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综合整理:房子de那些事儿(事儿君整理)
部分内容来源:CricBigDataCS(长沙克而瑞)
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90平米户型在市场一直占有一定的地位,造成这个原因,除了各类政策的引导外,产品本身适合各类人群也是一大原因。客户适用性广泛,同时国家也推崇;70平米作为公寓和住宅分水岭的户型,也是政策调控的重点。随着购房者一步到位的心里需求加剧,改善当道,70-90平米户型市场表现如何,历经多次起伏的7090户型如何演变,今天我们来分析一下。
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70-90平米户型政策发展史
中国的房地产任何方面的变迁,背后一直有着政策的影响,对于70-90平米户型而言,它的起起伏伏离不开政策的引导。
小户型的变迁可以追溯到2006年。2006年为调控房价过快上涨,出台7090政策,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。这个时间段,开发商只能压缩户型面积,但90平米依然只能做到两房,受供应端影响,购房者不得不选择70-90平米户型。
2011年长沙发布长政办发[2011]10号文件 ,规定本地居民,二套房限购1套90平米以下户型,2套以上不能购买90平米以下户型;外地户籍,首套限购90平米以下户型。
2014年长沙解除限购令,这段时间受90平米以上面积契税为2%的影响,很多开发商将户型做到无限接近于90平米的户型,像万科城,项目内多为89平米的户型,且70平米户型多可做到三房。
2016年楼市热度上涨,上海出台政策规定,多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米;同时北京挂牌的地块开始有除建设保障房外,该地块上90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上……这类地块出让。长沙2018年部分土地也开始有面积的规定,如市场继续过热,亦或将有更加明细的规定。
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70-90平米户型成交量占比呈现下滑趋势
市场环境下,改善当道,70-90平米户型呈现下滑趋势,而在成交布局上,70-90平米户型呈现往南发展趋势。
70-90平米户型成交量占比呈现下滑趋势
从近5年小户型走势来看,小户型的占比整体保持下滑趋势,2014年8月取消限购后,70-90平米户型有短时间上涨,但2014年长沙楼市整体市场环境较差,购房者信心指数下跌,刚需客户下降,70-90平米户型占比也随之下降。
2016年随着长沙楼市回温,70-90平米户型占比迅速上升,2017年318新政以来,长沙小户型走势再次下滑,一部分原因是长沙房价的上涨,导致购房者恐慌情绪严重,大部分原因是长沙限购政策,导致购房者想一步到位的思想加剧,小户型下滑趋势明显。
NO.2 7000-9000元/㎡成为小户型主要价格段
2013-2018年长沙楼市均价上涨2444元/㎡,而70-90平米的主力价格段也从5000-7000元/㎡上涨至7000-9000元/㎡。2016年长沙普通住宅房价进入上升期,部分刚需购房者急于买房,70-90平米户型成交量急剧上升,在2016年4季度达到顶峰。70-90平米价格段分水岭在2017年1季度,一方面是,2017年1季度内五区普通住宅均价破8,达8886元/㎡,环比上涨15%;另一方面是大波北上广深的购房者回湘购房,直接导致了7000-9000元/㎡的价格段成交上涨。NO.3 70-90平米户型往南发展
从成交量上看,长沙70-90平米户型呈现往南发展的趋势,受长株潭和高铁南站的影响,多集中在南部,像大托、大王山、暮云、高铁新城等板块。统计维度:内五区普通住宅
时间:2018年6月
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市场需求下,7090户型如何变化
经过多年的演变,跟随人们心里的变化,发展到现在的大厅小室,隐私的注重,主次有别……。
大厅小室趋势明显
我们的户型需要大厅小室还是小厅大室,面对这个问题,如果不能两全,则需做取舍。
首先,我们从最明显的区别开始,高隐私和低隐私的需求。高隐私如睡眠、长时间办公、沐浴等,低隐私如会客、临时办公、休闲等。
从需求端来看,低隐私对于空间的要求明显高于高隐私,所以现在的户型也倾向于做“大厅小卧”,卧室只需要放床和衣柜就好。
92㎡
该户型面积92平米,户型客厅开间达到3.8米,公共空间面积近47平米,而三个卧室的面积分别为12、9、6平米,高隐私空间压缩到。同时将低隐私空间大程度的组合在一起,极大的拉长了进深。
客厅
可以看到,书房和厨房均做成推拉门的设计,这样可将餐厅、客厅以及书房组合在一起,站在客厅,无论往哪个方向看,都不会有阻滞感,完全不会压抑,空间感瞬间拉大。
NO.2 使用频次高的房间尽量扩容
以前有个同事,她跟我说她的衣服,摆了两个衣柜,她自己的和她爸妈的卧室都是她的衣服。我问,为什么不在自己房间做一个衣帽间,理由是房间面积不够。89㎡
该户型主卧做了衣帽间,带有独立卫生间,私密性非常不错,且衣帽间完全可以容纳女主人的衣物,而客卧作为一年难得使用一次的房间,尽量缩减面积,以扩容其他使用频次较高的区域。
卫生间的使用高峰多集中在早上7-8点以及晚上9点左右,因此在小户型的设计当中应当着重卫生间功能排布。这个户型相当于1个半的卫生间,主卫使用人数少,反而次卫的使用人数可能会有父母、小孩、客人等等,高频次的使用,故次卫需要干湿分离,才能更好的利用。
客卧
小房间平时可作为书房使用,有客人过来也可以作为客卧,完全不需要很大。
NO.3 愈加注重隐私
现代人对于隐私有着近于偏执的需求,就像我6岁的小侄子已经开始不让父母进入他的房间……
89㎡
89平米户型做了一个2+1户型,但并不是像传统的三房一样,完全动静分区,赠送的卧室位于入户口,跟主次卧分开,且从开门的方向来看,主次卧相对开门,并不是直接对着客厅,这样的设计可将主人房和客房分开,更好的保证主人的隐私性,同时客房平时可作为书房使用,远离客厅,较安静。
客厅
从样板间看,从客厅前往卧室有个明显的界限,从感官上就像是从一个区世界往另一个世界,仪式感十足。
总结:政策影响下,购房者一步到位心里加剧,改善当道,而另一方面住宅式公寓步入人们视线,两面夹击下,70-90平米户型最终演变成今天更加符合生活需求的设计。这是7090政策发布后12年以来,一代代购房者选择的结果,也是一个个良心房企创新的结果。
图文/钟玲
审核/蔡嫣
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