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干货升级 | 买房贷款那些事,置业顾问也未必懂!

老周侃房 2017-04-19 23:33:42


老周侃房  让房事无难事

Nothing in the world is difficult for one who sets his mind to it


文 | 老周

就在昨天,【老周侃房】交流4群里,一场关于买房贷款是用“等额本金省钱”还是“等额本息划算”的激辩,持续了数小时,上千条发言。


其实老周早在去年10月8日,曾推送过一篇关于两者的选择分析,当时的结论是:“等额本金”要优于“等额本息”。(点击阅读:银行贷款,90%购房者不知道的秘密)

经过昨晚充分的观摩+学习+交流(顺道在此致谢网友@肖叶枫@卢大章@脱拉库@微光的分享),老周充分认识到自己知识结构的不完善,以及结论上的不严谨。

漏洞在于:忽略了货币的时间价值(通胀)和机会成本。

共享交流,互赢进步,这可能是老周开设【老周侃房】公号和微群的最大收获吧,比如昨天老周又get到一个新名词:贴现值”

简单的讲,货币是有时间价值的。由于货币超发和通胀的背景下,人民币的实际购买力是在下降的,现在的100元,一年以后可能只有95元。而银行贷款就是把未来的钱提前预支,代价是是贷款利息。

所以,现行4.9的利率下,同样的100万30年期贷款,为何“等额本金”与“等额本息”的利息综合相差惊人的12万?!

核心的逻辑就是,你借银行钱的时间缩短了!或者说占用银行本金时间短了!

从网友@肖叶枫提供的这个图可以看出,等额本金实际是在“隐形的提前还款”,按他的话说,“银行借你这么长期、这么便宜的钱,你却要着急还回去!

另外,还有两个重要前置条件:一是近20年来史上最低的基准利率,二是中国目前赫死把人的高通货膨胀率。

最低利率不赘述,看下图即可。站在机会成本的角度,你只要有年收益超过4.41%(五年期4.9%九折)的其它任何投资渠道,你向银行借得越多,你赚的越多!

至于投资渠道,看看去年那么多加杠杆炒房的人,你就知道了。另外,懒人标配的理财渠道里,余额宝都快破4了,微信钱包里4.4—5.1%的理财产品也比比皆是。

中国近年来的通货膨胀率究竟是多少?这是官方公布的数据:

但真实的通胀率远远不止这个数:通货膨胀率有很多算法,m2和GDP关系,工资和实际购买力,货币流通速度等,中国这十年印钱印到疯了绝对是事实,综合国内几个有良心的经济学家计算结果,大概在13%左右

保守估计,年均10%以上的通胀率是跑不掉的。简单的说,现在的100元钱,一年之后实际只有90元。而存款利息五年期4.55,这下知道为何银行存钱是在“亏本”了吧?所以,贷款的越多、时间越长,几乎是不二的选择。

因此,在中国目前通货膨胀的大背景下,以货币的时间价值角度去考虑,“借钱时间更长”的“等额本息”更能抵抗货币超发和购买力贬值带来的家庭资产被稀释的风险

总结,对于一般普通家庭购房,“等额本息”前期还款压力小,更能充分利用货币的时间价值和机会成本,所以是更优的选择!

那“等额本金”应该用在什么地方呢?

老周认为,有四类人适合用“等额本金”:一是对首付比例较高的购房者;二是短期内有计划“再购房”或“小换大”改善置换的购房者;第三类是还款能力较强,同时不希望太折腾,没有理财意识的购房者;最后一类是短线投资炒房者。

PS

有朋友此时肯定会异议,这里所有的前提是基于“低利率 + 高通胀”,假若利率提高至7以上,同时货币开始“通缩”,上述所有的结论皆可推翻。

道理是没错,但是核心是:这种几率是很小,即便如果有,也是一个缓慢和逐渐的过程。而核心的核心是:贷款变全款可以,但全款变贷款,这个过程不可逆!

