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“提高契税”&“扼杀假离婚”&“限购二手房”,谁会是长沙“楼市调控”的下一只靴子?

老周侃房 2017-03-28 10:08:24


老周侃房  让房事无难事

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文 | 老周


新媒体移动化和社交化趋势下,海量信息搭乘微博和微信等工具,快速扩散又快速过时,这个速度已经远超过去想象。人人都是自媒的时代里,有些信息的传播路径是这样的:“传谣——辟谣——坐实”。

 

一如过去的“汽车限牌”,一如现在的“房产税”和“国家中心城市”。。。

 

当然,请注意老周说的是“有些”而不是“全部”。谣言究竟是“止于智者”还是“倒逼真相”,全凭看官你自己的一双“慧眼”。

 

3月9日,【老周侃房】微信群流传这么一则“谣言”:

 

 

但是马上就有人“辟谣”了:本来这个点就是全国“两会”在北京召开的时间,领导们肯定都在北京呀。

 

但9天后,“318新政”旋即出台,如阿尔萨斯之剑,冰封了长沙楼市。详情参看上一篇文章“史上最严,长沙楼市大杀器祭出,成交恐跌70%”。

 

这还没完,“318新政”发布后的第一个工作日(3月20日),市公积金中心发布通知:有贷款记录首付调整至35%,二套由40%首付调整至45%,同时取消原“支持去库存”的相关政策。

 

同一日,市发改委和市住建委联合出台文件:规范商品房销售“明码标价”,开售前24小时必须一次性公示“一房一价”,且网签价格不得高于公示价格,否则停止网签。


 

其实老周想讲的是,这个“价格明码公示”政策,和去年闹腾的“新广告法”一样,早几年前就有了,只是大多数时间里,开发商应付敷衍,监管部门也睁一只眼闭一只眼。

 

而就在3月23日,成都限购升级,将二手房纳入限购范围,且限购区域内购买住房,必须具有限购区域的户籍。同样,新政晚上发布,第二天执行,没给市场留下任何“窗口期”。

 

成都限购重磅升级,给900公里外的长沙留下了一个问号:因为按长沙“318新政”,二手房是不限购的,且只针对非省内户籍全面限购停售。而“320公积金及价格公示”,大体可看做是对“318新政”的补充和具体实施。

 

那么随着其它城市的“限购升级”,长沙会不会再出台新政或具体措施?接下来还有哪些未落地的靴子(谣言)?老司机开始发车,带领小白们预测一下:接下来,还有哪些靴子,会冷不防砸到我们头上?来来来,666刷起来!

 

01取消契税优惠?

 

谣言指数:


 

众所周知,2015年的“330新政”,吹响了“去库存”号角,中国经济重回“房地产刺激经济”的老路。随之而来的,是“降低首付”、“降准降息”、“营业税5改2”等一篮子“放水”举措。

 

2016年2月22日,财政部等部委联合发布通知,全面调低购房契税。进一步刺激普通老百姓购房需求,特别是“改善性大户型”的购房需求。

 

 

综上我们可以很清楚的认识:税收政策是为国家调节市场的“阀门”,可以根据行情及政策需要,决定是“拧紧”还是“放水”。16年初执行的“优惠”契税,主要还是为“去库存”服务的。

 

而楼市在经历去年下半年的疯狂之后,除了四线城市及商业产品仍在“去库存”外,住宅市场早已是“一房难求”的供不应求状态。

 

所以从这个意义来说,再执行契税优惠政策,已经显得那么的格格不入了,收回契税优惠的可能性很大。

 

但考虑到该契税优惠政策执行刚满一年,且一二线与三四线城市楼市情况不同,不排除会针对不同城市,执行不同城市差异化的契税新政策。

 

02扼杀假离婚?


谣言指数:


 

前段时间“限购潮”出台后,在房产群及朋友圈里,流传着各种版本的“教你一个家庭贷款买四套房”、“规避限购大绝招”,其中的核心手段,就是“假离婚”。

 

其实,“假离婚”有两种:一种是通过非法渠道,制作假的《离婚证》及《离婚未再婚证明》,隐瞒婚姻事实。由于房产登记系统与婚姻登记系统尚未实现联网,所以这种“做假”方式在去年以前很流行。

 

另外一种,则隐蔽性较强:夫妻双方协商好,通过民政部门办理正式协议离婚,将家庭名下房产转移至其中一人名下,或直接由名下无贷款记录的另一人,去购置新房,购房手续完成后,两人重新办理“复婚”手续。

 

这样做的目的,无外乎三点:一是获得购房资格,二是享受较低的首付比例,三是享受契税优惠。

 

操作风险:第一种方式,“伪造国家公文印章证件罪”、“偷税漏税”,光这两项就够你受的。银行甚至可以购房客户“骗贷”名义,收回贷款。

 

而第二种,看上去能“完美且合法的”避开政策限制,但夫妻感情能否经受考验、“假戏真做”的戏码,也时不常在你我身边上演。而如果“复婚”过早,还有可能影响“不动产证”出证。

 

3月24日,北京出台政策:离婚一年以内申请买房贷款,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

 

北京作为中央高层决策的发源地,是全国楼市的“风向标”,一直备受关注和效仿,所以也一直执行着“最严”的调控政策。

 

“假离婚”购房,其实早已是行业里“公开的秘密”,长沙也不例外。从目前的情形来看,其实大多数人对“离婚买房”还是有一定心理芥蒂,虽不能排除出台类似新政,但可能性并不是很高。

 

03限购二手房?

