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龙入洋湖被人戏?|洋湖G地块竞买:为啥只有前戏,没到G点

地产Bbc 2017-07-13 09:59:40

哎啊,这么快就结束了,直播洋湖G地块拍卖的某女主播意犹未尽。

是的,号称洋湖之心的G地块竞卖,前戏漫长,然后嘎然而止。

据说,跟到最后的只有碧桂园和华润。

遥想一个月之前的滨江新城18号块的捉对厮杀,不禁感慨:如今车道依旧在,不见当年老司机。

没有高潮的故事注定没有传播。

网拍结束后,几家媒体意兴阑珊地发了篇说明文,内容简短而且大同小异。相对于霸屏的滨江新城18号块、时代地产的金山桥地块,地产从业者似乎选择了集体沉默。

当年,五陵年少争缠头,而今,友圈冷落鞍马稀。

这个故事其实有一个激动人心的开头。

昨晚就有3家开发商报价,竞价开始前又多了3家。

各个直播平台像打了鸡血,各个群里的吃瓜群众也跟着兴奋起来。

接下来的情节,就如身材火辣的女子,露出平庸的脸孔,发出哑铃般的笑声。

竞买的选手充分发挥温良恭俭让的中国风,你加一把,我加一把。再看他加一把,那种懒驴上磨的态度都让人怀疑有群众演员。

说不定,好戏在后头呢,暴风雨来临前总是平静的嘛。

但刚闹水患的洋湖可能不欢迎暴风雨。

那种在限时4分钟临近才出价的状态,搞得吃瓜群众很冷静,搞得一家直播平台干脆不播了。

然后,竞价,结束了。

竞价共33轮,6家开发商和和气气地每家都加了三五笔,整个过程没有一家翻倍报价,也没有一家快速应价。

这场友谊赛的获胜者是龙湖地产,总价是192093万元,总建筑面积约47万方,楼面价4076元,溢价率36%。

其实龙湖早上8点19分,就占了个座,静静地扮演吃瓜群众达3小时,最后25分钟,连跟4把,一举定夺。真是静如吃瓜,动若惊龙。

龙湖是个心机BOY?

今年2月10日,龙湖可是双线作战,一举拿下057和064两个地块,报价更是高举高打,气吞万里如虎。

龙湖入湘5年,在金星北这个洼地力争上游,虽说日子不是红红火火,也算小康之家。2016年在长沙实现销售金额约10亿元。

而今年已拿地3块,耗金36.85亿。

有人说,龙湖太激进了。

其它城市,我不了解。

就长沙这3块地,浏阳河东岸057号地,楼面价8602元,确实偏高。

其它两块地却未必。

滨江新城的64号地,楼面价5637,商住为3比7,要说龙湖激进,同在滨江,商住比为7比3,楼面价8142的18号地,拿地的主岂不是会失眠?

拿下洋湖G地块,我认为龙湖相当精明,体现了别人恐慌我贪婪的巴菲特精神。

这次20年就遇上的大洪水,确实给洋湖片区的开发商带来很大压力。

但,人是健忘的。

两年左右,龙湖洋湖项目面世时,洋湖新城可能接棒梅溪湖成为宇宙中心。

青山限不住,毕竟东流Go,那时市场保不住重新火爆,说不定地铁3号线载来一批批地市客、郑州人或南京人呢。

她们,哪里知道洋湖以前闹过什么水灾呢?难道她们会翻看我这篇旧文,说,奥,原来这里海拔只有32到36米,有被淹的风险,然后掉头离开售楼部?

土地出让方显然对G地块寄予厚望,招商的宣传词霸气侧漏:天然的城市客厅;三江交汇,玉带缠腰;双地铁。

城市客厅不必当真,谁家客厅这么多水?

三江(雅河、靳江河和湘江)交汇还算贴近。

至于玉带缠腰,那是很牛的风水术语。百度说,指河流或道路呈圆形、半圆形或弧形围着建筑,从地形图上看,大致不差。

古人对玉带缠腰言的风水评价很高:水流金象势如弓,定有真龙在此中。门户更须牢坚固,自然富贵日兴隆。

龙湖会是这条真龙吗?

G地块约7成是商业 ,面积达33万方。

现如今长沙商业地产严重过剩,商业地或商业占比超过7成的商住地块,多数以微弱溢价或底价成交。

宜家去年6月在G地块附近以底价拿下一块商业地(尚未开工),建筑面积30万方,楼面价约2700元/㎡。

G地块商业价值好于宜家地块,以3000元楼面底价估算G地块商业部分相当合理,则住宅部分楼面价为6628元。

这个楼面价贵吗?

G地块旁边恒伟湘江时代目前写字楼均价15000元,商铺价格2万至4万元。

两年后,地铁一通,龙湖商业部分只需卖到1万元左右就能盈利。

周边住宅目前售价约1万2至1万5,龙湖产品是有品牌溢价的,以后卖到1万5以上是大概率事件,只要开发节奏把握得当,赚钱也不是难事。

真正让一些开发商心理没底的是,须自持10万方商业8年。

巧合的是,龙湖的天街产品还就是自持自营,还就是定位区域型购物中心,面积还都在10万方以上。

而且龙湖天街系列产品开发已历10多年,在国内已开业有20多个,算是商业地产的老司机。

对于龙湖,G地块还真是个划算的买卖。

但对于土地一级开发商,这个结果只能说是差强人意。G地块原定于2015年出让,两年后终于把她养得水灵灵的。

结果来了场祸水,还有网上的口水。原本希望意中人是一位盖世英雄,有一天身披金甲圣衣、驾着七彩祥云来娶我。我猜中了开头,却猜不中这结局。

而且,龙湖不是一个人在战斗。

洋湖今年重点招商的土地还有F地块和H地块2宗大型地块,计划出让商业面积24.5万方、住宅面积116万方。

当然,这块地并非没有瑕疵。

挂牌文件中有明示:

(九)宗地瑕疵:①本宗地中设置了贷款登记,抵押权方中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行已出函同意本宗地带抵押登记挂牌交易,长沙先导投资控股集团有限公司承诺在签订《成交确认书》后1个月内完成该地块的银行解押手续。

不过,有了长沙先导公司的背书,只要龙湖在一个月内支付50%的地价款,这个瑕疵应该不是问题。

真正的变数在于地铁9号线。

目前长沙地铁规划有12条线路,获得国家发改委批复的是1至7号线。规划中的9号线站点未最终确定。

地铁投资巨大,运营难以盈利,目前在建的3、4号线的估算总投资近500亿元。长沙近两年的土地出让收入约255亿元。

当年3、4号线是调整过站点的。

扫下方两维码,就是我的人了!

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