砝码。”

俗话说市场有多疯狂,调控就有多猛烈。

在年底库存量降至历史低位之时,长沙楼市也感受到了猛烈的寒风。在21城开启密集调控后,11月24日,长沙出台了房地产市场调控7条举措,确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。

12月22日,长沙市住建委信息中心在开发企业会员内部群发布了《网签系统规则调整的通知》。通知称,“从即日起各类房源的销售不再受预售许可时的申报单价限制,即不再需要到网签系统中调整申报成交价。其次,对于非住宅类房源的销售,没有任何约束。”

自调控以来,长沙的房地产市场就逐渐回归平稳。来自长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统的数据显示,11月,全市新房成交面积273.76万平方米,其中住宅成交面积214.09万平方米。全市新房成交面积同比增加52.14%,环比减少25.03%;住宅成交面积同比增加38.22%,环比减少34.87%。

预期

  2017年楼市将进入短暂调整期

近日,中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税等手段,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

对此湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员王义高表示,明年长沙房价会根据政策的调控因势而动,进入短暂的调整期,“无论是收紧或是刺激的政策,当地政府都会根据2017年楼市的‘现时态势’做出调整,如果楼市像今年上半年一般平淡,政府会出台刺激政策,恢复市场信心。如果房价暴涨,政策则会收紧。”王义高认为明年将会是“现时主义”与“机会调节”的博弈,而房价也会因政策而变动,但会平稳健康的发展。

观点

  市民:房价不会大幅下降

市民李先生:明年长沙的房价不会大幅下降,长沙有着庞大的地产消费市场和人群,就目前来说,消费潜力巨大。随着长沙建设加快,在长沙购房的人会越来越多,房地产仍然有很大的发展空间。

市民曹先生:物价在涨,人工费用也在上涨,明年长沙的房价也会上涨。从政策上来说,政府颁布的也只是调控房地产市场的措施,并没有明确表示要降低房价。相比其他省会城市的房价,长沙的房价算是合理的,所以我认为明年长沙的房价依然有上涨的可能。

开发商:楼市渐趋良性,价格平抑是大概率趋势

鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊:2016年是长沙楼市波澜壮阔的一年,量增价涨、去库存超乎预期效果。预计2017年全国楼市差异化发展,冷热不均的特点会更明显。长沙楼市在调控政策趋紧的背景下,价格平抑是大概率趋势,长沙楼市渐趋良性,波动幅度预计有限。

长房恒伟房地产开发有限公司总经理胡自力:调控政策出台后,长沙的房地产市场正逐渐回归平稳。预计明年楼市主基调为量跌价稳,整体政策环境偏紧,未来政府会陆续推出优质地块,以缓解目前土地市场“无米下炊”的局面。

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