PS

(周老湿强开贷款补课班,小白专属小灶,前方低能,老口子请绕行!)

贷款补习班

:买房要不要贷款,这么多利息划算不?

:碰哒你扎鬼,买房不贷款,等于耍流氓!老周有句话说过很多遍了:房贷是中国普通老百姓为数不多的能以较低成本获取银行长期大额贷款的绝佳机会。凡是能贷款却选择一次性的,都是傻大缺!

不仅要贷,而且贷的越多越好,贷的越久越好!

:买新房的贷款额、首付款和月供分别怎么计算?

:以总房价1353888元为例。先计算贷款额,目前有些银行(包括)贷款额可以算到千位,而有些只能贷到万位,首套贷款七成,到千位的话就是1353888元×0.7 = 947000元(贷款精确到万位就是94万)。

剩余的1353888元–贷款额947000元 = 406888元就是首付款(不含税费)。月供计算的话,需手机下载房贷计算器。

:收入证明和流水与月供的关系?

:一般银行要求家庭月收入为月供的2.2倍,最低2倍。注意两点,一是月收入以家庭为单位,二是必须把家庭的其它贷款计算入内。

:请问公积金贷款额的计算方法,为什么楼盘都不愿意做公积金?

公积金的可贷额 = (月缴存额×12×未来可存缴年限 + 个人账户余额)×2。具体在核定时,会结合其它情况综合评定,准确的可贷额需前往柜台咨询。

第二个问题比较敏感,主要是公积金目前放款速度很慢,一般为三个月左右,特别是省直公积金,要半年左右(公积金放款需要所在楼栋封顶,特别是省直执行比较严)。

另外的话,开发商与银行千丝万缕的利益关系,也是大多数楼盘引导客户选择商贷的重要原因。毕竟,公积金3.25的利率对客户来说还是有吸引力的。

:公积金的贷款政策有哪些?商贷转公积金和组合贷是个什么鬼?

:纯公积金首套首付20%,有贷款记录但已结清首付35%,有商贷未结清首付45%,有公积金贷款未结清停贷。最高可贷60万,最长30年。

所谓的“商贷转公积金”,就是提前将银行贷款结清,重新办理公积金。并不存在直接“转”的说法。

而“组合贷”更没有解释的必要,因为目前的行情下,开发商连公积金都不接受,还搞个毛线“组合贷”呀!

:提前还贷需要支付违约金吗?什么标准?

:目前绝大多数银行,只要还款一年以上,均接受提前还款。其中长沙银行、交通银行没有违约金。工商银行收取1—3个月当月利息,中国银行收取3—6个月当月利息。违约金标准贷款合同条款中有。

:房贷利率折扣和利率调整有关吗?

答:是两码事。房贷利率每年1月,综合上一年度的基准利率增减情况,会调整一次,但贷款审批时的利率折扣,是不会变的。对于08和09年享受过史无前例七折利率的买房人来说,选择提前还贷,只能说是脑子坏掉了

:二手房贷款额如何计算?

:二手房贷款不以房屋总价,而是银行的评估价格来计算贷款额。所以去年以前二手房市场才会出现通过所谓的“高评”,来实现“低首付”乃至“零首付”。

而在当前形势下,二手房与新房价格“倒挂”,很多二手房成交价高于评估价,高出的房价部分,购房者需增加到首付中,实际变相提高了首付。这也是老周建议这段时间不要买二手房的重要原因。

:房屋抵押贷款可行不?

:由于长沙目前的限购和限贷政策,很多购房者面临无法贷款的尴尬,于是有些楼盘的置业顾问或中介推荐客户先一次性付款,等拿证后再去银行进行抵押贷款。

以建行为例,官方公布的抵押贷款最高贷款额为住房价值的70%,但实际操作中,最高为30万,贷款期限最长为48个月(四年),且手续费为0.5%/月,按月收取。所以这么对比来看,离房贷相差甚远。

更多干货文章,关注公众号“老周侃房”,关注后可以添加老周个人微信,入群撩房事。

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