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如何做一个精明的选房达人(精明的人都是这么选房的)

黄志杰 2017-09-18 01:24:20

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有些购房者初次置业时,常常会紧盯房价,却往往忽视掉地段、物业、税费以及相关产生的其他费用,以至于最后预算超支的紧张局面。因此,购房者在决定购房前应该是定一个详细的购房预算,充分考虑到购房过程中可能产生的费用,结合自己的实际购买力,进行评估。以下几点就是房价君制定的详细预算清单。

一、个人财产的评估

1、买房是一件经济大事,需要综合考虑自己所需和支付的能力,先考虑支付得起的楼宇,再考虑喜欢的楼宇,要计算一下家庭的平均月收入,包括利息收入及各种货币补贴。在准备购房前,一定要先预留好两项资金,分别为家庭的日常开支和医疗保险及预防意外灾害的预备资金。通过自己的预估和核算,审慎地计算出个人或家庭的净资产,这才是可随时支配的自由款项。这样才能准确地帮助购房者把握自身的实力和购房方向。

二、 预算内的房价和面积

1、购房消费者可以根据实际购买力参照房价的成本和市场构成因素最终决定适宜自己的房价水平。

资产评估完后,就要开始选择适合自己、价钱划算的房子了。而如今的房产市场上,房价相差甚远,主要取决于商品房的土地成本、开发建造成本以及利润、税费、销售等相关费用。但房价的最终成因,还要回归到市场的认同度,所以消费者需要评估好自己的实际购买力。

2、房屋面积的大小直接关系到房屋的售价,每一平方米都要精打细算。

从房屋户型来说,应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。具体选择什么样的房屋,首先应确定房屋的总建筑面积要多大。而要了解这个建筑的有效面积系数,就要知道“得房率”。它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例,有效面积系数越大,可使用面积就越大。有效面积系数的大小,意味着购房者花同样的钱,买到房子的使用面积可能差别很大。

购房预算我们一般是根据首付+月供来算的,我们举个例子,给大家算一个公式

购房预算公式:

首付基本上会根据自己手头上现有的存款来计算,如果按照等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法(按基现下准年利率4.9%算):

贷款10年,基数:94.7  例如:贷款50万,月供就是50万/94.7(基数)=5279元

贷款15年,基数:127.3  例如:贷款50万,月供就是50万/127.3(基数)=3928元

贷款20年,基数:152.8  例如:贷款50万,月供就是50万/152.8(基数)=3272元

贷款30年,基数:188.5  例如:贷款50万,月供就是50万/188.5(基数)=2653元

这个贷款年限可以根据银行要求特定的来计算,最长不超过30年(贷款年限:男、女都是65岁,特别的可以贷款到70岁,需要提供担保人)

然后我们再来看一下到底可以买多少钱的房子,如果我们按照总价100万来计算,如果我们的首付只有35万,那我们需要贷款65万,如果按揭20年来计算的话,那我们需要月供4254元/月,大家可以思考一下,是否超过了自己的预算,是否有还款的压力,这一点在买房之前,大家都是可以计算得到的。这是一个反推的演算方式,大家千万不要盲目随从,买房固然重要,但不要超出自己的能力范畴。适合自己的!

三、别忘记各项税费

1、很多消费者在产生买房想法后,大多集中精力在了房价上,很大一部分忽视了税费。其实税费在购房款中占有相当大的一部分,其中比较重要的几项税款有契税、房地产交易费等。了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。建议购房者在计算个人住房贷款时,同时计算相关的税费支出。

买房需要承担的税费,以长沙为例,主要有契税、个税这两个税种。

契税的计算方式:

全免个人所得税:1%(房子满5年,房东以家庭为单位住房可免)。

公司住宅:增值税差额5.6%+土地增值税全额6%+契税公司购买全额4%(个人购买按条件可省)。

备注:

1.契税一套二套需客户提供相关资料证明(见以下相关资料)

2.个税满足满5年和房东以家庭为单位住房两个条件,提供以下相关资料可免

【省税资料】

1、未婚:户口簿(户口婚姻状况为未婚,时间是最近的)

2、已婚:户口簿,结婚证,小孩出生证明(结婚6个月以上未生育的,需当地计生办开具未生育证明)

3、离婚:户口簿,,离婚协议或判决书(1 有小孩子判给客户的需要提供小孩子户口本 2体现了其他房产的也算是有房子了)

4、户口簿(婚姻状况栏体现丧偶或者提供死亡证明)

5、公司住宅需提供不动产发票,契税发票按差额征收。

从520新政出来以后,住宅基本上取消了增值税(未满2年不能交易),其他税费照旧。另外,所有税费均按成交价进窗缴税,再无评估价一说了。

四、物业管理费也要考虑

1、物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用。商品房一旦售出之后,购房人就要开始负担一切房屋的开支,如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等,对这些开支如果未加考虑或考虑不足,那么买房时就有可能造成失策。而这个管理费也是要伴随房子终身的,所以不同楼盘物业收费标准也要在购房时做到心中有数。

五、装修及维修费用也要加上

1、装修费用应与首期款一起考虑,仔细算计,同时应提前考虑适当的房屋维修款项。必须的生活设施还需要一些初装费用,如开通管道煤气、有线电视、宽带网等。另外,购置适当的家具、电器、装饰也是新居预算所必须考虑的。

六、还有一些必要的基础设施费

1、比如开通过管道煤气、有限电视等。

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