 

谣言指数:


 

“318新政”当天下午,老周便发表了新文,推断出几条有可能新政带来的影响(详情点击文章:史上最严,长沙楼市大杀器祭出,成交恐跌70%),其中就包括“二手房市场迎来春天”的预判。

 

如今新政已执行十天了,许多被“挡在门外”失去新房购房资格的买房人,纷纷投身二手房市场。二手房交易中心人满为患,很多人凌晨就开始排队,场面堪比春运。

 

 

老周认为:长沙会不会仿效成都,把“二手房”纳入限购范围?取决于接下来两三个月内,二手房的整体走势。

 

如果二手房市场出现持续的“量价齐飞”,甚至出现诸多楼盘二手房与新房“价格倒挂”等“不合理”现象。不排除政府会出台该政策。

 

但毕竟长沙不像上海等一线,长沙属于“新房绝对主导”的市场,以过去的历史看,每年二手房交易量仅占总成交的15%左右。从这点来说,限购二手房的可能性,也并不是很高。

 

 

04房贷利率上调?

 

谣言指数:


 

其实这里说的也是两种情况:一是指利率折扣降低或收回。比如2008年楼市最低迷时,曾出现过“7折利率”,而目前长沙大多数对首套执行的是最高“9折利率”。

 

另一种指的是银行基准贷款利率的上调。目前执行的五年期基准贷款利率仅为4.9%,是近中国近20年来的最低点。

 

众所周知,信贷宽松,是此轮楼市疯狂的核心原因;而收紧信贷,则是楼市最有杀伤力的政策。

 

而近期央妈3个举动引人注目:

 

1、央行上调SLF(俗称酸辣粉)利率10-20BP;2、分别上调公开市场7天、14天、28天期逆回购(俗称奥妙)中标利率10个基点;3、分别上调6个月和1年MLF(俗称麻辣粉)操作利率10个基点。

 

央行三个月两次上调货币利率,意图只有一个,那就是提升市场资金成本,着力防控资产泡沫。业内认为,美联储进入加息通道,可能连续加息,而中国被迫跟进,加息可能只是一个时机问题。

 

而就在昨天(3月26日),央行行长周小川在博鳌亚洲论坛的演讲中指出:“宽松的货币政策已达到周期的尾部”,更是被解读为收紧货币政策的强烈信号。

 

所以,无论是服从政府调控的目的,还是防止金融风险的需要,取消折扣和加息,势在必行,也只是时间的问题罢了。

 

05清查楼市乱象?

 

谣言指数:




(这根本就不是谣言好吗!)

 

从去年11月份出台“长七条”开始,政府对各楼盘的销售价格进行“询价指导”,说白一点就是“限价”。有些开发商索性捂盘,而有些开发商则选择“铤而走险”,通过收取各种名目的“服务费”、“学位费”、“绑定高价车位”,变相提高房价。

 

比如前短时间闹得沸沸扬扬的“境界城收取5.8万元服务费”一事,经网络曝光及多家本地自媒体转载报道发酵,后以“开发商无条件退还该服务费”结束。

 

要在老周看来,相关职能部门不仅要督查退还额外收费,更要以儆效尤给开发商处以“重罚”,才能真正对市场乱象起到震慑效果。

 

比如最近在【老周侃房】微信交流群里,就曝出像望城区的“时代倾城”、雨花区的“卓越蔚蓝城邦”、芙蓉区的“芙蓉万国城”,均采取绑定车位的销售模式,变相提高房价。

 

而“阳光城甜橙”,且在未取得预售证的前提下,变相认筹。另外,此前刚刚曝光过“5.8万号头费”的“境界城”,又通过第三方中介机构,收取8千元的认筹费,同属变相认筹。

 

3月20日,市发改委和市住建委联合发文,重申“明码标价”机制的具体细节要求,实际是为下一步的清查整顿这些“楼市乱象”,明确政策法规依据,同时也是为接下来的打击行动,发出强烈的警示信号。


毕竟,对开发商而言,你不能光吃肉,不挨打!



 

上篇文章:


“318”新政后,在长沙网签是一种怎样的体验?


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史上最严,长沙楼市“大杀器”祭出,成交恐跌70%




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