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长沙“滨江一哥”之争

老周侃房 2017-03-30 14:59:30


老周侃房  让房事无难事

I'm not a boss for years。


文 | 老周

从2008年的“大河西先导区”伊始,长沙开启“一路向西”模式。而2015年批复的国家级“湘江新区”,更是将大河西这把火烧得,映红了整条湘江的水,还有河东土著的脸

河东有张名片叫“两馆一厅”,河西有张名片叫“梅溪湖”,这个曾是一片废弃鱼塘的“不毛之地”,房价早已“忽如一夜春风来”超过河东市中心了。

虽然“交通瓶颈”和“投机泡沫”也一直困扰着河西的这张名片,但你若摊开“梅溪湖二期”的规划蓝图,你势必会对梅溪湖的未来,也同样充满乐观。

道理很简单:既然是“名片”,也就是“脸面”,没人能容忍脸面“整段垮掉”而“坐视不管”,没有钱解决不了的交通问题;再者,只要二期的规划(饼)还在,只要地要继续卖,只要盘继续有人接,有故事的女同学,总会招人喜欢

同样有故事的,还有一个不容怠慢的板块——滨江新城

据说这张图一放出,看完的人都给跪了。

这个规划面积6.7平方公里,定位于“中部现代金融中心”的狭长型地块内,目前已驻扎着包括民生银行湖南总部、浦发银行湖南总部、长沙银行全国总部、华融湘江银行总部、三湘银行全国总部、吉祥人寿总部十余家金融机构。

目前这个区域内核心地段的后续住宅供应稀缺,也是老周一直吹捧“滨江新城”是“住宅投资性第一”的重要原因。

区域内的住宅楼盘:南山雍江汇恒大御景湾,早已清盘,且二手房被投资客炒得老高;协信星澜汇,住宅也清盘了,现在卖公寓和商业;嘉湘华庭,只有四栋楼,前段时间受困于产权年限的问题,否则也早清盘了。

剩余较大规模的品牌楼盘,似乎也就只有保利天禧(一期名:保利西海岸)和万科里金域国际(另一组团名:万科里金域滨江)。

这两个楼盘无论是产品、定位、价格以及推盘节奏,都形成了区域内“针尖对麦芒”的直接竞争,究竟谁能力压对方笑到最后,成为实至名归的“滨江一哥”?老周斗胆在此瞎分析一通,看官信与不信,一笑而过即可:

品牌与实力PK01品牌关键词

保利:央企背景军工出身,五大主业“五轮驱动”,5000亿资产实力,世界500强荣耀,中国地产长城

万科:深交所第二家上市公司,第一个“千亿俱乐部”成员,万科专利,合伙人制,宝能系,王石,宇宙第一房企…

022016全国销售排名

不争行业规模第一”的万科,2016年分别在销售金额销售面积排名,屈居第二第三名,而保利则稳坐老五的位置。

从绝对数值上看,保利无论是销售金额还是销售面积,均约为万科的60%,差距还是很明显的。

032016长沙销售排名

在“二线半城市”的湖南省会,两者同样摆开“战长沙”的架势,高手直接过招:销售金额排名上,保利仅次万科一席,屈居第四名,且在绝对数值上,缩小了双方的差距。

 (数据来之克尔瑞)

营销与口碑PK

保利近年来最被人津津乐道的营销事件,是保利地产董事长宋广菊的“一个“P”,闹翻2015整个互联网”,更是引发了万科和恒大的“撕逼”和“抢头条”大战。

而万科2016年“公开派发30000只“安全套”事件”,更是成为地产界乃至其它行业教科书般的“营销案列”。

颇具“”点的是,有网友感叹写道:澡也洗了,裤子也脱了,打开一看,擦,原来不是套,尼玛是颗巧克力…

从营销风格来讲,央企和军企背景的保利,有着北方汉子的粗犷与豪气。动不动弄个“圆明园国宝兽首巡展”,或者弄个“飞机大炮兵器展”,或者干脆“买房送(抽)保时捷”,舍我其谁的霸气侧漏有木有?知道大写的“”字怎么写的吗?

而万科,则充满南方人温婉和严谨的个人情怀:产品创新设计上精耕细作,营销服务和物业服务无微不至,注重人性关怀。灵魂人物王石和实际领军人物郁亮,更是不遗余力地以个人品牌强化和带动企业品牌。

保利进入湖南19年,光在长沙开发的有湖南文化大厦、保利麓谷林语、保利阆峰云墅、保利花园、保利西海岸、保利天心嘉园、保利香槟国际、保利国际广场等八个项目

而万科入湘10,在长沙开发了包括万科梅溪郡、万科金域蓝湾、万科紫台、万科白鹭郡、万科城、万科西街花园、万科金色家园、万科城市花园、万科金域华府、万科金域缇香、万科里金域国际、万科里魅力之城等十二个项目

业主口碑反映上,保利国际广场2013年在交房时引发的“业主率豪车车队及锣鼓队维权”,及“保利花园业主省政府维权”,均引发负面的口碑影响。而万科如金域缇香等楼盘,也曝出“质量门”等维权事件,可以说都差不多。

相对而言,万科的物业服务是其优势,在售后服务的口碑上稍胜一筹。而从保利目前已售楼盘的情况来看,物业服务恰恰是其短板。特别是湘府路上的保利花园,物业服务水准堪忧,明显拖了保利的品牌后腿。

地段与配套PK

从地段来说,保利位于湘江二桥及岳麓大道以南,万科则位于潇湘北路与安居路口交汇处西北角,地块环抱施家港水上公园。两者直线距离仅约600米,所以基本的外部配套大致相同。

 (点击看大图)

具体来说,万科更靠近滨江新城的核心区,能更便捷享受片区发展特别是金融商务区的利好,且地块“环湖瞰江”,地段优势稍胜一筹。

交通条件方面,保利公交路线(银盘岭大桥站)众多,且距离地铁4号线及6号线交汇站点“桐梓坡路站”仅500米,比万科多一条线路,这方面保利扳回一局。

其它外部配套,两者基本在一个区域内共享,没有优劣势之分。

内部配套:保利天禧三期(沿岳麓大道)全部规划为商业,有配备风情商业街,有大型商场沃尔玛旗下山姆会员店,有健身馆、主题园林等等配套,可以满足业主生活所需。

(点击看大图)

而万科里金域国际由于规模较小,所以自身配套规模没那么大,有社区式公园,社区超市、健身馆等。其它配套基本依托于滨江商务区及渔人码头、湘江玖号等商业。

(点击看大图)

产品与规划PK01小区规模

保利天禧(不含一期西海岸)占地24万㎡,总建筑面积143万㎡,总户数为2420户,容积率4.75。而万科(含金域滨江)占地18万㎡,总建筑面积58万㎡,容积率为3.68。保利的规模优势很明显,但同时容积率也更高。

02建筑风格

作为央企开发商,保利的外立面设计,仪式感和尊贵感很强,天际线很饱满。这点从一期西海岸(ArtDeco风格)的实景照片就不难看出。

二期天禧号称是“天”字号系列旗下高端作品,更是建筑风格升级突变,将外立面改为“公建”风格,大幅度增加窗户与玻璃幕墙的比例,这样做的代价是成本大幅上涨。入户大堂的设计同样突出仪式感。

万科则一贯保持实用至上的现代简约风,万年不变却又自成一派。简约中彰显细节魅力,加上万科精研精装房的经验与实力,在“内秀”方面并不输给保利。

02建筑层数

保利C区与D区的住宅产品,层数从31层到52层不等,而万科一期5栋均为47层的超高层,二期则均为45层的超高层。有恐高症的朋友要注意了。

03户型设计

保利天禧目前只售出一栋(D6#)房源,为标准的两梯四户蝶式布局,户型面积从90—130㎡不等,户型属于一般水准,并无太多亮点。计划推售的C4#为两梯三户,其中南向户型为163㎡复式(享受一梯一户)。

万科则销售基本接近尾声,一期全部为万科专利十字户型(此种户型业内褒贬不一),最近开盘的9#(3月21日开盘),户型有106平、131平、138平三种。而最后一栋主力户型为172的大平层及少量106户型。

价格与开盘PK

保利天禧首推房源D6#栋,于2016年12月30日开盘,受政府限价制约,保利采取“高拉低”的做法,将低价房源以“内部团购”的形式定向消化(具体内幕细节不明),只将高价房源以实际成交12000—13000(毛坯)不等的价格公开对外销售。

目前准备推售的C4#,位置更好,产品定位也更高端,所以估计价格会在13000以上

万科最近一次开盘为3月21日,推出带9#栋,成交价格在12000—13000之间(带精装),当天抢售一空。万科开盘前恰逢长沙“318新政”出台后,众多购房者冒雨排队认筹(此前部分认筹客户因限购取消)的照片,在朋友圈被疯狂转发。

值得一提的是,万科开盘采用网上选房(e选房)的方式进行,看似比现场摇号选房要便捷和进步很多,也似乎更公开透明,实则更容易出现类似网络故障及内部操作猫腻的可能。

万科二期目前还剩最后一栋(10#)未对外发售,考虑到楼栋位置及户型定位,预计实际成交价格在13000(精装)左右。

老周的总结

作为滨江新城为数不多的在售品牌楼盘,万科的住宅基本接近尾声,而保利天禧后续房源较多。从产品定位上来看,万科兼顾刚需及部分首改,投资性与居住性兼有之。而保利从二期天禧的产品来看,主力户型为改善型产品

综合几个因素来看,万科在地段、价格、物业、户型上要优于对手,而保利则在规模、产品仪式感、自身配套等方面要占据上风,至于究竟谁是滨江新城首屈一指的“一哥”,相信你已经有了自己的判断。

(据说点这个片尾曲会暴露自己年龄。。。)


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